A Közel-Keleten zajló iráni háború, az energiaárak emelkedése, az inflációs félelmek és a kamatkilátások romlása egyaránt nyomást gyakorolnak az európai piacra és befektetői-fejlesztői magatartásra. A több mint 140 országban tevékenykedő RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) negyedéves jelentései górcső alá veszi az egyes régiókat, és sajnos Európa meglehetősen rosszul áll a globális perspektívákat tekintve.
Miközben a globális kereskedelmi ingatlanpiaci hangulatindex (Commercial Property Sentiment Index – CPSI) világszinten csak minimálisan romlott: a mutató -1-ről -2-re csúszott vissza az előző negyedévhez képest, Európa nagyon érzékenyen reagált a geopolitikai és energiapiaci bizonytalanságokra. Meglehetősen beszédes a kontinens CPSI-mutatója, amely -6-ról -8-ra romlott, miközben visszatérő elemként jelent meg a geopolitikai bizonytalanság. A jelentés szerint globálisan Spanyolország, Japán, India és az Egyesült Államok továbbra is relatíve erős keresleti dinamikát mutatnak, ami részben ellensúlyozza a gyengülő piacokat.
A hitelfeltételi folyamatok a legtöbb országban jelentősen romlottak az idei első negyedév során: a 30 vizsgált piacból 28-ban rosszabbodtak a feltételek 2025 átlagához képest. Ez azért fontos, mert a kereskedelmi ingatlanpiac rendkívül érzékeny a finanszírozási költségekre. A magasabb kamatok és a szigorúbb banki hitelezés közvetlenül csökkentik a befektetői aktivitást, rontják a fejlesztések megtérülését, és lefelé nyomják az ingatlanértékeket.
Ezzel párhuzamosan ugyanakkor a bérlői piacok egyelőre tartják magukat a gazdasági kilátásokkal kapcsolatos növekvő bizonytalanság ellenére is.
Az európai hangulat meglehetősen hektikus
Az európai piac erénye egyelőre az, hogy nem omlott össze. A stabilnak tűnő számok mögött egyre komolyabb törések láthatók az egyes országok és szektorok között. A bérlői kereslet és a befektetői érdeklődés összességében még mindig enyhén pozitív tartományban maradt. A negyedik negyedévhez hasonlóan a válaszadók legnagyobb része (30 százalék) továbbra is azt állítja, hogy a piac a fellendülés korai szakaszában van.
Bár az optimizmus már jóval törékenyebb, mint néhány hónappal korábban, hiszen a válaszadók körülbelül egyharmada szerint a szektor a visszaesés korai vagy késői szakaszában van, míg a válaszadók egyötöde úgy véli, hogy a piac elérte a mélypontot. Talán nem meglepő, hogy az első negyedéves eredményekben a legjelentősebb változás a hitelkörnyezettel kapcsolatosan figyelhető meg.
A RICS elemzői szerint különösen azok az országok sérülékenyek, amelyek erősen kitettek az importált energiaáraknak. Az iráni háború nyomán emelkedő olaj- és gázárak fokozzák az inflációs nyomást, ami ismét kamatemelési várakozásokat hozott a piacokra. Ez a kötvénypiaci hozamok emelkedésében is megjelent, ami közvetlenül hat az ingatlanpiaci hozamkövetelményekre.
Délen optimistábbak
Az európai országok között rendkívül erős széttartás figyelhető meg. Spanyolország és Portugália visszajelzései ismét a legoptimistábbak közé tartoznak Lengyelország mellett, a CPSI mindhárom esetben kényelmesen pozitív tartományban marad. A spektrum másik
végén a válaszadók Franciaországban és Németországban továbbra is a legóvatosabbak; sőt, az előbbi esetében az érték kissé negatívabb, mint korábban. Az Egyesült Királyságban a hangulat szintén látszólag szerényen romlott az utolsó felméréshez képest.
A dél-európai országok jóval optimistább képet festenek. Görögországban például továbbra is erős a turizmushoz kapcsolódó befektetői aktivitás. Olaszországban szintén viszonylag pozitív a hangulat: a piac ellenálló maradt a geopolitikai sokkokkal szemben, és különösen a hagyományos kiskereskedelmi ingatlanok iránt élénkülhet újra az érdeklődés. Ugyanakkor többen figyelmeztettek arra is, hogy a jelenlegi optimizmus törékeny lehet, és az eszközárak elszakadhatnak a reálgazdasági fundamentumoktól.
A magyar piac befagyott a választások miatt
A magyar piacról rövidebb, de annál beszédesebb megjegyzések érkeztek. A budapesti válaszadók szerint „mindenre az instabilitás a jellemző”, miközben az iráni és ukrajnai háború tovább növeli a bizonytalanságot. Többen kiemelték, hogy a gazdaság gyakorlatilag befagyott a közelgő parlamenti választások előtt, miután három éve nem volt érdemi növekedés.
Ugyanakkor néhány válaszadó már a választások utáni nyitást és új befektetők megjelenését várja. Érdekes megjegyzés volt az is, hogy „a jövő a flexibilitásé”, ami arra utal, hogy a piaci szereplők egyre inkább a rugalmas iroda- és használati modellekben látják a túlélés lehetőségét.
Az adatközpontok szakítanak
A legstabilabb és legvonzóbb eszközosztály továbbra is az adatközpontok piaca. A digitalizáció, a mesterséges intelligencia és a felhőszolgáltatások terjedése miatt az adatközpontok iránti kereslet Európa-szerte erős maradt. A többlakásos lakóingatlanok – különösen a bérlakás-portfóliók – szintén relatíve jól teljesítenek, ez pedig érdekes perspektívát jelenthet Magyarországon is a jövőre nézve.
Ezzel szemben a „B” kategóriás irodák és a hagyományos kiskereskedelmi ingatlanok nyomás alatt vannak. Az irodapiacon a home office és a hibrid munkavégzés továbbra is strukturális kihívást jelent, miközben a vállalatok egyre kisebb, de jobb minőségű és energiahatékonyabb területeket keresnek. Több országban is megjelent az a tendencia, hogy a prémium irodák iránt még van kereslet, míg a gyengébb minőségű állomány gyorsan elértéktelenedik.
A logisztikai és ipari ingatlanok helyzete összességében kedvezőbb, bár itt is lassulás érzékelhető. Az e-kereskedelem hosszú távon támogatja a szektort, ugyanakkor a magas finanszírozási költségek és a gazdasági lassulás miatt sok vállalat elhalasztja a terjeszkedési döntéseket.
A jobb időkre várnak
A RICS felmérése arra is rámutat, hogy a jelenlegi helyzetben a befektetők kivárnak. Nem feltétlenül pánik uralkodik, inkább egyfajta kockázatkerülés dominál. Ez különösen igaz Európára, ahol a geopolitikai bizonytalanság sokkal közvetlenebbül érezhető, mint például az Egyesült Államokban. A következő negyedévek szempontjából kulcskérdés lesz, hogy az energiaárak és a kötvénypiaci hozamok stabilizálódnak-e.
Ha az infláció újra tartósan emelkedő pályára áll, az újabb kamatemelési hullámot hozhat, ami súlyos nyomást gyakorolna az ingatlanpiacra. A jelenlegi törékeny egyensúly ugyanis nagyrészt azon alapul, hogy a piac még mindig bízik egy későbbi kamatcsökkentési ciklusban. A jelentés összképe alapján 2026 elején az európai kereskedelmi ingatlanpiac még nem került válságba, de a korábbi optimizmus látványosan megingott.
A piac egyszerre mutatja a stabilizáció és a törékenység jeleit: a bérleti kereslet sok helyen még kitart, de a finanszírozási környezet gyors romlása, a geopolitikai kockázatok és az inflációs nyomás egyre komolyabb veszélyt jelent. A következő hónapok döntőek lehetnek abból a szempontból, hogy az európai ingatlanpiac valóban elindul-e egy lassú kilábalás felé, vagy egy újabb lejtmenet kezdődik.