Mit olvashatunk ki a negyedéves számokból? Milyen trendeket azonosíthatunk?
A kormányzati irodacsomópontokhoz köthető aktivitás, illetve annak magas részaránya miatt ismét egy olyan negyedév van mögöttünk, amikor a teljes piacra vonatkozó adatokból gyökeresen eltérő következtetések vonhatók le a piac teljesítményéről attól függően, hogy a teljes állományt vagy kizárólag a spekulatív állományt vizsgáljuk.
Mire gondol konkrétan?
A 130 250 m2-es teljes tranzakciós volumen kiemelkedően magas, ugyanakkor ebből a spekulatív – a valóban piaci – tranzakciók mindössze 87 440 m2-t tesznek ki, ami 21 százalékkal elmarad a poszt-Covid időszak első negyedéves átlagától.
Hasonló kettősség figyelhető meg a hosszabbítások esetében is: a 61 715 m2-es volumen a teljes mennyiséghez viszonyítva 47 százalék, ami kedvező arány. Ugyanez azonban a „valós”, spekulatív volumenre vetítve már 70 százalék, ami historikusan a legmagasabb érték.
Mi a helyzet az átadásokkal?
Az átadások volumene 42 810 m2, ami egy negyedév alatt egészséges szint lenne, azonban ez teljes egészében az említett kormányzati aktivitáshoz köthető. Így valójában továbbra is fennáll a régóta tartó hiány, amely az új építésű irodaházak átadásának szinte teljes elmaradását jelenti.
A legellentmondásosabb kép a nettó abszorpció esetében rajzolódik ki: a teljes tranzakciós állományra vetítve 50 765 m2, ami kiemelkedően pozitív adat. Ugyanezt a spekulatív tranzakciók kontextusában vizsgálva azonban -10 116 m2, azaz egyértelműen negatív tartományban van.
Beszéljenek a számok! – 2026. 1. negyedév
A teljes budapesti modern irodaállomány 4,48 millió m2 -t tesz ki, amelyen belül 3.48 millió m2 spekulatív irodaterület. Két modern épület került átadásra: a BudaPart Central és BudaPart Corner BOK épületek összesen 43 ezer m2 bérbeadható területtel rendelkeznek, és tulajdonosi használatú fejlesztésként állami intézmények vették használatba.
A teljes kereslet 130 ezer négyzetmétert tett ki, ami az előző év azonos időszakához képest 40 százalékos növekedést jelentett. A teljes keresleten belül a szerződéshosszabbítások 47 százalékos részesedéssel bírtak. A tulajdonosi használatú tranzakciók részesedése 33 százalék volt, míg az új szerződések a bérbeadások 18 százalékát tették ki. A bővülések mindössze 1 százalékát adták a teljes keresletnek.
Előbérleti megállapodást nem regisztráltak a negyedévben. A nettó kereslet 26 ezer m2 -t tett ki, amely 50 százalékos csökkenést jelent 2025 első negyedévéhez viszonyítva. Az üresedési ráta 12 százalékom állt, ami 0,5 százalékpontos csökkenést jelent az előző negyedévhez, és 2 százalékpontos csökkenést az előző év azonos időszakához képest.
Mi újság az üresedési rátával, hiszen ez a statisztika mindig meghatározó tényező?
Összességében továbbra is túlkínálati, azaz bérlői piacról beszélhetünk. Ugyanakkor az új fejlesztések elmaradása óhatatlanul kínálati hiányhoz vezet a modern termékek szegmensében.
Ez viszont nem segíti az átlagos elhelyezkedésű és minőségű, nagyobb egybefüggő területek bérbeadását. Pozitívum, hogy az üresedési ráta mindkét megközelítésben enyhén csökkent, bár ez nagyrészt az év eleji állomány-felülvizsgálat során kikerült épületek üres területeinek statisztikai „kiesésével” magyarázható.
Mi várható idén és hosszabb távon az irodapiacon? Hogyan alakulhat a fejlesztések nagyságrendje?
2026-ban jelentősebb fordulatra nem számítunk. A teljes éves tranzakciós volumen tekintetében némi csökkenés elképzelhető: a választások előtti kivárás, majd az azt követő átrendeződés bizonytalansága késlelteti a bérlői döntéseket. Ez már most is érzékelhető törést okozott a keresleti folyamatokban.
Az átadások terén mérsékelt javulás várható az építés alatt álló, illetve 2026-ra tervezett, közel 50 000 m2 új irodaterület piacra lépésével. Ugyanakkor a 2027-re tervezett projektek jelentős része már előbérletek formájában lekötésre került, így az egybefüggő, modern, 5000 m2 feletti irodaterületek kínálata továbbra is szűk marad.
Tehát az állami intézmények költözése mozgatja a piacot, ez hogyan befolyásolja a későbbi tendenciákat?
Nem feltétlenül mondanám, hogy „mozgatja a piacot”, ugyanakkor kétségtelenül hatással van bizonyos folyamatokra. Elsősorban a bériroda-állományból kiköltöző – illetve még kiköltöző – szervezetek által hátrahagyott területek növelik a kihasználatlanságot.
Ennek pontos mértéke csak becsülhető, de nagyságrendileg mintegy 150 000 m2-ről lehet szó, ami a spekulatív állomány közel 5 százaléka. Ennek egy részét a piac várhatóan felszívja, ugyanakkor összességében 1–3 százalékpontos üresedésiráta-emelkedést valószínűsítünk.
