Mit olvashatunk ki a számokból? Melyek a legfontosabb trendek?
Egyetlen negyedév adataiból még korlátozottan lehet hosszabb távú trendeket levonni, ugyanakkor az első negyedév számai több fontos piaci folyamatra is rávilágítanak. Az egyik legszembetűnőbb változás az üresedési ráta hirtelen emelkedése volt, amely több tényező együttes hatásának eredménye. Egyrészt az első negyedévben a piaci állomány felülvizsgálata technikai korrekciókat is eredményezhet, amelyek növelhetik a kimutatott üres területek volumenét. Másrészt a Covid utáni erős bérlői kereslet hatására egyes fejlesztők spekulatív alapon is vállalják új épületek átadását, bízva abban, hogy a piac rövid időn belül felszívja a rendelkezésre álló kapacitást. Emellett természetesen bizonyos bérlői kiköltözések is hozzájárulhattak az üresedési ráta növekedéséhez.
Mennyire aktívak most a bérlők? Azonosíthatunk-e akkora volumenű keresletet, hogy felszívja az elmúlt évek spekulatív beruházási dömpingjét?
A növekvő üresedési rátával párhuzamosan kifejezetten erős bérleti aktivitás volt tapasztalható: az első negyedéves bérleti volumen 51 százalékkal haladta meg az előző öt év azonos időszakának átlagát. A teljes budapesti tranzakciós volumen 61 százalékát új bérleti szerződések tették ki, közel 120 ezer négyzetméteren, ami szintén rekordközeli eredmény. Ez arra utal, hogy a piacon továbbra is erős a kereslet, és számos esetben inkább bérlői átrendeződésről, mintsem tényleges piacelhagyásról beszélhetünk.
Hogyan alakulhat idén az üresedési ráta a jelentős kereslet tükrében?
Budapesten és agglomerációjában jelenleg mintegy 320 ezer négyzetméternyi ipari és logisztikai ingatlan áll fejlesztés alatt, amelyek jelenlegi tervek szerint még 2026 során piacra kerülhetnek. Fontos azonban, hogy a logisztikai fejlesztések esetében gyakori stratégia a szerkezetkész állapotig történő kivitelezés, míg a teljes befejezés sok esetben csak megfelelő bérlő megjelenése esetén történik meg. Emiatt a jelenleg tervezett átadási volumen egy része könnyen átcsúszhat későbbi időszakra. A jelenlegi fejlesztési volumen mintegy felére rendelkeznek előbérleti szerződéssel, így az üresedési ráta további mérsékelt emelkedése valószínűsíthető, ugyanakkor ennek mértéke jelentősen függ a következő negyedévek bérbeadási aktivitásától.
Ha már a fejlesztések volumenéről beszélünk: várható-e visszaesés vagy lassulás, hogy a kihasználtság érdemben javulhasson?
Jelenlegi piaci információk alapján továbbra is jelentős, a már említett mintegy 320 ezer négyzetméteres új kínálat érkezhet a budapesti piacra 2026 során. Ugyanakkor a megemelkedett üresedési ráta és a finanszírozási környezet arra ösztönözheti a fejlesztőket, hogy óvatosabban kezeljék a spekulatív átadásokat. A jelenleg építés alatt álló projektek hozzávetőleg 49 százaléka rendelkezik előbérleti megállapodással, így amennyiben az előbérleti arány nem emelkedik érdemben, bizonyos projektek átadása várhatóan 2027-re tolódhat. Összességében ezért rövid távon nem feltétlenül a fejlesztések volumenének drasztikus visszaesése, hanem inkább azok időzítésének rugalmasabb kezelése várható.
Számok, számok, számok
2026 első negyedévének végén az országos állomány 6,36 millió m2-t tett ki. A főváros és környéki területek meghaladták a 4.15 millió négyzetmétert, míg a regionális állomány több mint 2,2 millió m2. Budapesten és környékén 42 ezer m2 új spekulatív terület került átadásra, míg a regionális piac 86 ezer m2-nyi új csarnokkal bővült.
A budapesti agglomeráció üresedési rátája 15,1 százalékra nőtt, amely 2,3 százalékpontos növekedés az előző negyedévben mérthez képest. A regionális spekulatív állomány esetében 195 ezer m2-nyi kihasználatlan területet rögzítettek, ami 8,8 százalékos üresedési rátának felel meg.
A teljes bérlői kereslet a fővárosban és környékén 192 ezer m2-t tett ki, ami az előző 5 év első negyedéves átlagánál 51 százalékkal magasabb. Itt az új szerződések érték el a legnagyobb részesedést 62 százalékkal, míg a szerződéshosszabbítások részaránya 21 százalék volt. Az előbérletek a teljes kereslet 15 százalékát, a bővülések pedig 3 százalékát tették ki.
Egyáltalán mi várható az ipari-logisztikai ingatlanpiacon a közeljövőben? Milyen perspektívát vázolhatunk fel az ágazattal kapcsolatban?
A közeljövőben várhatóan még további, mérsékelt üresedésiráta-emelkedéssel kell számolni, elsősorban az új kínálat piacra lépése miatt. Ugyanakkor az általános piaci fundamentumok továbbra is kedvezőek. A rekord első negyedéves tranzakciós volumen, amely hagyományosan az év egyik leglassabb időszaka, azt jelzi, hogy a keresleti oldal továbbra is erős. Amennyiben ez a dinamika fennmarad, 2026 akár a tavalyi kiemelkedő évet is felülmúlhatja a budapesti ipari-logisztikai ingatlanpiacon. Bár végleges következtetéseket még korai lenne levonni, az év eddigi adatai kifejezetten erős piaci alapokat jeleznek.
