A befektetési célú ingatlanvásárlások esetében mind a bérleti díjból, mind pedig az eladáskor szerzett nyereségen nőtt a hozam mértéke az elmúlt években – mutatott rá az MBH Index, az MBH Jelzálogbank friss ingatlanpiaci elemzése.

Bár az elmúlt évben a növekedés üteme lassult, az éves bérleti díj emelkedés így is körülbelül 12,5 százalékos volt Budapesten és országosan. A 2020 decemberi mélyponthoz képest viszont már több mint 50 százalékkal alakultak magasabban 2023 augusztusában.

  • A fővároson belül a legnagyobb emelkedés a 2020-as mélyponthoz képest a pesti belső kerületeket jellemezte, ahol a növekedés mértéke megközelítette a 60 százalékot.
  • Második helyen a budai hegyvidéki kerületek álltak, amit szorosan a pesti átmeneti kerületek követtek, körülbelül 53 százalékos bérletidíj-növekedéssel.
  • A legkisebb mértékben a bérleti díjak a pesti külső kerületekben nőttek, mindössze 42 százalékkal.

Az elmúlt években a lakásárak növekedése is nagyon jelentős hozamot biztosított a befektetők számára, hiszen 2020 első és 2023 első negyedéve között, a lakásárak 46 százalékkal emelkedtek. Ez éves szinten 14 százalékos hozamot jelentett, 2023 első negyedévéig 15 százalékos évesített hozamot biztosíthatott a lakásvásárlás, 10 éves időtávon pedig évente szintén 14 százalékot.

„Bár az elmúlt egy évben a lakáspiac lassulása miatt az évesített hozam csökkent az előző évekhez képest, a befektetés célú ingatlanvásárlás hosszú távon is jövedelmezőnek bizonyulhat, a lakásárak elmúlt 20 évét vizsgálva az évesített hozam 7 százalékon alakult” – mondta Nagy Gyula, az MBH Jelzálogbank vezérigazgatója.

Érdemes körültekintőnek lenni a jövőben is: a magasabb hozam realizálásához érdemes lehet egy lejtmenet esetén kivárni, és az ismételt felívelés időszakában továbbadni az adott ingatlanon.

„Az ingatlan nem számít kockázatmentes befektetésnek, egyrészt a bérbeadás során felmerülő különböző kockázatok miatt, másrészt a lakáspiac ingadozásához kapcsolódóan a hozamok erőteljes eltérést mutathatnak az egyes időszakokban” – hívták fel a befektetők figyelmét.

Mekkora hozam?

Az MBH kutatásában kiszámolták, megközelítőleg milyen átlagos teljes hozamokra lehet számítani a befektetési célú lakásvásárlások esetén. Kalkulációjuk szerint a mostani fővárosi használt lakáspiacon, 3,4-5,8 százalék közötti hozamokra lehet számítani.

  • A legmagasabb az elérhető nyereség a fővárosi belvárosban, ahol 5 és 5,8 százalékos hozam volt mérhető, vidéken pedig 3,1 és 6,6 százalék között mozgott a számított sajáttőke-arányos nyereség.
  • Az új lakások esetében sajnos az előbbieknél jóval szerényebb hozamok voltak jellemzőek, amely elsősorban a több és magasabb kamatozású hitelfelvételhez kapcsolódott. A fővárosi új lakások esetében 1,7-3,4 százalék közötti hozamszint volt mérhető a korábban említett kalkulációs paraméterek esetén. Az előbbi hozamszintek így jelentős, több százalékpontos csökkenést jelentettek a 2021-es nyereségekhez képest.

Ha saját erőből történik a befektetési célú lakásvásárlás, akkor az előbbieknél jóval magasabb sajttőkearányos nyereséget lehet elérni:

„Használt lakások esetén Budapesten 5,7-7 százalék, új lakások esetén pedig 4,7-5,7 százalék közötti hozamokat számoltunk a vizsgált helyszíneken. Ha pedig nem az óvatos, 3 százalékos várható lakásár emelkedést tesszük a modellbe, hanem az elmúlt 20 éves lakásár emelkedésből származó 7 százalékos hozamrésszel számolunk, akkor a lakásbefektetésből származó nyereség ennél jelentősen magasabb lehet” – mondta Nagy Gyula.

2024 az ingatlanok éve

Nagyot élénkülhet idén a lakáshitelpiac az MBH Bank elemzői szerint: mintegy 940 milliárd forint értékű új jelzáloghitelvolument prognosztizálnak. Az átlagos kamatszint a jelenlegi 7-8 százalékos szintről 6-7 százalék tartományba süllyedhet, azonban különösen a 6 százalék alatti kamatok elérése esetén várható jelentős változás a piacon.

Több olyan mutató is csökkent az elmúlt időszakban, amely jelentősen befolyásolja a hazai hitelkamatokat. Közben az új THM-maximum és a kamatstop is érvénybe lépett. Érdemes elgondolkozni a hitelkiváltáson – itt elolvashatja, miért.