Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan szakmai vezetője azt közölte, hogy 2024 első hónapjaiban a tavalyi év azonos időszakához képest mintegy 20-30 százalékos forgalomnövekedést tapasztaltak a XIV. és XVI. kerületi ingatlanpiacon.

A szakértő szerint a lendület az idei év elejétől érzékelhető, amit inkább egy folyamatos hangulatjavulásnak, növekvő optimizmusnak nevezett, mellyel párhuzamosan a jelzáloghitelek kamatai is folyamatosan csökkentek.

Az év elejére értek el ezek a folyamatok egy olyan pontra, amely már megmozdította a vevőket

- vélekedett.

Volt is honnan növekednie a forgalomnak, hiszen a tavalyi év sokéves mélypontot jelentett, amit

úgy éltek meg az ingatlanközvetítők, mint a 2010-es évek hitelválság legsötétebb időszakát.

A szakmai vezető viszont most úgy látja, 2024 minden kategóriában meglepően lendületesen indult, és ez nem csak a keresletnél, hanem a kínálatnál is érzékelhető volt, egyedül talán a panellakásoknál mernek kevésbé belevágni az értékesítésbe a tulajdonosok.

Olyan, mintha a panelokból most nem nagyon akarnának mozdulni az emberek

 – fogalmazott Sebestyén Tamás.

Az árak esetében is érzékelt némi elmozdulást a szakértő, de megfigyelései szerint csak a tavalyi, mintegy 10 százalékos csökkenést korrigálták az eladók. Tehát egy korábbi, másfél-két évvel ezelőtti szint környékére álltak vissza az árak, onnan nem növekedtek tovább.

Az alkuk is jelen vannak az adásvételeknél, habár mértékük leginkább az esetleges túlárazottságtól függ. Márpedig a túlárazottság továbbra is erősen érezhető. Sebestyén Tamás szerint a tulajdonosok első körben úgy árazzák be ingatlanaikat, hogy megkeresik az ingatlanhirdetési portálokon az adott területre és ingatlantípusra jellemző legfelső ársávot, majd arra még rátesznek 5-10 százalékot.

40 milliós helyett 20 milliós panel – jön a maffia? Átvernek?

Évtizedekre eladósítva veszünk lakásokat egy olyan piacon, ahol a tavalyi évhez képest 30-40 százalékkal több eladó ingatlan van, horribilis árakon. Fontos részletek: ITT!

Ebből aztán persze később engedni kell, a kérdés, hogy mikor lép be a folyamatba egy komolynak számító vevő, akinek az ajánlatát vagy elfogadja a tulajdonos - tette hozzá. 

Mindenesetre, a két említett kerületben átlagosan 5-15 százalékos túlárazottságról beszélhetünk, és ennek megfelelően alakulnak az alkuk is. Az ingatlanközvetítő szerint

sokkal likvidebb lenne az egész piac, ha már minden eladó első körben egy 10 százalékkal alacsonyabb árral hirdetné meg az ingatlanát, amivel sok időt megspórolna magának is.

Sok esetben ugyanis néhány millió forinton múlik a sikeres és gyors eladás, gyakran egyszerűen megakad az értékesítési folyamat azért, mert valaki mondjuk egy 40 milliós piaci árú ingatlan esetében kitartóan ragaszkodik a 44-45 millió forintos értékesítési árhoz - jegyezte meg a szakértő.

Jelenleg egyébként a garzonok és a kisebb, másfél szobás lakások a leginkább keresettek a két kerületben.

  • Ezek ára 30 millió forintnál indul, átlagosan 1 millió forintos négyzetméterárakról beszélhetünk a téglaépítésű lakásoknál.
  • A panellakásoknál a négyzetméterárak 800 ezer forintnál indulnak, vagyis 40 millió forintért már egy szép állapotú, 46 négyzetméteres panellakást lehet kapni a zuglói Füredi úti lakótelepen.

Az értékesítési idők is mérséklődtek az elmúlt hónapokban, legalábbis, ami a piaci árazással kínált ingatlanokat illeti - hangsúlyozta a Balla Ingatlan irodavezetője.

A keresett kategóriákban, tehát például a kisméretű, másfél szobás téglalakásoknál hetek kérdése az eladás, de néhány hónapon belül biztosan értékesíthetők. Ahol komolyabb a kihívás,

az a 80 millió forint feletti ingatlanok piaca, itt már jóval hosszabb értékesítési időkre számíthatnak a tulajdonosok.

A befektetők is megjelentek - még ha nem is akkora számban, mint korábban, de arányuk mára a 20-30 százalékot is eléri -, mivel az állampapíroknál bekövetkezett kedvezőtlen változások éreztetik hatásukat az ingatlanpiacon.

De ennek oka lehet az is, hogy a bérlakások bérleti díjai tovább araszolnak felfelé:

  • egy garzonlakás átlagos havi bérleti díja már 150 ezer forint,
  • egy kétszobás lakásé 170-200 ezer forint között alakul a XIV. kerületben.

Sebestyén Tamás szerint a kiadó lakások iránti keresletet az sem befolyásolja, hogy a most már ismét 6 százalékos kamattal elérhető lakáshitelek hitelfelvételre sarkallják az embereket, szerinte ugyanis 

a hitelek a jelenleginél jobban már nem fogják felpörgetni az ingatlanpiacot.

Így is magasabb tranzakciószámra lehet számítani 2024-ben, mint a tavalyi évben, de ahhoz, hogy nagyobb lendületet vegyen az ingatlanpiac, szükség van az újépítésű lakások iránti kereslet élénkülése is, ennek jeleit viszont nem látja.

Szerinte ennek oka elsősorban az, hogy a minimum 1,3, de inkább 1,5 millió forintos újépítésű négyzetméterárak erős megfontolásra késztetik a jelenlegi gazdasági környezetben rendkívül árérzékeny vevőket, akik inkább a néhány százezer forinttal olcsóbb négyzetméterárakat kínáló használt lakások piacán nézelődnek - tette hozzá a Balla Ingatlan szakértője.