Túlértékelt lakáspiac? De miért fontos ez?

2024 folyamán a lakásárak a bérleti díjaknál, a jövedelmeknél és az építési költségeknél is gyorsabban emelkedtek, az MNB becslése szerint országosan 14,3 százalékkal haladták meg a fundamentumok által indokolt szintet, ami a túlértékeltség emelkedését jelenti.

De miért fontos a túlértékeltséget vizsgálni? Mert a lakásárak alakulása a hitelek és az ingatlanfejlesztők projekthitelein keresztül közvetlen hatást gyakorol a bankrendszerre és a pénzügyi stabilitásra. A lakáspiaci buborékok kialakulása pedig súlyos válságok előidézéséhez járulhat hozzá, elég csak a 2008-as globális pénzügyi krízisre gondolnunk.

Kapcsolódó

Ráadásul a lakáspiac túlértékeltsége társadalmi szempontból is fontos kérdés. Az ingatlanárak gazdasági fundamentumok által indokolt szinttől való elszakadása számos társadalmi csoportnak okozhat problémát a lakhatás megfizethetősége szempontjából. 

Például a fiatalok első lakásvásárlása még nehezebbé válik, hiszen még több hitelt kell felvenniük, ez pedig hosszú távon a demográfiai folyamatokra és a gazdaság versenyképességére is hatást gyakorol. De a növekvő lakásárak a bérleti piacon is drágulást eredményezhetnek, ez hátrányosan érinti az ingatlanvagyonnal nem rendelkező, jellemzően alacsony jövedelmű háztartásokat.

Míg a háztartásokra a lakásárak magas szintje, addig a lakásfejlesztőkre a rövid idő alatt bekövetkező jelentős árcsökkenés, valamint a tartós alulértékeltség lehetnek negatív hatással, mivel ezek csődökhöz és az építőipari kapacitások leépüléséhez vezethetnek.

Az MNB indikátorai

Nézzünk most kicsit a kulisszák mögé, hogy vajon az MNB hogyan méri a túlértékeltséget! A Magyar Nemzeti Bank 2017-től rendszeresen közzéteszi a hazai lakásárak fundamentumok által indokolt értéktől való eltérésére vonatkozó becsléseit. A módszertant Lados Csaba: Kompozit indikátor a lakáspiaci túlértékeltség becslésére Magyarországon és Budapesten c. idén publikált tanulmánya mutatja be részletesen. 

A hazai lakásárak fundamentumok által indokolt szintjétől való eltérésének becslésére szolgáló – úgynevezett kompozit túlértékeltségi – mutatót öt alindikátorból állították össze, amelyek a következők: a lakásár és a jövedelem aránya; a lakásár és a megfizethető hitelösszeg aránya; a lakásberuházások GDP arányos nagysága; a lakásárak és az építési költségek hányadosa; valamint a lakásárak és a bérleti díjak aránya. 

Egyszerűsítve tehát a mutató öt alindikátoron keresztül a reálgazdaság, a lakhatási és befektetési célú lakáspiaci kereslet, valamint a lakáskínálat összefüggéseit mutatják meg.

De vajon a túlértékeltség hogyan függ össze a lakhatási válsággal?

Ha folyamatosan nőnek a lakásárak, és a bérek nem követik azt, akkor egyre többen szorulnak ki a lakáspiacról, vagyis nem tudnak saját otthont vásárolni. Ekkor beszélhetünk lakhatási válságról, amely jelenleg az egész Európai Unióban egyre nagyobb gondot jelent. Idén érdekesen alakult a piac eddig, hiszen az állampapírpiacról érkező vevők sok lakást zúdítottak a bérleti piacra, ami az árakat lefelé nyomják. Emiatt csökkeni látszanak az albérletárak, ráadásul nyáron újabb állampapír jár le, ami szintén jelentős tőkét hozhat a lakáspiacra, és további nyomást gyakorolhat a bérleti díjakra.

Az öt alindikátor közül egyébként kettő vonatkozik a megfizethetőségre.

A lakásár/jövedelem arány tekintetében, ha a lakásárak jövedelmekhez viszonyított szintje érdemben meghaladja a megszokott értéket, akkor a háztartások, családok, fiatalok értelemszerűen elhalasztják a vásárlásaikat. Így csökken a kereslet, ezzel együtt mérséklődik a lakásár-dinamika, illetve nő a lakásárak csökkenésének kockázata. Másik oldalról, ha a jövedelmek huzamosabb ideig a lakásáraknál gyorsabban emelkednek, az növeli a háztartások vásárlóerejét a lakáspiacon és így a kereslet a lakásárak nagyobb ütemű emelkedését vonja magával.

A lakásár/megfizethető hitelösszeg arány pedig azért fontos, mert a háztartások vásárlóerejét nem elég csak a jövedelmek alapján mérni, mivel hitel segítségével történő vásárlás esetén a kamatok mértéke is befolyásolja, hogy a háztartás mekkora hitel segítségével milyen értékű lakást engedhet meg magának.

GDP, befektetések és fejlesztések

A másik három alindikátor nemzetgazdasági szinten gyakorolhat hatást a mindennapjainkra, ezért azokat is érdemes górcső alá venni.

Míg a fentebb bemutatott indikátorok azt vizsgálják, hogy az egyéni jövedelmekhez képest túl drágák-e a lakások, addig a lakásberuházások GDP-hez viszonyított aránya azt láttatja, hogy a nemzetgazdaság szintjén mennyi forrás áramlik a lakáspiacra. Ha a spekulatív befektetői várakozások tartósan fűtik a lakásáremelkedést, akkor sokkal több lakás is épülhet, mint amit a piac elbír. Ha azonban például jön egy válság, háború satöbbi, akkor a spekulatív kereslet hirtelen megszűnik, és drasztikusan visszaesnek a vásárlások. 

De az építkezések időigénye miatt a kínálat nem tud azonnal alkalmazkodni, vagyis nem hagyhatják félbe a fejlesztéseket. Így a piacra kerülő új lakásokat már csak nyomott áron veszik meg, ami pedig az építőipart és a fejlesztőket is padlóra küldheti, nem beszélve, hogy a mérgezett projekthiteleket nem fizetik vissza, így a bankok is bajba kerülhetnek. A többit már ismerjük.

A lakásár/építési költségek alindikátor a kínálati oldalon megmutatja, hogy milyen profitráta mellett adhatóak el az újépítésű lakások, vagyis azok ára hogyan viszonyul az építési költségekhez. Ha magas az elérhető árrés, az a lakásépítések bővüléséhez vezet, ez pedig a növekvő kínálaton keresztül a lakásár növekedését lassítja. Fordítva pedig, ha a profitráta túl alacsony, a vállalkozások a lakásárak emelésére fognak törekedni alacsony építési volumen mellett.

A lakásár/bérleti díj alindikátor pedig azt jelzi, hogy ha a lakásárak tartósan a bérleti díjaknál gyorsabban emelkednek, az a befektetési célú és a lakhatási célú kereslet csökkenését is előrevetíti. A befektetők a lakáskiadással elérhető hozamok csökkenése miatt szeretnék gyorsabban emelni a bérleti díjakat, de van egy plafon, ami fölé nem tudnak menni a bérlők. Ekkor pedig a befektetők eladják a lakásaikat, ami nyilván csökkenti vagy a csökkenés felé tereli a piacon az árakat, és magasabb hozamú befektetéseket keresnek. 

A lakhatási igényeiket kielégíteni szándékozó háztartások pedig a vásárlás helyett egyre inkább a bérleti piac felé fordulhatnak, ha ott alacsonyabbak a lakhatás költségei. Most például az állampapírpiacról érkező vásárlók nagy számban tettek fel a piacra kiadó lakásokat, ami lefelé nyomja az albérleti árakat. Ezt látjuk jelenleg is.

Hogyan alakultak az elmúlt évtizedek?

A mutató alapján a 2000-es évek második felében a lakásárak országosan és Budapesten is meghaladták a fundamentumok által indokolt szintet, majd a lakásárak 2009-ben kezdődő – válság okozta – fokozatos mérséklődésének eredményeként 2014 elejére országosan már 30 százalékos, Budapesten pedig 40 százalékos alulértékeltség jellemezte a lakáspiacot. 

A mélypont után azonban az árak túl gyorsan emelkedtek, persze volt hová visszakapaszkodni, így a csúcson országosan 26 százalékos túlértékeltség alakult ki 2022-ben. A budapesti piac pedig 2021 második negyedévében 39 százalékon érte el a legmagasabb értékét.

2024 első negyedévére azonban már a becsült túlértékeltség mértéke a csúcshoz képest megfeleződött: országosan 12 százalékos, Budapesten 17 százalékos túlértékeltség volt mérhető. A túlértékeltség azonban még továbbra is magas, ugyanakkor a korábbi tapasztalatok alapján egy ilyen szint nem feltétlen vonja magával a nominális lakásárak csökkenését, vagyis egyelőre stabil a piac.