Nehéz konkrét mérleget vonni a 2000-ben útjára indított lakásprogram elmúlt öt évéről a feltételek gyakori változása miatt. Az bizonyos, hogy a kedvező volt a lakáshitelek feltételeinek javulása, a lakásépítés növekedése; utóbbin belül is a vállalkozói, szervezett lakásépítés szerepének növekedése - értékelte a progam elmúlt éveit Hegedűs József, a Városkutatás Kft. ügyvezetője. A szakember a negatív elemek közé sorolta a a költségvetési terhek kiugró növekedését, a támogatások jövedelmi csoportok közötti egyenlőtlen elosztását, és a kis lakások túlzott elterjedését.

 

A lakásépítés nem cél, hanem eszköz

 

A lakáskérdés politikai ügyként való kezelése hátráltatta a program objektív megítélését, amit a különbözô lobbicsoportok dominálta elemezések nem tudtak ellensúlyozni - fogalmazott Hegedűs. Az elmúlt 5 évben jelentősen növekedett az újonnan épített lakások száma, az 1999-es mélypontnak tekintett 20 ezerről 44 ezerre emelkedett. Ezzel teljesült a lakásprogram egyik célkitűzése, de inkább a lakások megfizethetôségének javítását (pl.:lakáshitelek támogatása) kell kiemelni, másrészt pedig a szociális elemek - bérlakások, lakbértámogatás - kiépítését. Az új lakásépítés eszköze, és nem célja a programnak, ez egy tipikus félreértés - hangsúlyozta a szakember.

A Városkutatás Kft. számításai szerint a hiteltámogatási programra 2002-ben és 2003-ban 150 milliárd forintot fordított az állam, de a támogatási elkötelezettség 500 milliárd forintra rúgott, mivel az engedélyezett hitelek több éven át jelentenek költségvetési kiadást. A lakáshitel-állomány mérete nem veszélyesen nagy, bár el kell ismerni, nagyon hirtelen jött a felfutás, a teljes kinnlévőség a múlt év végén a GDP 8 százalékára rúgott.

A szigorítások nyomán kevesebben vettek fel kölcsönt, de a visszaesés a szakemberek által vártnál jóval kisebb volt a devizahitelek térnyerésének betudhatóan: a tavalyi 400 milliárd nem sokkal kevesebb, mint a 2002-es 450 milliárd hitelkiáramlás. Hegedűs szerint problémát jelent, hogy a támogatásokat a legmagasabb jövedelmű rétegek vették elsősorban igénybe. Igaz ugyan, hogy a közepes jövedelműek közül is sok olyan juthatott lakáshoz, akik korábban nem, mindazonáltal tény, a felső jövedelmű 20 százalék kapta a támogatások 60 százalékát. Kár volt politikai okok miatt 2002-ben támogatásokkal felpumpálni a lakáshitelezést, ez nem tett jót a lakásépítésnek sem, mert hirtelen megnôtt a kereslet egy-két évre - ez a hirtelen hullámzás azonban nem jó senkinek.

A stabilitás jót tenne a piacnak; de ha a lobbik újabb támogatások növelése iránti várakozásokat generálnak, akkor ez a hullámzás állandó lesz. A hiteltámogatásokhoz nem szabadna nagyon hozzányúlni, maximum a feltételeket kellene módosítani, és a használt lakás vásárlását kevésbé "büntetni" - fejezte be a szakember.

 

A kutatók szerint

 

A lakáspolitika egymásra rakódó elemeiből kialakuló rendszertelenség miatt nem lehet egységes lakásprogramról beszélni - mondta Pichovszky Kristóf, a GKI Gazdaságkutató Rt. kutatásvezetője. Szerint irracionalisan sokszínű a rendszer, ami a hatákonysági szempontok figyelmen kívül hagysásával kapcsol össze költségvetési támogatáskoat. Pichovszky megvizsgálná, hogy a különböző támogatási elemeket kik veszik igénybe, milyen eredmények kapcsolódnak ezekhez a dotációs elemekhez, s milyen a hakékonyságuk. A GKI 2000-2003 közötti időszakra vonatkozó felméréséből kiderül, hogy a megkérdezett háztartások 7 százaléka, azaz nagyjából 250-300 ezer háztartás vett fel államilag támogatott hitelt. A fővárosi háztartások aránya 19, a városiaké 46, a községieké pedig 35 százalék volt. Ebből látszik, hogy a fővárosi lakosok alul-, a másik két tábor pedig felülreprezentált volt a hitelfelvevők teljes állományát nézve. A megkérdezettek 45 százaléka használt, 6 százaléka új lakás vásárlására költötte a hitelt, 20 százalék lakásépítésre, 28 százalék pedig a meglévő lakás felújítását és bővítésés finanszírozta a kölcsönből.

 

Lakásberuházások és a GDP

 

Pichovszky szerint a lakásberuházások GDP-növekedésre gyakorolt hatása csekély, becslése szerint a tavalyi növekedéshez mindössze 0,1-0,2 százalékos lehetett. Ez a már-már marginális mérték azzal magyarázható, hogy az építőiparon belül alacsony súllyal szerepel a lakásszektor az egyéb építményekhez képest. Ezzel szemben Varga Dénes, a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda ügyvezetője úgy véli, ennél magasabb a lakásbeurházások GDP-növekedésre gyakorolt hatása. Szerinte a lakáspiac felfutása 2003-ban és 2004-ben egyaránt több mint 1 százalékot tett hozzá a növekedéshez.

 

Kik jártak jól a rendszerrel?

 

Pichovszky nem osztja azt - a Hegedűs által is megfogalamzott - véleményt, amely szerint a lakástámogatási rendszer egyértelmű nyertesei. Indoklása szerint a GKI kutatása alapján a különböző jövedelmi csoportok között csekély különbség mutatkozott. Pichovszky azzal viszont egyetért, hogy a mostani rendszer a kis alapeterületű lakások elterjedésének kedvez, ami ahhoz vezethet, hogy 5-7 év múlva ezek a lakások tömegesen kerülnek a piacra, a családméret növekedésével a háztartások nagyobb ingatlanba szeretnének majd költözni. A jövőről szólva a szakember elmondta: a lakáspolitikát mindenképpen hosszú távra kell kidolgozni.

A GKI kutatásvezetője szerint csak a 15-20 évre tervezett koncepció lehet sikeres, egyébként marad a jelenlegi "ötletgyár" és a bizonytalanság, ami senkinek nem jó. A lakásprogram esetében ugyanis a kiszámíthatóság az egyik, ha nem a legfontosabb szempont. Varga úgy véli, a jövőben a lakbértámogatások rendszerét kellene erôsíteni. A politikai pr-céloknak azonban nem szabad elsődleges szerepet kapniuk a szakmai szempontok rovására. A tömeges bérlakásépítés támogatása nem hozza meg a kívánt eredményt, a jelenlegi ár- és jövedelemviszonyok között ugyanis egy bérlakás megépítésének költségéből több család lakáshelyzetén lehetne javítani.

 

Hogy látják a fejlesztők?

 

A fejlesztők számára kiemelkedő volt az utóbbi öt év. A lakásprogram beindítása kibillentette a piacot a mozdulatlanság állapotából, s elindultak a valós folyamatok. Korábban ugyanis "holt tőkeként" hevertek a háztartások vagyonában - véli Gerő Péter, a Magyar Ingatlanszövetség alelnöke, aki szintén kiemelte: rendkívül rossz hatással van a piacra, az, ha kiszámíthatalan állami beavatkozás nyomán ugrásszerűen megnő, vagy éppen csökken a kereslet. Az állami intézkedések kiszámíthatóságának szükségességét ugyancsak fontosnak nevező Bodnár György, a Magyar Téglás Szövetség első embere úgy véli a használt lakások vásárlását mindenképpen támogatni kell, a dotáció mértékét is emelni kellene. Ezzel ugyanis fokozni lehetne a mobilitást, megindulna a vásárlási lánc. Bodnár az elszalasztott lépések között említette, hogy a kedvezmények bevezetését nem kapcsolták össze a számlabemutatási kötelezettséggel.

 

A Fészekrakó nem az igazi, súlyossá váló garázsprobléma

 

A szakemberek szerint a Fészekrakó egyelőre nem hozta meg a várt áttörést, egyebek mellett azért, mert nem oldja meg a korlátozott fizetőkpes kereslet problémáját. Illy Gusztáv, az Angyalföld Holding értékesítési vezetője szeirnt a Fészekrakónak más problémái is vannak: egyrészt a bankok jövedelemvizsgálatot kérnek, így a minimálbéren foglalkozatottak kiesnek ebből a körből, másrészt pedig a lakás eladására vonatkozó 10 éves tilalom. (Egy család ennél jóval hamarabb is kinőheti az adott ingatlant.) Mivel továbbra is a kicsi, egyes fejlesztők által gyakorlatilag "élhetetlennek" titulált alapterületű - ebből adódóan olcsóbb - garzonokat lehet viszonylag könnyedén értékesíteni,  sokan szinte kizárólag ilyen ingatlanokat hoznak létre. A lakáshoz jutás tényleges támogatásához néhány korábbi kedvezmény életbe léptetésére lenne szükség, így a forintos kölcsönök ismét versenyképesek lehetnének a devizahitelekkel szemben. Illy szerint a garázsok problémájára kell mielőbb megoldást találni. Rengeteg, a kereslet hiánya miatt eladhatatlan garázs épül/épült, s a túlkínálat egyes beruházóknál akár a működést is veszélybe sodorhatja.