„Budapesten a vevők fizetőképessége elérte a plafont, ami gátat szabott a drágulásnak. A kereslet október óta már nem tudja fenntartani a korábbi növekedési ütemet, ami gyorsan megjelent a fővárosi lakásárak alakulásában is” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Hozzátette, hogy Pest vármegyében szintén érdemi lassulás következett be. A novemberi 1,7 százalékos havi drágulás decemberre bőven 1 százalék alá csökkent, vagyis az áremelkedés üteme egyetlen hónap alatt látványosan lassult a fővárosi agglomerációban is.

Kapcsolódó

Az ország többi részén összességében nem történt jelentős fordulat, ugyanakkor Közép- és Dél-Dunántúlon az elmúlt hónapok átlagánál nagyobb tempójú áremelkedés volt tapasztalható. Ez elsősorban az évközbeni korrekciónak tekinthető, mivel az év második felében a Kelet-Magyarországi régiók árai tempósabban nőttek a Nyugat-Magyarországi lakások árainál.

Két számjegyű drágulás éves szinten

Bár havi szinten a vevők számára kedvezően alakultak az árak decemberben, 2025 egészében az egy évvel korábbihoz képest jelentősen nőttek az árak. Országosan 18 százalékkal, Budapesten pedig 20 százalékkal. Az első félévben ennél még jóval tempósabb volt az éves drágulás, de összességében az éves mutatót a bázishatás mérsékelte.

2024 végén ugyanis már érezhetően növekedni kezdtek az árak az állampapírokból kiszálló és a lakáspiacra visszatérő befektetők aktivitása miatt. Szintén figyelemre méltó, hogy Budapest után nem a dunántúli térségekben, és nem is Pest vármegyében volt a legnagyobb éves áremelkedés, hanem az Észak-Alföldön, ahol 19,1 százalékkal nőttek az árak 2025-ben.

A lakásárak alakulása továbbra is szorosan együtt mozog a kereslet változásával. Október óta a kereslet lanyhulása az addigi drágulást stagnálássá alakította. Ennek hátterében egyrészt az áll, hogy sok vásárló elérte a fizetőképességének felső határát, másrészt Budapesten az Otthon Start Program 1,5 millió forintos négyzetméterár-sapkája érezhetően visszafogta áremelkedést.

Kép: Ingatlan.com

Mennyibe kerülnek most az eladó lakások és házak?

A több budapesti kerületben a használt lakások a múlt év utolsó hónapjaiban alig mutattak változást. A XXIII. kerületben a december végére 817 ezer forintra csökkent az átlagos négyeztméterár a szeptemberi 831 ezer forintról. Az egyik legnépszerűbb és legjelentősebb választékot nyújtó XIII. kerületben a múlt év gégén közel 1,6 millió forint volt az átlag, ami lényegében megegyezik a szeptember eleji értékkel.

Szeptember eleje óta mindössze 1-2 százalékos drágulás, azaz majdnem stagnálás jellemezte az I., az V., a VI. és a III. kerületet is. „Elsősorban a drágább városrészekben látható árkorrekció, ami annak is köszönhető, hogy ezekben a kerületekben már az otthon start program indulása előtt is a másfél millió forintot közelében jártak a négyzetméterárak” – fogalmazott Balogh László.

 Debrecenben év végére a használt lakások és házak átlagos négyzetméterára elérte az egymillió forintot, míg a legolcsóbb vármegyeszékhely Salgótarján lett 289 ezer forintos árszinttel. A nagyvárosok lakóingatlanjainak felértékelődését jól jellemzi, hogy már négy olyan vármegyeszékhely van, ahol az átlagos négyzetméterár meghaladja a 900 ezer forintot. Szegeden 955 ezer, Székesfehérváron 923 ezer, Győrben 922 ezer, Veszprémben pedig 913 ezer forint az eladó lakások és házak átlagos négyzetméterára.

2026 sem lesz unalmas a lakáspiacon

Az ingatlan.com szakértője szerint 2026-ban a forgalom élénk maradhat a lakáspiacon. A használt lakások esetében viszont újabb árrobbanásra nem lehet számítani a vevők fizetőképességének korlátai miatt, illetve annak köszönhetően, hogy az eladók már minden eddig ismert tényezőt beáraztak, ami hatással lehet a forgalomra vagy az árakra.

A használt lakások drágulását fékezheti az is, hogy a lakásfejlesztők több ezer olyan új lakással jelenhetnek meg a kínálatban, amik megfelelnek a 3 százalékos hitel feltételeinek. Budapesten bizonyos kerületekben és városrészekben emiatt közel azonos árszintre kerülhetnek a használt és az új lakások, ami érdekes fordulatokat hozhat az ingatlanpiacon 2026-ban.