Az elmúlt években gyakran hangzott el, hogy a magyar piac „le van maradva” a régióhoz és Nyugat-Európához képest. A 2025-ös adatok és tapasztalatok azonban inkább azt mutatják, hogy a stagnálás nem egyedi magyar probléma, hiszen alapvetően alulárazottságról nem beszélhetünk a hazai piacon.

A német, francia vagy Benelux-államok piacain érdemben csökkent a befektetési aktivitás, a volumenek visszaestek, a kivárás általánossá vált. Ebben az értelemben a magyar piac nem kilóg, hanem együtt mozog Európával, csak éppen nagyobb kilengésekkel.

Miközben a tranzakciós volumen továbbra is visszafogott maradt, a piacon strukturális mozgások indultak el: funkcióváltások, hazai tőke előretörése, szolgáltatásalapú gondolkodás és egyre tudatosabb befektetői magatartás rajzolja át a következő évek ingatlanpiaci térképét.

A külföldi tőke helyén hazai szereplők

A leglátványosabb változás a tőke összetételében történt. Míg egy évtizede a tranzakciók döntő többségét külföldi befektetők adták, mára az arány gyakorlatilag megfordult: a piacon dominánssá vált a hazai tőke. Magyar alapok, magánbefektetők és új típusú konstrukciók léptek be oda, ahol a nemzetközi szereplők egyelőre kivárnak. Ez nem pusztán mennyiségi, hanem minőségi váltás is. 

A hazai befektetők jellemzően hosszabb távban gondolkodnak, aktívabb vagyonkezelési üzletágat működtetnek, és sokkal nyitottabbak a funkcióváltásra, mint korábban. Ennek természetesen az is az oka, hogy nagyságrendekkel nagyobb helyismerettel rendelkeznek, itt nőttek fel, szinte ismernek minden utcát, sarkot. Ettől függetlenül szükség volna nagyobb külföldi jelenlétre, amely egyrészt növelné a versenyt, másrészt diverzifikálná a tőkét és az általa teremtett értékeket.

Funkcióváltások korszaka

Az ingatlanpiacon az egyik legfontosabb trend, hogy az egyes szegmensek között hangsúlyeltolódást tapasztalhatunk, miközben újratervezés, megújulás zajlik. Korábban az irodapiac vitte a prímet, egész kis irodanegyedek bukkantak fel a semmiből, markánsan említhetjük meg a Váci utat vagy éppen Újbudát. 

Azonban a pandémia és a hibrid munkamódszerek átalakították a szegmenst. Az irodapiac strukturális átalakulása 2025-ben vált igazán kézzelfoghatóvá. A gyengébben teljesítő, különösen a B-kategóriás irodaházak esetében egyre kevésbé opció a „kivárjuk, amíg jobb lesz” stratégia. Ehelyett eljött az átváltozás időszaka, vagyis egyes irodaépületekből lakó- vagy hotelprojektek, korábbi irodatelkekből lakófejlesztések születnek. 

Ez a trend nemcsak Budapestre jellemző, hanem vidéken is erősödik, és alapjaiban változtatja meg az ingatlanfejlesztők profilját. Az egyfunkciós irodafejlesztők ipari-logisztikai vagy lakóirányba nyitnak, miközben a turizmus élénkülése a hotelpiacot újra húzóágazattá teszi.

A funkcióváltások mellett a keresleti oldal visszafogottsága rákényszerítette a tulajdonosokat szemléletváltásra is, vagyis az ingatlan ma már nem pusztán négyzetméter, hanem szolgáltatáscsomag. Miközben korábban kizárólag a lokáció számított, ma már a közösségi terek, a fenntarthatósági megoldások, a digitális szolgáltatások és a kényelmi funkciók az alap. Ez a gondolkodás pedig az irodapiacról átszivárog a lakó- és retail szegmensbe is.

Nem válság, hanem szelektív piac

Fontos különbség a korábbi ciklusokhoz képest, hogy a jelenlegi helyzet nem klasszikus válság. A finanszírozás nem szűnt meg, a bankok dolgoznak és hiteleket folyósítanak, kötvény- és részvénykibocsátások zajlanak, vagyis a tőke jelen van a piacon. Ami viszont eltűnt, az a felelőtlen optimizmus, már régen nem beszélhetünk a 2010-es évek aranykorszakáról.

Az opportunista befektetés ma nem azt jelenti, hogy „olcsó, megvesszük, majd lesz vele valami”. A piacra lépés, vagy egyáltalán a befektetés feltétele a kidolgozott koncepció, az előkészített funkcióváltás, a kiszámolt exit. Ez ugyan lassítja a piacot, de stabilabbá is teszi: kevesebb a kapkodás, kisebb az esély a túlfűtöttségre. Vagyis a piaci érettség visszafogja a lovakat, ellenben érvényesülhetnek a nyugati sztenderdek.

Ha mégis olyan tényezőkről kellene beszélnünk, amelyek valóban visszatartják a külföldi tőkét, az a gyorsan változó szabályozási környezet. Plázastop, lakásprogramok, adózási változások – 2025-ben túl sok minden mozdult el túl gyorsan. Egy ingatlanbefektetés azonban hosszú távú műfaj, és ahol nem lehet 10-15 évre tervezni, ott a tőke óvatos marad.

Mit hozhat 2026? Továbbra sem rohanunk

2025 tehát nem a nagy narratívák éve volt, hanem a belső átalakulásé. A magyar ingatlanpiac lassult, de megfontoltabb lett, kevésbé látványos, de szakmailag érettebb. A kérdés 2026-ra nem az, hogy „visszatér-e a régi világ”, hanem az, hogy ki tanulta meg időben: ez már egy másik piac.

A következő egy-másfél évben nem várható drámai irányváltás. A 2025-ben elindult folyamatok futnak tovább: mérsékelt tranzakciószám, erős hazai jelenlét, funkcióváltások, lakó- és hotelprojektek túlsúlya. Az irodai és ipari új fejlesztések száma visszafogott maradhat, miközben a befektetési piacon óvatos élénkülés jöhet.

A valódi különbséget nem a piac iránya, hanem a szereplők felkészültsége adja majd. Azok járnak jól, akik akár több forgatókönyvre készülnek, és nem egyetlen szegmens sikerére építik a jövőjüket. A funkcióváltások pedig arra késztetik a piaci szereplőket is, hogy több szegmensben is jelen legyenek.

Kapcsolódó