Az utóbbi években rohamosan nőttek a budapesti lakásárak a régiónkon belül Budapesten és Prágában volt a drágulás a legnagyobb mértékű, több mint kétszeres 2013-2021 között. A növekedési dinamika ellenére az adatok azt mutatják, hogy a budapesti lakások jelenlegi átlagos négyzetméterára még mindig csak a mezőny alsóházát vezeti, jelentősen lemaradva a Bécs – Berlin – Prága trió által vezetett élbolytól. (Az átlagos négyzetméterárnál a KPMG elemzése a 120 négyzetméteres, jó állapotú, felújított vagy újszerű lakások árát vette figyelembe a nemzetközi elemzésekben használt árhoz igazodva.)

A túlárazottság meghatározásához figyelembe kell venni azt is, hogyan változott a lakóingatlanok értéke az egy főre jutó nettó jövedelemhez képest. A vizsgált időszakban Magyarországon a nettó fizetések 32 százalékkal, a négyzetméterárak pedig 124 százalékkal, vagyis a kereseteknél 1,7-szer gyorsabban emelkedtek, azaz a jövedelmi viszonyok és a lakásárak közötti olló jelentősen szétnyílt. A magyarországi 1,7-szeres mutatónál csak Németországban regisztráltak ennél is nagyobb (1,78-szoros) változást, míg a többi ország átlaga ennél sokkal alacsonyabb (1,43-as).

Kapcsolódó

Az éves hányadrészéből futja egy négyzetméterre

Ugyancsak túlárazottságra utal a jövedelemhez viszonyított ár, azaz hogy a régiós fővárosokban 1 négyzetmétert az éves kereset mekkora hányadából tudnak megvásárolni az ott lakók. Ebben a mutatóban csak Csehország előzi meg Magyarországot, amíg Ausztria hasonlóan teljesít 0,3-mas értékkel (azaz az éves jövedelem 30 százaléka fedezi egy átlagos lakás-négyzetméterár értékét). A többi kelet-közép-európai ország hányadosának átlaga 0,26. A hazai lakáspiac eszerint túlértékeltnek mondható, hiszen csak olyan országok rendelkeznek Magyarországhoz hasonló mutatókkal, amelyekben sokkal magasabb az egy főre jutó GDP (Ausztria, Csehország és Németország).

Mindebből azonban még mindig nem lehet megválaszolni a kérdést, hogy túlárazott-e a budapesti lakáspiac, azaz lehet-e buborékról beszélni vagy nem - hangsúlyozza a KPMG elemzése.

Ugyanis az általános áremelkedés közepette a saját lakásunk is drágult, márpedig a legtöbb magyar lakásvásárlás mögött egy másik ingatlan értékesítése áll. Magyarországon a volt szocialista országokhoz képest is kiugróan magas, 90-92 százalék körüli a tulajdonos által lakhatásra használt lakások aránya, ami magyarázatot adhat arra, hogyan vagyunk képesek a jövedelemhez képest nagyobb összeget áldozni új otthonokra.

További, figyelembe veendő tényezők

A túlárazottság vs. további drágulás kérdés megválaszolásához további 4, a szakirodalom fundamentumként számon tartott tényezőt - demográfiai változások, gazdaság általános teljesítménye,  kamatszint, állami szabályozás, beavatkozás eszközei - is meg kell vizsgálni.

A demográfiai változások kis eséllyel hatnak, mivel Magyarország ki- és beáramló népessége 2013-2020 között átlagosan csupán 1,5 fő volt ezer emberenként.

A gazdasági teljesítményt nézve látható, hogy a vizsgált országok közül 2013-2020 között az egy főre jutó nominális GDP változását tekintve Magyarország Romániát, Bulgáriát és Csehországot követi, és hozzávetőleg Lengyelországgal azonos szinten áll. Így e mutató sem magyarázza egyértelműen a hazai lakásárak kiemelkedő növekedését a régión belül. A magyarországi lakásár növekedési tendenciák ugyan hasonlítanak Németország, Ausztria, Csehország és Szlovénia ár növekedési tendenciáihoz, de magasabbak, mint a hozzánk hasonló egy főre jutó jövedelemmel rendelkező Lengyelország és Szlovákia növekedési üteme.

Kamatszint: elméletileg alacsony kamatszint mellett szívesebben adósodnak el a piaci szereplők, azaz a beruházási kedv és a lakásvásárlási kedv is nő. Magyarországon az engedélyezett lakáscélú hitelek összege 2013-ban 156 milliárd forint volt, míg 2020-ban 918 milliárd forint. A csaknem hatszoros növekedés elsősorban a 2008-as válság bázishatása. A hitelezés 2020-ig nem érte el a 2008-as szintet, sem engedélyezett összegben, sem az összes állománynál, 2021-ben azután látványosan megugrott. Nemzetközi összehasonlításban ugyanakkor szembetűnő, hogy Magyarországnál csak Romániában kisebb a nettó jövedelemhez viszonyított hitelállomány, azaz a magyar lakosság nem használja olyan mértékben a finanszírozási lehetőségeket, mint más régiós országok. Így a KPMG szerint a kamatszintek kedvező irányú változása sem stimulálja számottevően a piacot, de erre most egy darabig nem is nagyon lesz esélyünk.

Az állami szabályozás - devizahitelezés és forintosítás, kedvezményes lakásáfa, csok, szuperállampapír, babaváró hitel - ugyanakkor jelentős befolyással volt az ingatlanpiac egészére.

A támogatások bevezetésével exponenciálisan nőttek az árak

A lakásár a nettó jövedelemhez képest 2015 és 2019 között exponenciálisan emelkedett, és ez az időszak látványosan egybeesik a kedvezményes lakásáfa első hazai korszakával. A keresleti oldal vásárlóereje ezek után csak a kedvezményes hitelek és lakásvásárlási programok támogatásával tudott lépést tartani a növekvő lakásárakkal.

Ugyanakkor a szuperállampapír megjelenése jelentős mennyiségű tőkét vont ki a piacról, amelyet korábban befektetési célú lakásvásárlásra szántak. A szabályozók tehát folyamatosan jelen vannak és komoly hatást fejtenek ki a piacra. Ezen hatások esetenként tompulnak, vagy éppen hangsúlyosabbá válnak más események hatásaival (Covid, infláció) együtt akár a szándékolttól lényegesen eltérő következményekkel is járhat.

Bár az állami támogatásoknak köszönhetően a lakáspiac erős maradt a koroanívrus-járvány alatt, a befektetés célú ingatlanvásárlások jelentősen visszaestek Budapesten, a 2019-es évre átlagosan jellemző 43,4 százalékos arányról, 27 százalékra, ami szintén a piac további drágulása ellen szól.

Építőanyagár-emelkedés, gyengülő forint

A klasszikus megfontolások mellett az utóbbi időben egyre nagyobb hangsúlyt kap egy ötödik tényező, az építőipari alapanyagárak és kivitelezési költségek emelkedése. Ez a folyamatosan gyengülő forinttal kísérve rendszeres áremelésre kényszeríti a fejlesztőket.

A kínálat oldali piaci drágulás veszélyes lehet, mivel a szokásos közgazdasági mechanizmusoktól eltérően a kereslet és kínálat nem szabályozza egymást és ezzel a piacot, így túlértékelési buborék léphet fel a lakáspiacon.

Ha nem a tendenciákból, hanem az aktuális, 2021 harmadik negyedévi piaci árakból indulunk ki, és az egy főre jutó GDP, illetve jövedelem alapján vizsgáljuk a lakásárakat, akkor azt látjuk, hogy budapesti piac nemzetközi viszonylatban nem túlárazott. A régiós országok mintája szerint az egy főre jutó GDP 1 eurónyi mértékű növekedése 0,17 euró négyzetméterár növekedéssel párosul, míg az egy főre jutó nettó jövedelem 1 eurónyi változása 0,34 euró fajlagos árszínvonal emelkedéssel jár.

Az adóterheket is figyelembe véve a GDP viszonyában Magyarország lakáspiaca enyhén alulértékelt, ellenben a nettó jövedelmet vizsgálva enyhén túlértékelt - jelenti ki a KPMG elemzése.

Az utóbbi időben elkezdődött kamatemelések drágítják a kínálati oldal finanszírozását, és a dráguló hitelek negatív hatással lehetnek a keresletre is. Ugyanakkor az infláció mértéke és az inflációs várakozás általában ösztönzően hat az ingatlanpiaci befektetésekre, amivel persze újabb áremelkedést indukál.

További tényező, hogy Magyarországon bankok preferencialistáján a lakáshitelezés a második helyre szorult, miközben a többi régiós országban még mindig a lakóingatlan-szektor áll a dobogó legfelső fokán.

Kettős kép

A árazás mindezek fényében sajátos kettősséget mutat. A budapesti lakások nemzetközi összehasonlításban is túlárazottak azok számára, akik nem rendelkeznek számottevő ingatlanvagyonnal.

Ugyanakkor nem beszélhetünk túlárazottságról abban az értelemben, hogy a fejlesztők ilyen árakon is gond nélkül el tudják adni az új lakásokat, tehát van valamiféle magas szinten stabilizálódott egyensúly a rendszerben. E jelenség mögött az húzódik meg, hogy az infláció elkerülése, és általában a befektetés cél által (is) motivált lakásvásárlás stabil keresletet indukál, amit jelenleg állami ösztönzők is támogatnak.

Ha ezek a hatások tartósan velünk maradnak, és még több megtakarítás áramlik ki az inflációt nem kompenzáló befektetési formákból, akkor az áremelkedésben még némi tartalékot is látnak a KPMG elemzői.

A tehetetlenség hajtja a piacot, a bizonytalanság és a nehézségre mutató tényezők közepette

A lakások elérhetőségénél továbbra is meghatározó, hogy valaki rendelkezik-e saját forrással, ingatlannal vagy nem, illetve hatalmasak a különbségek a főváros, néhány nagy megyei gazdasági központ és más települések lehetőségei között. A fejlesztések nem álltak le, sok projekt "csőben várakozik", miközben a Covid miatti bizonytalanság sem csökken. A járvány ráadásul az egész ingatlanpiacot befolyásolja, nem csak a lakásszegmensre hat. Az energiaárak és az árfolyam alakulása is a bizonytalanságot erősíti.

A számos, nehézségre mutató tényező mellett ugyanakkor a tehetetlenség viszi tovább a piacot, az egyszerre jelenlévő kedvező és kedvezőtlen jelenségek közepette szinte lehetetlen egyszerű prognózist készíteni, arról nem beszélve, hogy egy kedvezőnek ítélt piaci trend sem lesz mindenkire, minden feltétel mellett kedvező hatással - mondta lapunk kérdésére Dános Pál, a KPMG szakértője.