A Főváros nemrég táblázatos és térképes formában összegezte a 2026 áprilisig meghozott kormánydöntések alapján kiemelt beruházásoknak nyilvánított, Budapest területén megvalósult vagy megvalósuló fejlesztéseket.
A listát így kommentálta Erő Zoltán, Budapest főépítésze: „az elmúlt időszak városfejlesztést érintő egyik legkártékonyabb gyakorlata a kiemelő rendeletek sora volt. Túl azon, hogy ez a gyakorlat az önkormányzati hatásköröket súlyosan csorbítja, átláthatatlan helyzetet eredményez a szabályozási rendszerben, az építési jogokban és az önkormányzati finanszírozásban. Mindezeken felül értelmezésünk szerint a kiemelő rendelkezések többsége alkotmányellenes, sérti a jogbiztonságot, valamint a szubszidiaritás elvét és adott esetben gazdasági károkat is eredményez”.
Az összegzés szerint az elmúlt másfél évtizedben a fővárosi kerületekben 363 alkalommal élt a kormány a kiemelt beruházássá tétel lehetőségével, a listavezető a VIII. kerület 40 helyszínnel, a XIII. kerületben 39, míg a II. kerületben 36 helyszín szerepel a listán, de a Margitszigeten is találunk 3 helyszínt, valamint számos projekt több kerületet érintő infrastrukturális beruházásokra vonatkozó kormánydöntések alapján lett kijelölve.
Sőt, még a választások napja előtt is egy kormányrendelet értelmében tíz fővárosi és vidéki lakóingatlan-beruházás kapott kiemelt beruházási státuszt. Az új fejlesztések Budapest mellett Debrecenben, Ebesen, Pécsett, Tatabányán és Mosonmagyaróváron valósulhatnak meg. Többek között a budapesti Népszigetre tervezett háromezer lakásos komplexum verte ki a biztosítékot.
Mitől tartanak a kerületek?
A tiltakozó kerületek között megtalálható többek között Óbuda, Angyalföld, Zugló vagy éppen a XV. kerület (Rákospalota-Pestújhely-Újpalota). Az önkormányzati „ellenállás” most a választások tükrében még inkább felerősödött, vagyis az új miniszterelnöktől meghatározó változásokat remélnek. A rendelkezések visszavonása ugyanis kormányzati hatáskör, amit a budapesti vezetés korábban is kezdeményezett. Majd meglátjuk, hogy a Tisza-vezette kabinet ez ügyben milyen álláspontot képvisel.
A kerületek attól tartanak, hogy a több ezer új lakás, vagyis a hatalmas lakóparkok mellett nem épül elég óvoda, iskola és út, mivel a beruházók mentesülnek bizonyos kötelezettségek alól. A rozsdaövezeti státusz legnagyobb vonzereje a vásárlók számára az alacsony áfa, de a kerületek szerint ez nem indokolhatja a városképi szempontok figyelmen kívül hagyását.
A tervezett több száz vagy ezer új otthon és a hozzájuk tartozó kereskedelmi egységek olyan drasztikus népsűrűség-növekedést okoznak, amelyre az akcióterületek jelenlegi közműhálózatai, útjai, valamint az óvodai és bölcsődei férőhelyek száma egyáltalán nincs felkészítve. Vagyis sok esetben a gigaberuházások alapvetően változtathatják meg egy-egy kerület negyedeinek karakterét, miközben a „város a városban” típusú, elszigetelt és túlépített lakóparkok sok esetben nem szolgálják a helyi közösségek organikus fejlődését, hiszen zárványokat hoznak létre.
A kompakt város és az élhetőség kihívásai
De érdemes a kérdéskört kontextusba helyezni, amely szerint európai minták alapján Budapesten is az a meghatározó városfejlesztési törekvés, hogy ne a növekedés legyen a célkeresztben, hanem a minőségi javulás. Negatív példaként említhetjük, hogy egyes agglomerációs területek megnőttek, de sok esetben hiányoznak az alközpontok, a szolgáltatások (például iskola, egészségügy), vagyis az infrastruktúra nem tud lépést tartani a növekedéssel. Ez arra kényszeríti az ott lakókat, hogy autóval közlekedjenek, ami megkérdőjelezi a terület fenntarthatóságát, illetve drágán működik a városi struktúra.
Vagyis a városfejlesztés egyik legkomolyabb problémája ma a terjeszkedés, amely aláássa a szolgáltatások és erőforrások megosztására épülő városok közösségi alapjait. Itt jön képbe a „15 perces város” eszménye, amely a kompakt város koncepciója alapján arra törekszik, hogy minimalizálja és optimalizálja a közlekedési utakat a munkahely, a lakás és a szolgáltatási intézmények között. Az erőforrások hatékonysága akkor tekinthető optimálisnak, ha egy város nem túlságosan zsúfolt, de mégis legyen megfelelő a népsűrűség, hiszen a közösségi szolgáltatások így tudnak magas minőségben működni.
Csúnyán fogalmazva az újabb lakópark-projektek esetében olyan „embersilók” jelenhetnek meg sűrű beépítésű hatalmas épülettömbökkel, amelyek a budapesti városfejlesztési tradícióktól idegen zárványegyütteseket hoznak létre sokszor mindentől is távol. Összességében mindenképpen pozitív, ha az egész világon megjelenő lakhatási válságban a magyar kormány proaktívan avatkozik a folyamatokba, azonban egy csökkenő lakosságú országban nem a falanszterek építése jelenti a jövőt.
Mire jó a kiemelt státusz?
2025 ősze óta a kiemelt státuszért cserébe a projekteknek illeszkedniük kell az Otthon Start Program (OSP) feltételeihez, így felmentést kapnak számos helyi építési és infrastrukturális szabályozás alól. AzOtthon Start Programiroda honlapján az alábbi meghatározás szerint egy magáncélú lakásberuházás akkor nyilvánítható kiemeltté, ha
- a beruházás fő célja olyan lakóépület vagy lakóépületek megépítése, amelyek egybefüggő területen helyezkednek el, és a bennük kialakított lakások megfelelnek a fix 3 százalékos hitelprogram feltételeinek.
- A kiemelt beruházás keretében legalább 250 lakás épül.
- Az érintett lakóépületben vagy lakóépületekben megvalósuló lakások legalább 70 százaléka teljesíti a fix 3 százalékos hitelprogram lakásokra vonatkozó követelményeit.
Ráadásul az idő is sürget, hiszen a fejlesztőknek a kiemelt beruházássá nyilvánítástól számítva fél éven belül be kell nyújtaniuk az építési engedély iránti kérelmet, majd annak jogerőre emelkedése után a beruházóknak három évük van a megvalósításra. Ha a lakások kevesebb mint felét értékesítették, ez a határidő négy évre módosul. A csúszás lakásonként akár 10 millió forintos bírságot is vonhat maga után. Ez egy hihetetlen rohamtempót vetít előre, amely alatt nyilván képtelenség sokszínű, élhető alközpontokat létrehozni valóban működőképes infrastruktúrával.
Mi indokolta a kiemelt státuszokat?
A lakópark-fejlesztések felpörgetését azonban helyezzük perspektívába, vagyis elemezzük a hazai lakáspolitika elmúlt időszakát. Röviden 2010 után a családtámogatások otthonteremtési eszközökkel párosultak kormányzati szinten, amelyek többek között a demográfiai válságot szerették volna enyhíteni. Számos pozitív programot emelhetünk ki, így érdemes nevesíteni a CSOK-ot, a Babavárót, később a CSOK Pluszt, majd a nemrég bevezetett OSP-t.
Ezek az elmúlt évtizedben jelentősen növelték a keresletet, amely árfelhajtó hatást is generált, ennek egyik ékes bizonyítéka, hogy az elmúlt 10 évben megnégyszereződött a lakások ára Magyarországon, amely Európában a legnagyobb emelkedést jelentette. Azonban azt is el kell mondani, mert sokan ezt sem értik, hogy a 2008-as válság Magyarországot sokkal jobban érintette, mint más európai országokat, közel 5-6 évig tetszhalott állapotban volt a lakáspiac, megállt az áremelkedés, sok elhalasztott vásárlási szándék halmozódott fel a társadalom széles rétegeiben.
Majd a 2010 után elindított ösztönző programok beindították a lakásszektort, és törvényszerűen felhajtották az árakat, vagyis a piac próbálta „utolérni” az elvesztegetett éveket (2008-2013). De folytassuk a gondolatmenetet: a kormányzat 2024-ben egy jelentős irányváltás hajtott végre a lakáspolitikájában, hiszen ráébredt arra, hogy a drasztikusan növekvő árak már lakhatási válsággal fenyegetnek, akárcsak az Európai Unióban, ezért gőzerővel a kínálati oldal növekedését indították el.
Többek között a Lakhatási Tőkeprogram keretein belül összesen 300 milliárd forintnyi finanszírozással támogatják a lakásfejlesztőket mintegy 1000 milliárd forintnyi tőkét megmozgatva, sőt, a kiemelt státusz eszközével élve meg is gyorsítják ezeket az építkezéseket. Nagyjából 5 év alatt 30 ezer újlakással számolnak, ami még mindig csak a kezdet lehet, hiszen többre van szükség, bár ezen belül a szociális otthonok aránya kérdéses.
Eltérő filozófiák csapnak össze
A jelentős lakáshiány mérséklésére indított beruházások intenzitása azonban azzal járt együtt, hogy az organikusan fejlődő városok mindennapjaiba drasztikusan beleavatkoznak, amelyet nem néznek jó szemmel az önkormányzatok. Ráadásul Rákosrendező kapcsán jól látható, hogy az egyes politikai oldalak nézőpontja egyáltalán nem egyezik abban sem, hogy hogyan is kellene fejleszteni a rozsdaövezeteket, milyen lakhatási szempontokat kellene figyelembe venni. Itt is elég a magántulajdon és a bérlakás ellentétpárt emlegetni, amely szintén más és más perspektívákat vet fel az egyes társadalompolitikai nézőpontok tükrében.
Most itt tartunk, meglátjuk, hogyan lehet az évtizedes perspektívából is jól látható újlakás- és bérlakáshiányt kellő tempóban, mégis a városképekhez szervesen illeszkedő módon megvalósítani. Jó kis huszonkettes csapdája ez, vagyis nehogy azt higgyük, hogy majd minden ripsz-ropsz megoldódik.