Hatalmas utat járt be a hazai ingatlanpiac 1990 óta. A kezdeti alapvető változások során kiépült a piacgazdaság, a jogszabályok gyökeresen átalakultak, megjelentek a külföldi befektetők, fellendült az újlakás-piac, és a kereskedelmi ingatlanszektor esetében is hatalmas építkezéseknek lehettünk a tanúi. Irodaházak, bevásárlóközpontok, logisztikai központok és lakóparkok épültek.
Gyökeresen megváltoztak a tulajdonviszonyok
Alapvető fontosságú az 1990-es önkormányzati törvény, amely az állami lakásvagyont a frissen létrejött helyi önkormányzatok tulajdonába adta. Ezzel az állam kivonult a lakásszektorból, a felelősséget és a fenntartás terheit pedig a gyakran forráshiányos települési önkormányzatokra hárította.
Következő fázisként az 1993-as lakástörvény lehetőséget adott az önkormányzatoknak, hogy a bérlakásokat rendkívül kedvezményes áron – gyakran a piaci érték 10-15 százalékáért – eladják a lakóknak. Átalakult a lakástulajdonosi szerkezet, hiszen az önkormányzati lakások jelentős volumene magánkézbe került, miközben a privatizáció során diszkontáron vehették meg az otthonaikat az önkormányzati bérlők.
Vagyis általános tendenciaként az állami ingatlankezelő vállalatok (IKV) kimúlásával párhuzamosan az önkormányzatok és állami szervezetek is megszabadultak a lakásaiktól. A privatizációs hullám eredményeként Magyarország Európa egyik legmagasabb saját tulajdonú lakásarányával rendelkező országa lett (90 százalék felett), miközben az önkormányzati bérlakásszektor marginálissá vált.
Az ezredfordulóra a megmaradt állomány jelentős része leromlott műszaki állapotú, alacsony komfortfokozatú lakásokból állt, amelyek fenntartása veszteséget termelt a városoknak. A bérlakás-hiány majd a 2008-as válság után lett szembeötlő, hiszen a devizahiteleket visszafizetni képtelen tulajdonosok meghatározott hányada került az utcára, illetve a hátrányos helyzetűek elhelyezését mind a mai napig a szűk keresztmetszetek akadályozzák.
Vagyis jelenleg is hiányzik ez a szegmens a magyar lakáspiacról, hiszen az összeurópai lakhatási válság több millió embert érint Magyarországon is. Pedig a lakótelep-építések idején 1980 körül még Magyarországon kb. 800 ezer tanácsi bérlakás létezett, majd a tömeges privatizáció után az ezredfordulóra az állomány 150 ezer darabra zsugorodott.
Jelenleg a KSH adatai szerint a teljes lakásállomány (kb. 4,5 millió ingatlan) csupán 1,5–2 százaléka van az önkormányzatok tulajdonában (kb. 75-80 ezer lakás). Összességében a magyar önkormányzati bérlakásrendszer története a „mindenki bérlő” állapotától a szinte teljes körű magántulajdonig tartó folyamatként írható le.
Rohamosan romló városkép
Ez a változás a mai napig meghatározza a magyar lakásállományt és sok esetben a városok utcaképét: a rendszerváltás utáni jó tíz-tizenöt évben a városkép rohamosan romlott, egyre rosszabb állapotú településekkel, utcákkal és lakóházakkal találkozhattunk. Ugyanis a magántulajdonba került ingatlanok új gazdái nem rendelkeztek azokkal az anyagi forrásokkal, amelyekkel karban lehetett volna tartani a lakóépületeket.
Érdekes mintául szolgálhat a budapesti belvárosi ingatlanállomány, ahonnan 1947 után a lakók meghatározott részét társadalmi kirekesztés alapján kitelepítették, és helyükre alacsonyabb státusú csoportokat hoztak, akik képtelenek voltak a lakóingatlanokat karbantartani.
A kilencvenes évek első felében a helyi önkormányzatok sem rendelkeztek olyan mértékben forrásokkal az épületek felújítására, majd csak ezredforduló után értek meg a feltételek arra, hogy bizonyos centrális helyeken megjelenjen a magántőke a városrehabilitáció érdekében. Ráadásul 1990 után az újonnan kialakult önkormányzati rendszer szakmai kompetenciája nem ütötte meg a nyugati mércét. Visszatérve Budapestre, a 2003-ban elfogadott Podmaniczky terv volt a főváros első, rendszerváltás utáni városfejlesztési koncepciója, azaz több, mint egy évtizedig nem volt „normális” szabályozás.
A városfejlesztési és ingatlangazdálkodási tevékenység sem volt a helyzet magaslatán, ehhez járult a krónikus pénzhiány, illetve az elégtelen állami és helyi szabályozási keret. Sok budapesti negyedben a szlömösödés megállíthatatlanul terjeszkedett, de fény az éjszakában alapon Budapesten kisebb-nagyobb urbánus laboratóriumok jöttek létre, ahol számos helyi kezdeményezés szökkent szárba. Ilyen példa volt az Orczy negyed vagy sokkal nagyobb léptékben a Corvin Sétány, amely több évtizedig épült, azonban jelentős lakosságcserével – dzsentrifikációval – is együtt járt. Később a Duna pesti oldalán a TriGranit Millennium Városközpont fejlesztése is minőségi átalakulást hozott az adott környéken, de említhetnénk Angyalföldet vagy éppen Újbudát is.
Ad hoc beruházások
A rendszerváltás utáni időkben, amikor az állam és az önkormányzati rendszer pénztelenségben, ötlettelenségben, valamint a tehetség hiányában szenvedett, a fejlesztések meghatározott hányada ad hoc-jelleggel valósult meg, kevésbé volt tekintettel az épített környezetre. Ezt hívjuk egyszerű szóhasználattal a vadkapitalizmus éveinek, amely nyomokban ma is jelen van. Az önkormányzatok nemigen törődtek a városképpel, a fejlesztők minden úgy jó, ahogy van alapon össze-vissza építkeztek, fenntarthatóság vagy hosszú távú jövőkép nélkül.
Ráadásul az önkormányzatok nagyon sok esetben tehetetlenek vagy eszköztelenek voltak az adott jogszabályi keretek között, valamint a korrupciót se vegyük ki a számításból, így a beruházók szinte társadalmi értéket megjelenítő ellenszolgáltatás nélkül húzták fel az alacsony színvonalú épületeiket. Ezek a károk pedig mind a mai napig velünk élnek, és nem is fognak eltűnni hirtelen. A lakáspiacon a rendszerváltás utáni két évtizedben majdnem kizárólag magyar fejlesztők dolgoztak, amelyek túlnyomórészt „startup” cégek voltak, legtöbbször a kivitelezési háttér szakmai gyakorlatával.
Nem véletlenül a kilencvenes évek végéig az új lakásépítések statisztikája szerint még mindig hetven-nyolcvan százalékban egyedi (családi) kivitelezésű házak épültek és csak a maradék 20-30 százalékot adta ki a vállalkozások által megépített állomány. Utóbbiak nagy része is 5-15 lakásos társasház volt, bár a „lakópark” címkét már akkor is szívesen használták. Talán a IX. kerület rehabilitációs területe a legpozitívabb példa, ahol a kivitelezőkből átalakult ingatlanfejlesztők meg tudtak birkózni ezzel a feladattal, vagyis kezdett kialakulni egy kompetenciával rendelkező vállalkozói réteg is.
Elérkezett az első ingatlanbumm
Majd az ezredforduló idején kibontakozott az első ingatlanbumm, azaz az ingatlanpiac első aranykora 1990 után. A felfutást először az állami kamattámogatási rendszer fűtötte, később a devizahitelezés ösztönözte a fellendülést. Számtalan lakásprojektet kitermelt az aranykor, lakóparkok nőttek ki szinte a semmiből, az egyik legintenzívebb fejlesztési területen, Angyalföldön a régi negyedeket vadonatúj háztömbök váltották.
Az ingatlanboom alatt (2000-2006) valóban beindultak a nagy, több száz lakásos projektek, közülük sok rossz helyen, rossz tervekkel és sajnos rossz kivitelezési minőségben valósult meg. A piacra hirtelen rámozduló hazai és külföldi cégek sok esetben félreértették a piacot, azt hitték, hogy „mennyiségi igény”, és nem „minőségi igény” van. Anno a fejlesztők, ha hozzá tudtak jutni egy jó adottságú telekhez, rögtön építettek valamit, de ne feledjük, hogy a hatóságok kiadták az engedélyeket.
A lakosság előtte sohasem látott lakásvásárlási „étvágya” a fellegekbe repítette az építőipart. Igen ám, de a hatalmas keresletnek meg is kellett felelni. A kapacitás nem volt elegendő, az építőipar pedig kénytelen volt felszívni a szélhámosokat is. De jó példák is előfordultak, az 5-6 éves konjunktúra közepette sok építési vállalkozó felvette a kesztyűt, beletanult a szakmába, a követelményrendszert magáévá tette, és már minőségi szolgáltatásrendszert is képes volt felmutatni.
A nagy számok törvénye alapján az ingatlanfejlesztések minősége nagy szórást mutatott, később jelentős körbetartozási lánc alakult ki az építőiparban, sok esetben irreálisan alacsony árakon vállaltak munkákat. Nem véletlenül a 2008-s válság letarolta ezeket az ingatag szakmai és financiális alapokkal rendelkező vállalkozásokat.
2005-ben megtört a lendület
Az ezredforduló néhány kezdeti évében zajló lakásépítési konjunktúra idején minden évben 10 százalékos gyarapodást tapasztalhattunk az átadott otthonok tekintetében. 2005-ben azonban 6 százalékos csökkenés következett be az új engedélyek számában, 2006-ban például 34 ezer lakásra használatbavételi engedélyt, és 45 ezerre építési engedélyt adtak ki, ami az előző évhez viszonyítva 18 százalékos, illetve 13 százalékos csökkenést eredményezett.
Majd megjelentek a piacon a külföldi fejlesztők is, így akkoriban az izraeli befektetők, akik a legnagyobb beruházók felét tették ki, leginkább logisztikai központok és lakóingatlanok építésére specializálódtak, különösen Budapesten. De itt voltak a spanyolok is fantazmagóriáikkal, gigantikus terveikkel, például Csepelre mini-Manhattant álmodtak, és csak a válság mentett meg minket attól, hogy efféle őrültségek megvalósuljanak.
Mindenesetre az ingatlanbumm idején még mindent el lehetett adni, volt az egésznek egy újszerű varázsa, lakóparkok, új városrészek nőttek ki a semmiből. Később már a vásárlók az új lakás mellé új „életérzést” is szerettek volna vásárolni, de az ezredforduló idején még mindegy volt. 2006 és 2008 között már stagnált a piac, majd érkezett a globális áramütés, azaz a világgazdasági válság, ami nem csak újraértékelte a piacot, hanem gyökeresen megváltoztatta a világot is. De ez már a következő történet témája lesz.
