A pártok programjai különbözőképpen viszonyulnak a lakhatáshoz, illetve a lakhatási válsághoz. Míg a Fidesz a saját tulajdonú ingatlan megszerzését preferálja hiteltámogatásokkal, illetve felújítási programokkal, addig az ellenzéki pártok inkább a bérlakáspiaci reformokban és az energetikai korszerűsítésben látják a megoldást.
Mi volt 1945 előtt?
De kezdjük az elején! A második világháború előtt a fővárosi és a nagyvárosi lakásállomány túlnyomó többsége bérház-tulajdonosok magánvagyonát képezte, vagyis a szektort profitorientált befektetők uralták. Azonban a 20. század elején robbanásszerűen nőtt a népesség a nagyvárosokban, az ipar űrsebességbe kapcsolt, miközben a lakhatás sok esetben alacsony szinten realizálódott, vagyis modernkori szóval élve lakhatási válság bontakozott ki.
A főváros kénytelen volt saját beruházásokat indítani, így az 1910-es években Budapest nagyszabású lakásépítési programba kezdett. Ekkor épültek fel a ma is ismert „tisztviselőtelepek”, de az olyan mintatelepeket is megemlíthetjük, mint az állami Wekerletelep Kispesten. Ezek a lakások azonban nem a legszegényebbek, hanem a városi alkalmazottak, kistisztviselőknek és részben a munkások számára épültek.
Fontos még megjegyeznünk, hogy az önkormányzati lakások mellett időközben egyre nagyobb szerep jutott a nagyvállalati szférának. A Gázgyári Lakótelepen például összemosódott a vállalati, az állami és az önkormányzati tulajdon fogalma. Eredetileg vállalati lakótelep volt, de mivel maga a cég a főváros tulajdonában állt, a lakások sorsa mindig is szorosan összefonódott az önkormányzattal.
A 20. század első felében a nagy közműcégek és iparvállalatok (mint a Gázművek vagy a MÁV) saját hatáskörben a munkaerő megtartása érdekében építettek és kezeltek szolgálati lakótelepeket. Összességében tehát az önkormányzati (városi) bérlakásszektor a nagy magánbérleti piac mellett kiegészítő szerepet kapott, és főleg a lakhatási válságok enyhítésére, illetve a városi tisztviselők és munkások megtartására szolgált.
Majd jött a világégés és a káosz
Trianon után ráadásul jelentős számú magyar lakos érkezett az elcsatolt országrészekről, akiket szintén be kellett integrálni a nagyvárosok életébe. Többek között akkoriban épült ki Sasad, nem véletlenül jelennek meg az utcanevekben erdélyi földrajzi kifejezések. Majd a második világháborút követően megkezdődött a bérlakásrendszer radikális átalakítása, hiszen az új rendszer felszámolta a magánbérházi jogi konstrukciót, és az állami/önkormányzati szektort tette meg kizárólagossá.
1952. február 17én jelent meg az 1952. évi 4. számú törvényerejű rendelet, amely kimondta a magántulajdonban lévő bérházak állami tulajdonba vételét. A hatnál több szobából álló ingatlanokat, a bérházakat, valamint a „tőkés elemek”, a volt földesurak és a „nép ellenségeinek” minősített személyek ingatlanjait érintette a rendelkezés. Ebben az időszakban alakult ki a tanácsi lakásrendszer, ahol a lakások feletti rendelkezési jog a helyi tanácsok kezébe került, az állam pedig központilag határozta meg a lakáselosztás elveit és a bérleti díjakat.
Az 1950-60-as években azonban az iparosítás és a városiasodás hatalmas lakáshiányt generált, ezért nagyszabású építkezések indultak, amelyek később az 1970-es években a panel-építési programokban csúcsosodtak ki. Bár ezek a lakások technikailag állami tulajdonban voltak, a lakók számára nagyfokú biztonságot és alacsony bérleti díjakat biztosítottak, ami a korszak szociálpolitikájának tartóoszlopa volt.
A korábban említett állami tulajdonú vállalatok esetében a szocializmus évtizedei alatt a vállalati lakások az állami bérlakásrendszerbe tagozódtak be, de nem voltak „tanácsi” lakások. Az 1970-es évek végén kb. 150-200 ezer lakás volt közvetlen vállalati kezelésben (ez a teljes országos lakásállomány kb. 5-6 százaléka). A MÁV a fénykorában csaknem 50 ezer lakás fölött rendelkezett.
Összedőlt a rendszer
Az 1970-es évek közepétől a rendszer fenntarthatósága megrendült, hiszen az alacsony bérleti díjak nem fedezték a karbantartási költségeket, így a lakásállomány állaga romlani kezdett. De itt nagyítsunk a képen, vagyis koncentráljunk egyetlen jelenségre, mégpedig az ingatlankezelő vállalati létre (IKV). Ez a szerveződés valójában a szocialista életünk és kultúránk egyik kvintesszenciájaként vonult be a történelembe, hiszen bizonyította a szocialista gazdaság és társadalmi berendezkedés zsákutcáját, és megmutatta, hogy mi van, ha a középszerűség és a forráshiány tort ül.
Az IKV-kat a tanácsi bérlakásállomány kezelésére, karbantartására és a bérleti díjak beszedésére hozták létre kerületi vagy városi szinten. A gyakorlatban azonban a krónikus forráshiány csapdájában vergődtek: a mesterségesen alacsonyan tartott lakbérek nem biztosítottak elegendő fedezetet a tényleges felújításokra, így a vállalatok tevékenysége többnyire a legsürgetőbb hibaelhárításokra korlátozódott. A 22-es csapdája nagyszerűen illik a szituációhoz, hiszen mivel a lakók nem rendelkeztek tulajdonjoggal, az IKV pedig nem volt érdekelt a piaci alapú hatékonyságban, a közös tulajdonú terek állapota látványos pusztulásnak indult.
Privatizáció
Ekkor érkeztünk meg a rendszerváltásig, amikor szimbolikusan és fizikailag is nem csak a szocializmus múlt ki, de a lakótelepek állapota is kritikus állapotba került. Ráadásul az 1990-es önkormányzati törvény az állami lakásvagyont a frissen létrejött helyi önkormányzatok tulajdonába adta. Ezzel a központi állam kivonult a lakásszektorból, a felelősséget és a fenntartás terheit pedig a gyakran forráshiányos települési önkormányzatokra hárította.
De ez még nem volt elég, mert az életképtelen nagyvállalatok lakásállományának jelentős része szintén az önkormányzatok vagyonkezelésébe került. A legtöbb nagyvállalat – főleg a nehézipari cégek – az 1990-es évek elején szabadulni akart a fenntartási költségektől, ezért a lakásokat „ingyen” átadták a helyi önkormányzatoknak. Ezek így beolvadtak a normál önkormányzati bérlakásállományba.
A rendszerváltás követően a magyar gazdaság mélyrepülésbe kezdett, a vállalati szféra nagy része kapitulált, nőtt a munkanélküliség, a romló életfeltételek és a középosztály lassú lecsúszása mind-mind hozzájárult ahhoz, hogy az önkormányzatok képtelenek voltak kezelni a lakásállományt. Fölösleges teherként élték meg a lakóingatlanokat, így mindenki a privatizációban látta az egyetlen menekülőutat a fenntarthatatlan IKV-modellből.
Az 1990-es évek elején tehát megindult a tömeges lakásprivatizáció. Az 1993-as lakástörvény lehetőséget adott az önkormányzatoknak, hogy a bérlakásokat rendkívül kedvezményes áron – gyakran a piaci érték 10-15 százalékáért – eladják a lakóknak. Ez a folyamat rövid távon politikai népszerűséget és egyszeri bevételt hozott, de hosszú távon szinte teljesen felszámolta a mobilizálható bérlakáskészletet.
A privatizációs hullám eredményeként Magyarország Európa egyik legmagasabb saját tulajdonú lakásarányával rendelkező országa lett (90 százalék felett), miközben az önkormányzati bérlakásszektor marginálissá vált. Az ezredfordulóra a megmaradt állomány jelentős része leromlott műszaki állapotú, alacsony komfortfokozatú lakásokból állt, amelyek fenntartása továbbra is veszteséget termelt a városoknak.
A 2008-as gazdasági világválság utáni időszakban a devizahitel-válság és a lakhatási szegénység növekedése rávilágított a rendszer hiányosságaira. Az önkormányzatok mozgástere azonban szűkült: a források hiánya miatt csak kevés település tudott új bérlakásokat építeni vagy a régieket érdemben felújítani.
Nagy a hiány
Napjainkban az önkormányzati bérlakásszektort kettősség jellemzi. Míg a fővárosban és a nagyobb egyetemi városokban hatalmas a túljelentkezés a szociális alapon kiutalt lakásokra, addig a kistelepüléseken az üresen álló, korszerűtlen ingatlanok okoznak gondot. A piaci bérleti díjak emelkedése miatt lakhatási válság alakult ki, ezért rendszeresen felmerül a bérlakásprogramok újraindításának igénye, de átfogó, országos stratégia hiányában a megoldás továbbra is várat magára.
A lakótelep-építések idején 1980 körül Magyarországon kb. 800 ezer tanácsi bérlakás létezett, A tömeges privatizáció után az ezredfordulóra az állomány 150 ezer darabra zsugorodott. Jelenleg a KSH adatai szerint a teljes lakásállomány (kb. 4,5 millió ingatlan) csupán 1,5–2 százaléka van az önkormányzatok tulajdonában (kb. 75-80 ezer lakás).
Összességében a magyar önkormányzati bérlakásrendszer története a „mindenki bérlő” állapotától a szinte teljes körű magántulajdonig tartó folyamatként írható le. Ez a változás alapjaiban határozza meg a mai magyar társadalom vagyoni helyzetét és a fiatal generációk lakáshoz jutási esélyeit.
