G melléklet

Rövidesen új, korszerű irodaépülettel bővül a Váci úti irodafolyosó

A nemzetközi bútorszakma egyik meghatározó piaci szereplője, a svéd Kinnarps. Európában a cég értékesíti a legtöbb irodai széket. A társaság hazai eladásai is folyamatosan növekednek. Már harmadik éve a Kinnarpsé „Az év munkaszéke” cím – informál a Kinnarps Hungary Kft. ügyvezető igazgatója, Sándorné Istiván Rita majd hozzáteszi: alaptevékenységük a bútorgyártás, de kismértékű irodafejlesztéssel is foglalkoznak.

Példátlan ütemű irodafejlesztés a Ferencvárosban

A Millenniumi Városközpont, a pesti Duna-part Petőfi híd és Lágymányosi híd közé eső szakasza a főváros példátlan ütemben fejlődő új városrésze.

A településrendezési szerződésről

Az ingatlanfejlesztők előtt közismert, hogy egy jelentős ingatlanfejlesztés vagy egy nagyobb terület fejlesztési területté történő átminősítése az ingatlanfejlesztőktől jelentős anyagi áldozatokat követel. Az önkormányzatok – érthető okokból – az adott ingatlanra kedvezőbb, az ingatlanfejlesztő elképzeléseivel összhangban álló településrendezési szabályzatok megalkotásának, illetve a tervezett beépítéshez szükséges út-, közmű- és egyéb fejlesztések megvalósításának költségeit szinte kivétel nélkül az ingatlan tulajdonosára kívánják áthárítani. Az ingatlanfejlesztők, illetve jogi képviselőik azonban mind ez idáig hiába keresték az ilyen önkormányzati követelések jogalapját. A szabályozási tervek, építési szabályzatok előkészítése és az esetleges közterületet érintő fejlesztések elvégzése a vonatkozó jogszabályok szerint az önkormányzatok kötelezettsége. A jogszabályokból az sem volt egyértelmű, hogy miképpen lehet kezdeményezni a településrendezési szabályok ingatlanfejlesztő által javasolt módosítására irányuló eljárás megindítását. A közigazgatási eljárással szemben a településrendezési szabályok elfogadása egy jogalkotási folyamat, így az önkormányzat azt nem az ügyfél kérelmére, kezdeményezésére folytatja le. Természetesen az üzleti élet zord viszonyai között edződött ingatlanfejlesztők hamar felismerték, hogy a tervezett ingatlanfejlesztés megvalósításához gyakorlatilag „üzleti alkut” kell kötni az önkormányzattal. A szükséges helyi szabályozás megalkotását csak oly módon lehet elősegíteni, ha sikerül meggyőzni az önkormányzatot, hogy a fejlesztés következtében az önkormányzatnál, illetve a településen jelentkező előnyök meghaladják a terhek mértékét. Ez az alkufolyamat vezet általában oda, hogy a településrendezési tervek elkészítésének költségeit, illetve a közterületeket érintő fejlesztések terheit a fejlesztők „önként” átvállalják. Komoly problémát okozott ugyanakkor, hogy az „alku” során kialakult megállapodást miként lehet mindkét fél számára megnyugtató módon jogi formába önteni. Egyes önkormányzatok településfejlesztési szerződéseket kötöttek az ingatlanfejlesztőkkel, míg más önkormányzatok az építési engedélyben írták elő az ingatlanfejlesztő számára, hogy a fejlesztés kapcsán bizonyos, a közterületeket érintő fejlesztéseket is hajtson végre. A jogalkotó, érzékelve ezt a szabályozatlan helyzetet, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényt (Étv.) legutóbbi részletes módosítása során megalkotta a településrendezési szerződés intézményét, mely a gyakorlatban már kialakult, de jogilag nem szabályozott helyzet rendezésére biztosít megfelelő jogi keretet. Az új jogintézmény alapján az ingatlanfejlesztők és az önkormányzatok szabályozott formában állapodhatnak meg a településrendezési szabályokban rögzített célok megvalósításáról. A településrendezési szerződés alapját az ingatlanfejlesztő által a tervezett beruházásról készített tanulmányterv képezi. Ennek elfogadását követően az ingatlanfejlesztő és az önkormányzat megállapodhatnak abban, hogy az ingatlanfejlesztő a településrendezési célok megvalósításához szükséges előfeltételeket saját költségére biztosítja, így például rendezi vagy megváltoztatja a telekviszonyokat, szükség esetén a talajt megtisztítja, valamint egy egyeztetett program keretében finanszírozza a településrendezési tervek, illetve a helyi építési szabályzat kidolgozását. A településrendezési szerződésben a korábbi gyakorlatnak megfelelően az ingatlanfejlesztő vállalhatja a beruházáshoz kapcsolódó, az egyébként az önkormányzatot terhelő költségek megtérítését. Mint minden új jogintézménnyel, a településrendezési szerződéssel kapcsolatban is felmerülhetnek olyan kérdések, amelyekre a jogszabály szövege pillanatnyilag nem ad választ. Ezek közül talán a legérdekesebb, hogy a településrendezési szerződések aláírásával az önkormányzatok milyen kötelezettségeket vállalhatnak az ingatlanfejlesztővel szemben, az ingatlanfejlesztő által viselt, számos esetben nem jelentéktelen ráfordítás ellentételezéseként. Az Étv. szemérmesen úgy fogalmaz, hogy az „önkormányzat a településrendezési szerződés aláírásával arra vállal kötelezettséget, hogy az ingatlanfejlesztő költségére az általa készített tanulmányterv alapján a szükséges településrendezési eljárást a szerződésben megállapított határidőn belül megindítja”. A településrendezési szerződésnek kötelező tartalmi eleme az is, hogy a településrendezési szabályok véleményezési eljárása során a véleményezők részéről felmerülő, jogszabály által alátámasztott észrevételek kapcsán a szükséges intézkedésekről, illetőleg a változtatások átvezetéséről rendelkezzen. Nem említi azonban a törvény azt a kérdést, hogy mi történik abban az esetben, ha az ingatlanfejlesztő költségére elkészített építési szabályzatot, illetőleg szabályzási tervet a lefolytatott véleményezési eljárást követően az önkormányzat képviselő testülete annak ellenére elutasítja, hogy az egyébként megfelel a magasabb szintű jogszabályok előírásainak, illetve a tanulmánytervnek. A jog általános szabályai szerint a jogalkotással vagy jogalkotás elmaradásával okozott károkért nincs helye kártérítési igénynek, kártalanítás csak abban az esetben jár, ha jogszabály kifejezetten úgy rendelkezik. A polgári jog szabályai szerint azonban, aki a szerződésben foglalt kötelezettségeit megszegi, kártérítéssel tartozik a másik félnek. Kérdés, vajon korlátozhatja-e az önkormányzat a jogalkotás szuverenitását a településrendezési szerződésben oly módon, hogy az ingatlanfejlesztő költségére elkészített építési szabályzat, szabályzási terv esetleges elutasítása esetére kártérítési kötelezettséget vállal? Ha a településrendezési szerződés az ingatlanfejlesztő által előkészíttetett szabályozási terv elutasítása esetére nem tartalmazhat szankciót, az ingatlanfejlesztő továbbra is kiszolgáltatott marad és csak az önkormányzat „jóindulatában” bízhat, hogy a tervek elkészítésre fordított összeg nem lesz kidobott pénz.

Piacvezető szerepben a DTZ Hungary

A DTZ a világ egyik legnagyobb ingatlan-tanácsadó cége. A londoni székhelyű társaság hálózata immáron az egész kontinenst lefedi; az 1990-es évek közepétől a Távol-Keleten is jelen van, valamint partnerrel is rendelkezik az Amerikai Egyesült Államokban. Magyarországon a nemzetközi ingatlan-tanácsadó cégek közül elsőként DTZ Hungary nyitott irodát 1990-ben és azóta is a piac egyik legjelentősebb szereplőjeként tartják számon – informál Horváth Franciska irodaügynökség-vezető, majd hozzáteszi: a cégük teljes körű ingatlanszakértői szolgáltatásokat nyújt; iroda- és logisztikai ingatlanok közvetítését, ingatlanüzemeltetést, értékbecslést, befektetési tanácsadást és más ingatlanszakértői szolgáltatásokat. – Ha össze kellene foglalnia az elmúlt 15 évet, mit emelne ki? – A 90-es évek elején Magyarországon gyakorlatilag nem létezett ingatlanpiac. Például összesen két olyan épület állt Budapesten, amelyben a nyugati fogalmaknak megfelelő irodákat lehetett bérelni. Egyáltalán nem voltak jelen, vagy csak néhány céggel képviseltették magukat az ingatlanpiac klasszikus szereplői – ingatlanfejlesztők, -tanácsadók, üzemeltetők stb. Azóta hatalmas fejlődés ment végbe, ezt illusztrálja, hogy ma már több mint 1,5 millió négyzetméter iroda áll Budapesten a rendelkezésünkre. – A gazdasági mutatók változása mennyire hatott és hat az irodapiacra? – A stabil és erős realgazdaság miatt magas az irodakereslet, ennek köszönhetően a bérbeadási összvolumen folyamatosan növekszik. Ezenkívül a nemzetközileg alacsony kamatszint élénkítő hatással van a befektetetői piacra, aminek következtében a befektetési ingatlanok iránti kereslet nagyon intenzív. – A DTZ minőségi szempontból milyen irodákat ad bérbe? – A DTZ szinte kizárólag A kategóriás irodákat ad bérbe. Vannak a piacon úgynevezett B és C kategóriás épületek is. E tekintetben nincs hivatalos besorolás. A nagy nemzetközi ingatlan-tanácsadók néhány évvel ezelőtt létrehoztak egy közös fórumot Budapest Research Forum néven, amely megpróbálja összegyűjteni a magyar ingatlanpiacot jellemző főbb adatokat, ezeket negyedévente közös sajtóközleményben hozzák nyilvánosságra. Ez a fórum összeállított egy kritériumrendszert, amely alapján megállapítható, hogy egy irodaház A kategóriásnak minősülhet-e. – Hogyan alakulnak a bérbeadási díjak? – A fejlesztő meghatározza, milyen minőségű legyen az épület, és többek között ennek megfelelően pozicionálja azt a piacon. A végleges bérleti díj megállapításánál többek között meghatározó az épület elhelyezkedése és műszaki kialakítása. – 2006 áprilisában milyen irodákat ajánl bérbe a DTZ Hungary? – A DTZ jelentős számú úgynevezett kizárólagos megbízással rendelkezik. Ezek közül kiemelném az Infopark – 1998 óta tartó folyamatos – bérbeadási megbízását, valamint a Tescótól kapott megbízást a Váci úti Optima B irodaház bérbeadására. Gyakran előfordul, hogy ez a kizárólagosság nem egyedüli, hanem egy másik ügynökséggel közös megbízás. Ez utóbbi megbízási fajtából kiemelném a Wallis ingatlanokra – Danubius IV és Máriássy Ház – kapott, Estonnal közös megbízásunkat. – A következő évekre van már irodapiaci prognózisuk? – 2006-ban a budapesti irodapiacon a kínálat az előző két évhez viszonyítva jelentősen növekszik. A DTZ becslése szerint az idén piacra kerülő új A kategóriájú iroda terület várhatóan meghaladja a 220 ezer négyzetmétert, míg a 2007-ben nagy valószínűséggel több mint 330 ezer négyzetméternyi új irodát adnak át. A Váci úti folyosó továbbra sem veszít népszerűségéből: az új ingatlanfejlesztések jelentős része ide koncentrálódik, az újonnan elkészülő irodaterület közel fele itt található. A fejlesztések többi része megoszlik a különböző irodapiaci szegmensek között, egyedül Dél-Buda emelkedik ki a több mint 20 ezer négyzetméternyi átadásra kerülő irodaterülettel.