Az ingatlanfejlesztők előtt közismert, hogy egy jelentős ingatlanfejlesztés vagy egy nagyobb terület fejlesztési területté történő átminősítése az ingatlanfejlesztőktől jelentős anyagi áldozatokat követel. Az önkormányzatok – érthető okokból – az adott ingatlanra kedvezőbb, az ingatlanfejlesztő elképzeléseivel összhangban álló településrendezési szabályzatok megalkotásának, illetve a tervezett beépítéshez szükséges út-, közmű- és egyéb fejlesztések megvalósításának költségeit szinte kivétel nélkül az ingatlan tulajdonosára kívánják áthárítani.
Az ingatlanfejlesztők, illetve jogi képviselőik azonban mind ez idáig hiába keresték az ilyen önkormányzati követelések jogalapját. A szabályozási tervek, építési szabályzatok előkészítése és az esetleges közterületet érintő fejlesztések elvégzése a vonatkozó jogszabályok szerint az önkormányzatok kötelezettsége. A jogszabályokból az sem volt egyértelmű, hogy miképpen lehet kezdeményezni a településrendezési szabályok ingatlanfejlesztő által javasolt módosítására irányuló eljárás megindítását. A közigazgatási eljárással szemben a településrendezési szabályok elfogadása egy jogalkotási folyamat, így az önkormányzat azt nem az ügyfél kérelmére, kezdeményezésére folytatja le. Természetesen az üzleti élet zord viszonyai között edződött ingatlanfejlesztők hamar felismerték, hogy a tervezett ingatlanfejlesztés megvalósításához gyakorlatilag „üzleti alkut” kell kötni az önkormányzattal. A szükséges helyi szabályozás megalkotását csak oly módon lehet elősegíteni, ha sikerül meggyőzni az önkormányzatot, hogy a fejlesztés következtében az önkormányzatnál, illetve a településen jelentkező előnyök meghaladják a terhek mértékét. Ez az alkufolyamat vezet általában oda, hogy a településrendezési tervek elkészítésének költségeit, illetve a közterületeket érintő fejlesztések terheit a fejlesztők „önként” átvállalják.
Komoly problémát okozott ugyanakkor, hogy az „alku” során kialakult megállapodást miként lehet mindkét fél számára megnyugtató módon jogi formába önteni. Egyes önkormányzatok településfejlesztési szerződéseket kötöttek az ingatlanfejlesztőkkel, míg más önkormányzatok az építési engedélyben írták elő az ingatlanfejlesztő számára, hogy a fejlesztés kapcsán bizonyos, a közterületeket érintő fejlesztéseket is hajtson végre.
A jogalkotó, érzékelve ezt a szabályozatlan helyzetet, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényt (Étv.) legutóbbi részletes módosítása során megalkotta a településrendezési szerződés intézményét, mely a gyakorlatban már kialakult, de jogilag nem szabályozott helyzet rendezésére biztosít megfelelő jogi keretet. Az új jogintézmény alapján az ingatlanfejlesztők és az önkormányzatok szabályozott formában állapodhatnak meg a településrendezési szabályokban rögzített célok megvalósításáról. A településrendezési szerződés alapját az ingatlanfejlesztő által a tervezett beruházásról készített tanulmányterv képezi.
Ennek elfogadását követően az ingatlanfejlesztő és az önkormányzat megállapodhatnak abban, hogy az ingatlanfejlesztő a településrendezési célok megvalósításához szükséges előfeltételeket saját költségére biztosítja, így például rendezi vagy megváltoztatja a telekviszonyokat, szükség esetén a talajt megtisztítja, valamint egy egyeztetett program keretében finanszírozza a településrendezési tervek, illetve a helyi építési szabályzat kidolgozását.
A településrendezési szerződésben a korábbi gyakorlatnak megfelelően az ingatlanfejlesztő vállalhatja a beruházáshoz kapcsolódó, az egyébként az önkormányzatot terhelő költségek megtérítését.
Mint minden új jogintézménnyel, a településrendezési szerződéssel kapcsolatban is felmerülhetnek olyan kérdések, amelyekre a jogszabály szövege pillanatnyilag nem ad választ. Ezek közül talán a legérdekesebb, hogy a településrendezési szerződések aláírásával az önkormányzatok milyen kötelezettségeket vállalhatnak az ingatlanfejlesztővel szemben, az ingatlanfejlesztő által viselt, számos esetben nem jelentéktelen ráfordítás ellentételezéseként.
Az Étv. szemérmesen úgy fogalmaz, hogy az „önkormányzat a településrendezési szerződés aláírásával arra vállal kötelezettséget, hogy az ingatlanfejlesztő költségére az általa készített tanulmányterv alapján a szükséges településrendezési eljárást a szerződésben megállapított határidőn belül megindítja”. A településrendezési szerződésnek kötelező tartalmi eleme az is, hogy a településrendezési szabályok véleményezési eljárása során a véleményezők részéről felmerülő, jogszabály által alátámasztott észrevételek kapcsán a szükséges intézkedésekről, illetőleg a változtatások átvezetéséről rendelkezzen. Nem említi azonban a törvény azt a kérdést, hogy mi történik abban az esetben, ha az ingatlanfejlesztő költségére elkészített építési szabályzatot, illetőleg szabályzási tervet a lefolytatott véleményezési eljárást követően az önkormányzat képviselő testülete annak ellenére elutasítja, hogy az egyébként megfelel a magasabb szintű jogszabályok előírásainak, illetve a tanulmánytervnek.
A jog általános szabályai szerint a jogalkotással vagy jogalkotás elmaradásával okozott károkért nincs helye kártérítési igénynek, kártalanítás csak abban az esetben jár, ha jogszabály kifejezetten úgy rendelkezik. A polgári jog szabályai szerint azonban, aki a szerződésben foglalt kötelezettségeit megszegi, kártérítéssel tartozik a másik félnek. Kérdés, vajon korlátozhatja-e az önkormányzat a jogalkotás szuverenitását a településrendezési szerződésben oly módon, hogy az ingatlanfejlesztő költségére elkészített építési szabályzat, szabályzási terv esetleges elutasítása esetére kártérítési kötelezettséget vállal? Ha a településrendezési szerződés az ingatlanfejlesztő által előkészíttetett szabályozási terv elutasítása esetére nem tartalmazhat szankciót, az ingatlanfejlesztő továbbra is kiszolgáltatott marad és csak az önkormányzat „jóindulatában” bízhat, hogy a tervek elkészítésre fordított összeg nem lesz kidobott pénz.
Komócsin Sándor