Az MNB lakásárindex alapján országos átlagban 2025 harmadik negyedévében negyedéves alapon 5 százalékkal nőttek a lakásárak a megelőző negyedévi 3,8 százalékos emelkedést követően. Ezen belül a fővárosban és a vidéki városokban egyaránt 3,2 százalékkal nőttek a lakásárak 2025 harmadik negyedévében. A községekben 8,9 százalékos áremelkedés volt megfigyelhető ugyanezen időszakban.

Az éves nominális növekedési ütem az előző negyedévben megfigyelt 17,3 százalékról 21,3 százalékra gyorsult, reál értelemben pedig éves szinten 16,3 százalékkal nőttek a lakásárak országos átlagban.

Budapesten a tavalyi második negyedévi 22,6 százalékos éves drágulás után a harmadik negyedévben 26,2 százalékra gyorsult a nominális éves lakásár-dinamika, míg a vidéki városokban 17,4 százalékról 19,1 százalékra emelkedett. A községekben volt a legnagyobb, 8,9 százalékos negyedéves áremelkedés, ugyanakkor alacsonyabb dinamikáról gyorsult. Az éves növekedési ütem így 11,6 százalékról 18,6 százalékra emelkedett. 

2025 harmadik negyedévében a legnagyobb negyedéves áremelkedés Észak-Magyarország városaiban volt megfigyelhető (+10,5 százalék), míg a dél-alföldi városokban a megelőző negyedévi érdemi áremelkedés után 1,1 százalékos árkorrekció következett be a harmadik negyedévben. Közép-Dunántúlon 5,6 százalékkal, Dél-Dunántúlon 3,4 százalékkal, Észak-Alföldön pedig 3,0 százalékkal emelkedtek a városi lakásárak a harmadik negyedévben, Pest vármegye városaiban viszont relatíve mérsékeltebb, 1,5 százalékos áremelkedés valósult meg. 

Éves összevetésben a régiók többségében már a 20 százalékot is meghaladta lakásár-emelkedés, egyedül Pest vármegyében volt egyszámjegyű (+8,7 százalék), a legnagyobb éves növekedés (+23,3 százalék) pedig Közép-Dunántúl városaiban jelentkezett. 

Az Eurostat is ezt mérte

21,1 százalékkal emelkedtek az átlagos lakásárak Magyarországon az egy évvel korábbihoz képest a tavalyi harmadik negyedévben az Eurostat statisztikái szerint. Ebben szerepe lehetett az Otthon Start Programnak, hiszen a szeptemberi adatok már szerepelnek az adatbázisban. Az elmúlt tíz évet tekintve pedig csaknem megnégyszereződtek az átlagárak.

A bűvös két hullám hatása érvényesül

Az adatokból is jól látszik, hogy a lakáspiacon az igazi áttörés 2025-ben következett be, amikor két hullámban regisztrálhattuk az áremelkedéseket. Egyrészt a 2022-es és 2023-as infláció után hatalmas kamatot fizettek az állampapírok után, amelyek a lakáspiacra áramlottak befektetési céllal, majd tavaly a március-május közötti roham után kora nyárra elcsendesedett a piac. 

De nyár közepén érkezett az Otthon Start Program (OSP) híre, és újabb hullám bontakozott ki a lakáspiacon. Miközben korábban a kereslet uralta a piacot, nyártól egyre több vevő is megjelent azzal a reménnyel, hogy jó áron eladhatják az ingatlanukat, amely további áremelkedést generált.

Az ősszel beindult szektorban azonban már nem a befektetők domináltak, hanem a saját lakást vásárlók. Sőt, az OSP-nek is köszönhetően az első otthon vásárlók szerepe nőtt meg markánsan a Duna House 2025 őszi adatai szerint: arányuk közel 40 százalékos szintre emelkedett, jelentősen meghaladva a 2024-es számokat. Az elmúlt négy hónapban 20 ezer fiatal tudta megvásárolni első otthonát az Otthon Start Programnak köszönhetően.

Az új programnak is köszönhetően a piaci szereplők és elemzők szerint 2025-ben akár 140-160 ezer adásvétel is megtörténhetett. Az ingatlan.com szerint a tavalyi tranzakciók száma elérheti a 160 ezret is, hiszen az ingatlanhirdetési portál felületein éves és havi szinten is egyre több lakás és ház jelenik meg, vagyis a kereslet növekedése után a kínálat erőteljes növekedése is zajlik.

2015-2025

A magyar lakáspiac 2015 óta jelentős dráguláson ment keresztül, amelyet kezdetben az alacsony kamatkörnyezet és a bővülő állami családtámogatások (például a CSOK) fűtöttek. Az árak emelkedése országos szinten több mint kétszeresére, Budapesten pedig sok esetben közel háromszorosára nőtt az évtized végére. 2022-től a magas infláció és a megemelkedett hitelkamatok miatt a piac megtorpant, és a reálárak (az inflációt figyelembe véve) csökkenni kezdtek. Majd az utóbbi időkben a CSOK Plusz, az állampapírpiacról kiáramló pénzek, az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások és az Otthon Start Program határozzák meg a piaci folyamatokat.

Jó hír, hogy csökken a negyedéves dinamika

Az is jól látszik azonban az adatokból, hogy a negyedéves áremelkedési dinamika csökken, vagyis amíg a tavalyi 2. negyedévben Budapesten és a vidéki városokban 5,3 százalékkal nőttek az árak, addig a 3. negyedévben a korábbi 3 hónaphoz képest a drágulás mértéke 3,2 százalék volt. Ezzel ellentétben a községekben a 2. negyedéves 1,8 százalékos emelkedés után a 3. negyedévben 8,9 százalékkal nőtt a drágulás negyedéves alapon.

Ez azt mutatja, hogy a 2025-ben lezajlott cirka 20-25 százalékos áremelkedés oroszlánrésze Budapesten és a nagyvárosokban már az OSP megjelenésig lezajlott, ellenben a községekben nem mérhettünk nagyobb intenzitást. Utóbbiak esetében az új állami program dobta meg az árakat. Ugyanis a kisebb vásárlóerővel rendelkező falusi társadalmi rétegek az alacsony önrész és magas hitelösszeg segítségével tudnak vásárolni viszonylag olcsó családi házakat.

Kapcsolódó