Mi a lényeg?
Az MNB (Magyar Nemzeti Bank) lakáspiaci jelentése szerint 2025-ben rendkívül erős volt a lakáspiac: országosan 23,5 százalékkal, Budapesten pedig 26 százalékkal emelkedtek a lakásárak, ami reálértéken az elmúlt 25 év legnagyobb drágulását jelentette. A tavalyi év második felében az Otthon Start Program (OSP) jelentősen felpörgette a keresletet, különösen az első lakásvásárlók körében, miközben a befektetők súlya csökkent a piacon.
A program a hitelpiacot is felrobbantotta: megduplázódott a lakáshitelek volumene, a támogatott hitelek aránya pedig 80 százalék közelébe emelkedett. A hitellel vásárlók aránya rekordmagas, 60 százalék feletti szintre nőtt, miközben az OSP hitelek döntő részét használt lakások vásárlására vették fel. Az MNB szerint a program javította a lakásvásárlás elérhetőségét, ugyanakkor a gyors áremelkedés miatt az önerő előteremtése egyre nagyobb akadályt jelent – mondta Winkler Sándor, az MNB ingatlanpiaci elemzések osztályának osztályvezetője a féléves adatokat bemutató sajtótájékoztatón.
Közben az új lakások piacán is fordulat látszik: Budapesten tízéves rekordra nőtt a fejlesztés alatt álló lakások száma, és erősen emelkedik a lakásépítési engedélyek mennyisége is. Az MNB arra számít, hogy 2026-ban már érdemben bővülhet az új lakások kínálata 16 ezer otthonnal, vagyis a számuk mintegy 30 százalékkal nőhet az idei évben.
Így alakultak az árak
Ahogy már említettük, 2025-ben a lakásárak éves nominális növekedési üteme országosan 23,5 százalékot ért el, ezzel az elmúlt 25 év legmagasabb, 19 százalékos reál lakásár-drágulása valósult meg. A dinamikus áremelkedés miatt 2025 negyedik negyedévében országosan 22,5 százalékkal haladták meg a lakásárak a fundamentumok által indokolt szintet.
„2025-ben becslésünk szerint 152 ezer lakáspiaci tranzakció történt magánszemélyek által, 3 százalékkal több, mint 2024-ben. 2026 első negyedévében azonban már 18 százalékkal csökkent az adásvételek száma az előző év azonos időszakához képest”, sorolta Winkler Sándor a számokat.
Az OSP nem csak felrobbantotta a lakáshitelpiacot, hanem átrendezte a lakáspiaci forgalom szerkezetét is: a fővárosban egy év alatt 25 százalékról 40 százalékra emelkedett az elsőlakás-vásárlók aránya, míg befektetési céllal kevesebben vásároltak a program indulása óta, és a befektetők már a piac eladói oldalán voltak többségben. A program az arra jogosultak számára érdemben javította a lakásvásárlás elérhetőségét, ugyanakkor a lakásárak emelkedéséhez is hozzájárulhatott.
Robbant az Otthon Start hitelbombája
2025 negyedik és 2026 első negyedévében a megkötött lakáshitel-szerződések volumene éves összevetésben rendre 130 és 104 százalékkal emelkedett. A jelentős bővülés természetesen az OSP hatására történt, amelynek köszönhetően a támogatott hitelek aránya a lakáshiteleken belül 23 százalékról 81 százalékra emelkedett 2026 első negyedévére.
A program jelentős igénybevétele miatt a hitel segítségével vásárolt lakások aránya historikusan magas szintre, 60 százalék fölé emelkedett 2026 első negyedévében a program bevezetése előtti időszakot jellemző 36 százalékról. Az Otthon Start keretében 2026 márciusig összesen 33,2 ezer hitelszerződést kötöttek a bankok mintegy 1161 milliárd forint értékben, és e hitelek 90 százaléka használt lakás vásárlását finanszírozza.
Beindult az újlakás-piac is
2025-ben 12 ezer újépítésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt Magyarországon, legutóbb 2016-ban adtak át ennél kevesebb lakást. Azonban a mélypontról gyorsan visszakapaszkodik az ágazat, hiszen 2025-ben jelentősen bővült a fővárosi újlakáspiacon a kínálat, idén pedig országosan 30 százalékkal nőhet az átadott új lakások száma.
Emellett a 2025-ben országosan kiadott építési engedélyek 37 százalékos bővülése elsősorban a fővárosban és a megyei jogú városokban érdemben bővülő kínálatot eredményezhet a következő években. Az MNB előrejelzése szerint 2026-ban 15,7 ezer újlakás átadása várható, ami 30 százalékos éves bővülést jelentene.
2026 első negyedévében a Budapesten fejlesztés és értékesítés alatt álló lakások száma éves összevetésben 46 százalékkal bővült, ami az elmúlt 10 év legmagasabb kínálati szintjét eredményezte. A szabad, még megvásárolható újlakások száma 63 százalékos éves bővülést követően historikus csúcsra, 9490 lakásra emelkedett 2026 márciusára, ami a kínálat kereslethez képesti jelentős emelkedését mutatja. A kínálat ráadásul az Otthon Starthoz kapcsolódó kiemelt projekteknek köszönhetően még tovább bővülhet, azonban egyelőre még nem indultak el nagy számban ezek a fejlesztések, illetve a helyi önkormányzatok is mozgolódnak egyes projektek ellen.
Mi várható még idén?
A lakáspiacon a következő időszakban lassulhat az árnövekedés üteme, különösen Budapesten. Bár 2025-ben még rendkívül gyors drágulás zajlott, 2026 elejére már mérséklődni kezdett a dinamika, és a jegybank további lassulást vár. Ugyanakkor továbbra is magasnak tartjuk a lakáspiac túlértékeltségét, amely már meghaladja a 20 százalékot, tette hozzá az MNB ingatlanpiaci elemzések osztályának osztályvezetője.
A jegybank arra számít, hogy az OSP a következő időszakban már nemcsak a keresletet, hanem egyre inkább a kínálatot is élénkítheti. Budapesten jelentősen nőtt a fejlesztés alatt álló új lakások száma, és sok új projekt kapott kiemelt beruházási státuszt. Bár ezek közül egyelőre még kevés jutott el az értékesítési szakaszig, a következő években érdemben növelhetik a kínálatot.
Összességében az építési engedélyek számának erős növekedése miatt az új lakások átadása is felpöröghet. A jegybank szerint az újlakás-piac felpörgésével a most még feszes piac fokozatosan kiegyensúlyozottabbá válhat, bár az árak és a hitelpiac továbbra is érzékenyek maradhatnak az állami támogatások hatásaira.