A magyar állam nagyjából 200 milliárd forintot fizet vissza a lakossági állampapírok tulajdonosainak részben kamatként, részben lejáró tőkeként. A kifizetés várhatóan május-júniusban érkezik meg a befektetőkhöz, főként PMÁP-kamatfizetések miatt.
Itt említhetjük meg, hogy a 10 éves futamidejű magyar állampapír hozama 5,71 százalékra csökkent, lényegében ugyanoda, ahol a lengyel kötvények hozama éppen van (5,79 százalék). Varga Zoltán, az Equilor senior elemzője így nyilatkozott az Economx-nek: egyértelmű szemléletváltás a magyar kötvénypiacon, a hozamaink lefele tartanak, miközben a globális hozamok inkább fölfelé.
Ami azonban jó hír a magyar államnak és mindannyiunknak, nem biztos, hogy jó hír a lakossági befektetőknek. A Credipass, azaz a DH Group cégcsoport nemzetközi pénzügyi márkája szerint az elmúlt években az inflációkövető konstrukciók kiemelkedő hozamai miatt nőtt az állampapírokban tartott lakossági megtakarítás, ez a környezet azonban változóban van, a hozamok mérséklődésével a folytatás nem annyira egyértelmű.
Kérdésként merülhet fel, hogy megint jönnek a lakásbefektetések? Korábban ugyanis volt példa arra, hogy egy jelentősebb állampapír-kifizetési hullám után érezhetően fellendült a lakáscélú kereslet, de a Credipass szerint most reálisabb forgatókönyv egy fokozatos, szegmensenként eltérő élénkülés.
Várható az is, hogy a kifizetett összegek egy része visszaforog az állampapír-piacra, mert a biztonság és az egyszerűség sok befektető számára továbbra is fontos szempont még úgy is, hogy mérsékeltebb a hozamkörnyezet. A pénz egy része azonban ismét megjelenhet a lakáspiacon, de klasszikus ingatlanpiaci boom nem várható.
Mi történt 2025-ben?
Érdemes megnézni, hogy korábban az állampapír- és a lakáspiac milyen kölcsönhatást gyakorolt egymásra. A történések leginkább az áremelkedések tükrében rajzolódnak ki. 2024-ben felpezsdült a lakáspiac, de az igazi áttörés 2025-ben következett be, amikor két hullámban regisztrálhattuk az áremelkedéseket. Egyrészt a gigantikus 2022-es (14,5 százalék) és 2023-as infláció után (17,6 százalék) hatalmas kamatot fizettek az állampapírok után, de 2025 elején kivették a pénzt a befektetők, mert már mindenki jól tudta, hogy a 2024-es infláció (3,7 százalék) jókora lassulást mutat, így már nem érte meg feltétlenül itt tartani a tőkét.
Tavaly hatalmas pénzek áramlottak a lakáspiacra befektetési céllal, majd a március-május közötti roham után kora nyárra elcsendesedett a piac. De nyár közepén érkezett az Otthon Start Program (OSP) híre, és újabb hullám bontakozott ki a lakáspiacon. Az ősszel beindult szektorban azonban már nem a befektetők domináltak, hanem az első otthont vásárlók szerepe nőtt meg markánsan a Duna House 2025 őszi adatai szerint: arányuk közel 40 százalékos szintre emelkedett, jelentősen meghaladva a 2024-es számokat.
Ráadásul az OSP-nek köszönhetően az albérletpiacról is meghatározó volumenben léptek ki fiatalok, akik aztán első ingatlant vásárlóként jelentek meg. Ennek következményeként az árak a bérleti piacon konszolidálódtak, vagyis az áremelkedés üteme belassult, sőt, szinte meg is állt. A lakásárak és a bérleti díjak emelkedése között markáns különbség alakult ki az előző javára, ennek következtében pedig csökkent a kiadással járó hozam nagyságrendje.
Hogyan csökkent a befektetők aránya?
A Duna House által közvetített budapesti tranzakciók adatai egyértelmű trendet mutatnak: januárban a vevők 32 százaléka, áprilisban pedig már csak 23 százaléka vásárolt befektetési céllal. A 2025 áprilisában mért 43 százalékos, akkor rekordmagas arányhoz képest tehát egy év alatt csaknem megfeleződött az arány, vagyis a befektetők domináns szerepe megszűnt.
Az átrendeződés elindítója a már említett OSP volt. A budapesti vevők 38 százaléka élete első ingatlanát szerezte meg most áprilisban, ami a tavalyi év azonos időszakához képest több mint kétszeres arány. Vidéken hasonló a kép: az első lakásukat vásárlók 35 százalékos részesedésével szemben a befektetői vásárlások aránya 17-18 százalék körül stabilizálódott, jóval a budapesti szint alatt.
„A befektetési volumen év elejétől mérhető gyors visszahúzódása nem szezonális kilengés, hanem szerkezeti átrendeződés. A budapesti piacot tavaly még a befektetők diktálták, ma már az első lakást vásárlók. Az áprilisi 23 százalékos befektetői arány négy hónapja folyamatosan apad, és nincs jele annak, hogy rövid távon visszafordulna. Az Otthon Start Program tartós vonzereje és a magas belépő árszint együttesen szorítják ki a tisztán hozamlogikával gondolkodó vevőket” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
MNB-hozamadatok
Az MNB Lakáspiaci Jelentésében az egyéves előretekintő lakásbérbeadási hozamok 2025 folyamán az elmúlt 10 év legalacsonyabb szintjére süllyedtek, így év végén Budapesten 4,3 százalék, a vidéki városokban pedig 6,2 százalék körül alakultak. Ez jelentős csökkenést jelent az egy évtizeddel korábbi 8, illetve 12 százalékos szintekhez képest. A lakosság számára alternatívát jelenthet az ingatlanalapokba történő befektetés, ám ezek hozama az elmúlt évtizedben jelentősen elmaradt még a lakásbérbeadási hozamoktól is.
Lakásárak vs albérletárak
A befektetői szempontok meghatározó eleme a hozamszámítás, azaz egy éves időszakban mekkora bevételt lehet elérni kiadással az ingatlan adott piaci árához képest. Itt érdemes megnézni az albérletek árainak alakulását is. Az ingatlan.com adatai szerint megtorpant az albérletpiac áprilisban a márciusi élénkülés után: a bérleti díjak országosan 0,2 százalékkal emelkedtek, Budapesten pedig 0,1 százalékkal csökkentek a lakbérek az előző hónaphoz képest, szemben a márciusi 1,6-1,6 százalékos emelkedés után. Vagyis az egy hónappal korábbi drágulást lényegében stagnálás követte a KSH-ingatlan.com lakbérindex friss adatai szerint. Éves összevetésben országosan 6,5, Budapesten pedig 4,9 százalékkal drágultak a kiadó lakások.
„Tavaly ősz óta az Otthon Start Program rengeteg bérlőt szívott ki az albérletpiac keresleti oldalról, illetve befektetői szempontból sem olyan vonzó már a lakáspiac mint egy évvel ezelőtt. Idén tavaszra jelentősen csökkent a lakások áremelkedési üteme és országosan is már csak három olyan megyeszékhely van, ahol bérbeadásból legalább 5 százalékos bruttó hozamot tehetnek zsebre a befektetők” – elemezte az adatokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
A lakásbefektetés azonban nem csak a bérletből számított hozam alapján mérlegelendő, hanem maga az ingatlan értéke is árváltozáson mehet keresztül. Az MNB adatai szerint tavaly országosan 23,5 százalékkal nőttek a lakásárak éves szinten. Az Eurostat szerint is 2025-ben a negyedik negyedévben 21,2 százalékkal voltak magasabbak az árak, mint egy évvel korábban Magyarországon, vagyis az adat szinkronban van az MNB 23,5 százalékos adatával. De a KSH sem mond más nagyságrendeket: az éves nominális árindex 20 százalékkal nőtt 2025-ben, ami 15 százalékos reállakásár-drágulást jelent.
Ezzel szemben a KSH-ingatlan.com-lakbérindex adatai szerint 2025 decemberében a kínálati lakbérek egy év alatt országosan 5,4 százalékkal, Budapesten pedig 5,6 százalékkal nőttek. Vagyis minimum négyszer nagyobb volt a lakásár-emelkedés, mint az albérletdíj-növekedés éves alapon. Ez is mutatja, hogy a hozam a bérletek után csökkenő tendenciát mutatnak, ugyanakkor itt a befektetői szándék és perspektíva kerül előtérbe.
Ugyanis az áremelkedés miatt eddig mindenképpen megérte lakásban tartani a befektetést, hiszen az otthon értéke önmagában többszöröződött, és csak hab volt a tortán a bérleti díj. Aki azonban nem hosszú távon gondolkodik, hanem rövidebb periódusban, már nem biztos, hogy ismét az ingatlan mellett teszi le a voksát. Természetesen a jövő bizonytalan, hiszen a Tisza Párt deklarált célja, hogy a bérlakásépítéseket ösztönözze, ami szintén több éves periódusban képzelhető el.
Már nem pörögnek az állami programok?
De ha az új kormány a bérlakások nagyságrendjének növelését tűzte ki célul, akkor valószínűleg nem stimulálja már újabb otthonteremtési programokkal magát a tulajdonszerzést, vagyis a korábbi évek áremelkedési bummja alábbhagyhat. Ráadásul az OSP célcsoportjainak nagyságrendje is véges, vagyis aki venni akar, már vett vagy venni fog a közeljövőben, így ez a hype hosszú távon már nem fogja drasztikusan tovább emelni az árakat.
Ha pedig az OSP hatása konszolidálódik, akkor nem fognak többen kilépni az albérletpiacról, így az árak ott is stagnálhatnak, vagyis további esés nem várható, így egyelőre ez a 3-4 százalékos hozamszint tűnik reálisnak. Sőt, hiába beszélünk bérlakás- vagy szociális bérlakásépítésekről, annak volumene eltörpül a jelenlegi 4 és fél milliós lakásállomány mellett, amelyek több mint 90 százaléka magántulajdonban van.
Mi van még?
Vagyis egyfajta egyensúlyi állapot alakult ki az albérletpiacon, amelynek stagnáló hozamait kell a befektetőknek összehasonlítani más termékekkel. Az állampapírpiac egyes termékei még versenyképesek lehetnek – bár az idei esetlegesen 8-10 százalékos lakásár-emelkedés ezt már rontja –, kérdéses persze az infláció alakulása a jelenlegi geopolitikai és makrogazdasági események tükrében. Ugyanígy az arany is meglehetősen nagy volatilitással küzd, hiszen nemrég az ezüsttel szép pályát írtak le a korábbi évek tetszhalott időszakához képest, azonban Kína, Trump vagy a más gazdasági erőterekért, termékekért és technológiákért folytatott stratégiai háború többismeretlen egyenleté teszi ezt a befektetési eszközt is.
„Különösen Budapesten figyelemreméltó, hogy 5 százalék alá csökkent az éves albérlet-drágulás üteme. Egyrészt azért, mert utoljára ilyenre 5 éve volt példa a covid idejében, másrészt pedig azért is, mert ez a szerényebb lakbéremelkedési tempó eddig csak a tőlünk nyugatabbra fekvő országok érettebb és kiszámíthatóbb albérletpiacaira volt jellemző” – idézzük megint Balogh Lászlót. Vagyis az elmúlt 10 év csaknem négyszeres lakásár-drágulása konszolidációs pályára léphet, hogy szofisztikáltan fogalmazzunk, így ez a befektetési forma is más fénytörésben látszik majd. Az érett piac kifejezés emlegetése pedig az ingatlant, mint eszközosztályt a konzervatív befektetési formák közé emeli még Magyarországon is.