A magyar lakáspiac történetét bemutató cikksorozatunk első részében a rendszerváltás után megváltozott lakástulajdonosi átalakulást vettük górcső alá, tárgyaltuk a vadkapitalizmus éveit annak igénytelen lakásfejlesztési megoldásaival együtt. Majd az ezredfordulót követően a kamattámogatások és a devizahitelezés elhozta az első aranykorszakot, amely a beruházásokat új szintre emelte. A második részben pedig eljutottunk 2008-tól 2014-ig, az akkori világgazdasági válság hosszú évekre parkolópályára állította a magyar ingatlanpiacot is.
2014–2020 között beszélhettünk a szektor második aranykoráról a 2000-2006 között időszak után, most itt vesszük fel ismét a fonalat. A jelentős visszaesést mutatja, hogy 2008 óta nominálisan 17 százalékos áresésről beszélhettünk, ami reálértékben kétszer ekkora csökkenést jelentett, így a 2014-es árszint a 2003-as értékeket idézte. A 2013-as forgalom még 90 ezer alatt alakult, ami a 2003-as csúcsév harmada, illetve a 2008-as kevesebb mint 60 százaléka volt.
2013 után azonban a magyar gazdaság növekedési pályára állt, a kamatszintek alacsonyak voltak, és az uniós források is érkeztek. 2014-ben egyre pozitívabb gazdasági mutatók láttak napvilágot, az építőipar lendületbe jött. A KSH adatai szerint 2014 első félévében 18 százalékkal több építési engedélyt és 22 százalékkal több használatbavételi engedélyt adtak ki országosan. Bár a növekedés a 2013-as rekord alacsony bázisról indult, vagyis volt honnan felkapaszkodni.
Azonban végre elindult a felemelkedés időszaka, hiszen az alapkamat-csökkenés eredményeként a banki lakossági hitelek kamatlába is csökkent, ami az állami támogatások mellett ösztönzőként hatott. A válság óta bő 200 ezres elhalasztott keresletet emlegettek akkoriban a szakértők, vagyis igény lett volna addig is adásvételekre. A kedvező makromutatók mellett a reáljövedelmek növekedése az alacsony árszinttel párosulva azt eredményezte, hogy 2014 körül alig hat évre rövidült az átlagos lakásár és jövedelem hányadosából adódó elméleti lakáshoz jutási idő.
2016 körül beindult a lakáspiac
Egyelőre azonban csak a használtlakás-piac virágzott, az újlakás-piacon még nem beszélhettünk látványos eredményekről. Mindenesetre megugrott a lakáseladások száma: 2015-ben összesen 134 ezer lakást értékesítettek, 18 százalékkal többet, mint egy évvel korábban. De 2015-ben a használt lakások reálértéke még mindig 20,5 százalékkal volt alacsonyabb, mint a válság előtt, 2008-ban. Az új lakások ára 2015-ben átlépte a 2008. évi szintet, és 10,1 százalékkal meghaladta a 2010-ben megfigyelt értéket a KSH adatai szerint.
2015-ben bevezették a CSOK-ot, amely a 16 évig tartó Fidesz-éra egyik legemblematikusabb lakáspiaci terméke volt. Itt a lakáspolitika és a demográfia kéz a kézben járt: cél a gyermeket nevelő családok lakástulajdon-szerzésének támogatása volt, ami ideiglenesen mérhető sikereket hozott a teljes termékenységi arányszám növekedésében. Emellett az új lakások áfájának csökkentése a beruházók aktivitását ösztönözte, míg a lakásépítési költség áfa-visszaigénylési lehetősége az önerős építkezések látványos növekedését eredményezte.
2016-ban beindult az újlakás-piac is, hiszen az OTP Jelzálogbank akkori adatai szerint az első hat hónapban mintegy 160 új projekt keretében közel 5200 társasházi lakás jelent meg a kínálatban Budapesten. Emellett a használt lakások forgalma stabilizálódott, és az áremelkedés drasztikus növekedése jelentősen lelassult, bár az éves nominális lakásár-drágulás 2017 első fél évében az MNB lakásárindex értékei szerint meghaladta a 15 százalékot. Ugyanakkor 2017-ben megszűntették a lakástakarékok állami támogatását az új szerződésekre vonatkozóan, miközben a kormány több erőforrást csoportosított a CSOK-ba. A lakástakarékok a felújítások során játszottak jelentős szerepet, amely ugye az elmúlt években ismét reflektorfénybe került.
A ciklus csúcspontján
2018-ban az adásvételek számát tekintve közel tíz év alatt értük utol magunkat, hiszen 2008 összvolumenét sikerült abszolválni, így végre kiléphettünk a múlt árnyékából. A KSH adatai szerint 2018 első három negyedévében cirka 10 ezer új lakás épült, 28 százalékkal több, mint egy évvel korábban. 2015-2018 megduplázódott a lakásépítések száma Magyarországon, és megszületett az a rendelkezés is, amely szerint 2023. december 31-ig a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs alkalmazható azon új lakóingatlanok értékesítésekor, amelyek 2018. november 1-én végleges építési engedéllyel rendelkeztek.
2019-ben a hazai lakáspiacon tovább emelkedtek az árak, az adásvételek száma némileg visszaesett, a befektetők egy része más termékek felé fordult. Mindemellett a kormányzati intézkedések ihatalmas lendületet adtak, így a CSOK mellett megjelent a falusi CSOK és a Babaváró hitel. Szakértők szerint a hazai lakáspiac nagyjából elérte a csúcspontját abban a ciklusban, 2019-ben 20 ezres nagyságrendben adtak át új lakást. Vagyis láthattuk, hogy mennyire jelentős mértékű volt a befektetési célú lakásvásárlások nagyságrendje, hiszen a budapesti tranzakciók némi visszaesésének egyik oka lehetett a MÁP+ – azaz a „szuperkötvény” – bevezetése 2019-ben.
Jött a járvány
Majd elérkeztük 2020 márciusához, amikor a koronavírus miatt bejelentett korlátozások szinte kiürítették az irodaházakat, a bevásárlóközpontok jelentős része szintén bezárt, az építőipar anyagproblémákkal küzdött. A hirtelen megjelent pandémia következtében előálló általános társadalmi és gazdasági krízis hatásai már rövidtávon is éreztették hatásukat.
Az ingatlanpiaci szakértők különbözőképpen értékelték a válság hatásait, de az nyilvánvaló volt, hogy amíg a 2008-ban a hitelpiaci krízis döntötte romba az ingatlanpiacot, a 2020-as válság egy külső tényező hatására indult be, miközben a fundamentumok Magyarországon egy egészségesen erősödő ingatlanszektor jelenlétét és működését mutatták. 2020 őszén az építőiparban az új szerződések volumene csak nem akart növekedni, ezért a szektor újabb és újabb ösztönzőket kért a kormányzattól.
A pandémia első szakaszában kis időre befagyott a lakáspiac, összességében azonban inkább csak megtorpant a már amúgy is lassuló növekedés, hogy aztán 2021-ben – döntően az állami ösztönzők hatására – a szektor új erőre kapjon. Bejelentették, hogy a lakásáfát ismét 5 százalékra csökkentik, így az új projektek számának növekedésére számíthattunk. Emellett átfogó otthonteremtési programot hirdetett a kormány, ide sorolhatjuk a Zöld Otthon Programot, az otthonfelújítási támogatási programot, amely 370 ezer lakóingatlan megújulásához járult hozzá, de említhetjük a kamattámogatott CSOK-hitelt, vagy a Falusi CSOK bővítését is.
Újabb válság
Alig ért véget a pandémia, 2022 elején egy újabb rendkívül nehéz külső helyzettel szembesültünk: kitört az orosz-ukrán háború, elszabadultak a kamatok, megugrottak az energiaárak és az infláció. Ismét jött a válság. Mindezek a klímaváltozás okozta károkkal és az óriási aszállyal együtt élelmiszerár-robbanáshoz vezettek. Ráadásul a válság hatását csak növelte az importra szoruló Magyarországon a forint gyengülése, különösen a megerősödő dollárhoz képest.
Bekövetkezett a lassulás, a kínálati piacot felváltotta a keresleti piac, miközben korábban az eladók voltak nyeregben, most már a vevők alaposan válogattak, sőt, elérkezett az árcsökkenés ideje is. A mérsékelt forgalom egyértelműen a gazdasági válság tovagyűrűző hatásaira és következményeire vezethető vissza.
2023-ban az éves szinten visszaeső adásvételi volumennel együtt az érdeklődés az energiahatékony és felújított otthonok iránt megélénkült. Már szó sem volt az az aranykorról, amikor mindent megvettek alku nélkül. A KSH adatai szerint 2023 első három negyedéve alatt 10 808 lakást vettek használatba az országban, ami 21 százalékkal kevesebb volt az egy évvel korábbinál, míg Budapesten 29 százalékos visszaesés történt, hiszen csupán 3234 lakás épült.
2024-ben a kormány racionalizálta a támogatási eszközöket, és bevezették például a CSOK Pluszt, amely már a vissza nem térítendő támogatás helyett kedvező, 3 százalékos hitelösszegekkel támogatta a jövőbeli gyermekvállalást. Bár ez egy szűk réteget jelentett, az új kereslet a nagyon alacsony intenzitású piacon már érzékelhető elmozdulást mutatott.
Majd 2024 őszén bejelentették az Új Gazdaságpolitikai Akciótervet, amelynek jelentős lakáspolitikai vonatkozásai is voltak, és a keresleti piacot szerették volna kínálati alapúvá változtatni. De ez már a következő elemzésünk témája lesz.