A csok új lakásra, 3 gyermekkel elérhető 10+10 milliós konstrukciója, a munkalehetőségek javulása és a hitelezési feltételek pozitív irányú elmozdulása bővítette az első lakásukat vásárlók lehetőségeit, a lakásárak jövedelmekhez való viszonya, amelynek hátterében a lakáspiaci mélypont elérését követő, az elmúlt több mint másfél évben bekövetkezett jelentős lakásár-növekedés áll, ezzel szemben rontotta a helyzetüket. Összességében azonban így is kedvezőbbek a kilátásaik, különösen az öt évvel ezelőttihez képest - írja elemzésében az FHB Lakásárindex.

Az árak jövedelemhez viszonyított aránya a 2007-es több mint 1,9-ről (azaz 1,93 hónapnyi átlagjövedelemért lehetett egy négyzetméternyi lakást megvásárolni) 2014-re 1,17-re csökkent. A lakáspiac 2014-ben azonban elérte a mélypontot, és az árak emelkedni kezdtek.

A drágulás 2015-ben is folytatódott, az árnövekedés felgyorsult, amit a közel 4 százalékkal növekvő jövedelmek sem tudtak ellentételezni. Ennek hatására a lakásárak jövedelemhez viszonyított aránya növekedett, már csak 1,27 hónapnyi átlagjövedelemből lehet egy átlagos méretű lakás egy négyzetméteréhez hozzájutni. Ez ugyan közel 8 százalékos romlást jelent az egy évvel korábbiakhoz képest, de a 2007-es, válság előtti évvel összehasonlítva még mindig 34 százalékkal kedvezőbb a lakásvásárlók helyzete.

Bővülő hitelezés, tovább csökkenő kamatok

A lakáshitelek piaca már 2014-ben bővülni kezdett, de akkor még csak elérte a 20 milliárd forint körüli havi kihelyezést, 2015 közepétől azonban a hitelkihelyezések összege folyamatosan átlépi a havi 30 milliárd forintot, sőt szeptemberben meghaladta a 40 milliárd forintot is.

A lakásvásárlók számára kedvező, hogy a hitelek terhe tovább csökkent az elmúlt egy évben, a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint a piaci kamatozású forint hitelek thm szintje átlagosan 5,76 százalékon állt 2015 novemberében, míg 2014-ben ugyanebben a hónapban még 6,6 százalék volt.

Egy tipikus hitel első évi törlesztése 2015-ben is tovább mérséklődött, így a hitelek terhei immár negyedik éve csökkennek az alacsonyabb kamatkörnyezet miatt. Jelenleg a korábbi devizahitelek szintjén állnak, a hitelrészletek a 2007-es szintnek megfelelő terhet jelentenek.

A kedvező kamatozásnak köszönhetően akár 5 százalék alatti thm mellett is igényelhető lakáshitel.

Így változtak a támogatások

Jelentősen változtak a lakáshoz jutást segítő támogatások a tavalyi évben, 2015. július elsejétől még kedvezőbb feltételekkel igényelhető a csok, s 2016 januárjától tovább bővítették a programot.

Forrás: FHB
Kép: A csok támogatási mértéke

A vissza nem térítendő támogatások feltételei közül az új lakás vásárlására vagy építésére korábban érvényben lévő árkorlátot eltörölték.

Az új lakásvásárlókat szintén kedvezően érintheti, hogy az új lakások áfája 5 százalékra csökkent idén január 1-től. Családi ház magán kivitelezésű építésekor pedig az FHB Bankban már igényelhető, az építkezés során kiállított számla szerint megfizetett általános forgalmi adó összegének megfelelő, de, maximum 5 millió forintos adó-visszatérítési támogatás az erre jogosult magánszemély építtetőknek.

Egy tipikus lakás megvásárlása esetén a vételár 14,7 százaléka volt megszerezhető támogatások formájában 2015-ben. Ez a szint körülbelül a 2004-2008-as időszakban tapasztalhatónak felel meg.

Idén a tavalyi átlagos 17,1 millió forintos új lakás árral számolva, a vételár közel 60 százaléka finanszírozható ezzel a speciális esetre nyújtott, 10 millió forintos csokból. Ez a szint a többi támogatás nélkül is meghaladja a 2002-es eddigi csúcsot, mikor az új lakás vásárlásához a vételár 57 százalékának megfelelően igényelhettek támogatást a vásárlók.

A garzonkorszak nem tér vissza

A Budapesti Lakáspiaci Riport (BLR) adatai alapján végzett becslés szerint a most épülő projektekben az egyszobás lakások aránya csupán valamivel 10 százalék fölötti, de ebben nagy szerepe van egy kimondottan ilyen lakásokat kínáló projektnek, e nélkül az egy szobával rendelkező ingatlanok aránya mindössze 7,1 százalékos lenne. Vagyis a garzonlakások korszaka, mely az első újlakás-építési hullámot jellemezte, vélhetően most, a válság után sem tér vissza.

A most épülő lakások között a legnagyobb arányban a 40-60 négyzetméter közötti ingatlanok találhatóak, a 60 négyzetméter alatti lakások aránya az épülő, a BLR által követett budapesti projekteken 58 százalékos.

Nincsenek könnyű helyzetben a kibővített csoknak köszönhetően 10+10 millió forintos összeget igényelhető 3 gyermekes családok. Jelenleg ugyanis nagyon kevés olyan lakás van, ami a 10 milliós támogatás igénybe vételéhez előírt kritériumokat teljesíti. Mindössze az épülő ingatlanok 42 százaléka 60 négyzetméter fölötti.

Lakásvásárlás kontra bérlés

Az első lakásukat vásárlók számára nagyon fontos, hogy 5-10 éves időtávon hogyan alakul a megvásárolt ingatlan ára, amíg a következő lakáscserét igénylő élethelyzete miatt tovább nem költözik. Mindig visszatérő kérdés az is, hogy éppen egy lakás megvásárlása vagy a bérlése mellett érdemesebb dönteni.

A döntést meghatározó tényező közül a két legfontosabb, az aktuális lakásár és bérleti díj arány, valamint a várható lakásfelértékelődés. Amennyiben kisebb a lakásár-bérleti díj hányados, vagyis olcsóbb a lakásvásárlás a bérléshez képest, akkor alacsonyabb reál felértékelődés esetén is az otthon megvásárlása válik a kifizetődőbb megoldássá. Minél rövidebb az időtáv, amelyre meg kell oldani a lakhatást, annál nagyobb reál felértékelődés mellett éri csak meg a lakásvásárlást választani.

Forrás: FHB, OC, DH
Kép: A vásárlást, vagy bérlést meghatározó legfontosabb értéktényezők

Például ötéves időtávon Budapest II. kerületében és Debrecen Belvárosában - 1 százalékos várt reál felértékelődéskor - jobban megérheti a lakásvásárlás mellett dönteni, míg 10 éves időtávon, amennyiben a lakások reálértelemben nem veszítenek az értékükből, akkor szintén kifizetődőbb lehet a vásárlás a bérlés helyett. (Lásd fenti ábránk.)

Az ellenpólust Szentendre képviseli, ahol 5 évet nézve 3,7 százaléknál nagyobb várt reálfelértékelődés esetén érdemes elgondolkodni a vétel mellett a megadott paraméterekkel, míg 10 évet nézve 2,7 százalékosnál kisebb várt reál lakásár-emelkedésnél a bérlés felé tolódhat el a döntés. Fontos azonban megjegyezni, hogy ezek az esetek az átlagos árakat és bérleti díjakat tükrözik, amelyektől az egyedi esetek jelentősen különbözhetnek.