A Bécs által működtetett állami bérlakásrendszer a világ egyik legismertebb modellje, azonban jó, ha tudjuk, hogy ez nem a szociális bérlakásokról szól, hanem az átlagemberek lakhatásáról, akik sok esetben több millió forintot is leperkálnak, mielőtt a várólistán eljutnak az első helyig.

Na de kezdjük az elején! Miközben Magyarországon az elmúlt száz évben szinte öt-tíz évente fordul meg a világ, addig Bécsben már száz éve tart a stabilitás a lakáspiacon, ráadásul se balról, se jobbról nem akarják szétszedni azt, ami már jól működik.

Kapcsolódó

A bécsi bérlakás-rendszer gyökerei az 1920-as évekig nyúlnak vissza, amikor a várost a szociáldemokraták irányították. A baloldali elvek mentén az volt a céljuk, hogy megszüntessék a munkások nyomorúságos lakhatási körülményeit, és egészséges, modern lakásokat biztosítsanak nekik, miközben megfékezik az árspekulációt a piacon.

Ekkor épültek a híres önkormányzati lakótelepek, bérház-komplexumok (Gemeindebauten), mint például a Karl-Marx-Hof. Ezek nem csupán lakóházakat jelentettek, hanem igazi közösségeket alakítottak ki tágas udvarokkal, óvodákkal, könyvtárakkal és egészségügyi szolgáltatásokkal. Tegyük hozzá, hogy ilyenek Magyarországon is működtek, elég csak a MÁV lakóépületeit megemlíteni.

Csak ott a történelem vihara nem törte ketté a folyamatokat húszévente, ahogy az mifelénk szokás, így a városi bérlakás-rendszer mind a mai napig működik, folyamatosak az építkezések és karbantartják az épületeket, vagyis kidolgoztak egy olyan működőképes megoldást, ami biztosítja az ingatlanállomány fennmaradását.

Bécs ma Európa egyik legnagyobb közösségi lakásrendszerével rendelkezik, így a 220 ezer önkormányzati lakás (Gemeindewohnung) mellett további 200 ezer nonprofit, támogatott lakásszövetkezeti otthonról (Genossenschaftswohnung) beszélhetünk. Összességében a város lakóinak csaknem 60 százaléka ilyen típusú lakásban él, ami hihetetlenül magas arány európai összehasonlításban. A város tulajdonában általában a régebbi lakások vannak, míg a szövetkezetiek inkább újabb építésűek.

Mennyiért és kik kaphatnak lakást?

Az önkormányzati bérlakás igénylésekor a jogosultságot jövedelemhatárhoz kötik, de itt jön a csavar, hiszen az elég magas, vagyis nem kifejezetten szociális alapon nyújtanak lakhatást, hanem valójában az átlagpolgárok számára biztosítják a megfelelő lakhatási körülményeket. Egy egyedülálló személy havi nettó 1,7 millió forintnak megfelelő eurós fizetéssel is bekerülhet a rendszerbe. A pályázati feltételek között említhetjük még, hogy a jelentkezőknek bizonyos ideig Bécsben kell élniük, minél több ideje laknak a városban, annél több plusz pontot kapnak, és annál előrrébb kerülnek a várólistán.

A bérleti díjak jelentősen alacsonyabbak a piacinál: általában 6-8 eurós négyzetméterárakról beszélhetünk a régebbi lakótelepeken, míg az újabb lakások esetében ez elérheti a 8-12 euró/m2-t is. Vagyis a városi bérlakások valamivel olcsóbbak a támogatott szövetkezeti lakásoknál a bérleti díjat tekintve, így az előbbieket a szegényebb rétegek, míg az utóbbiakat a széles középosztály is igényelheti. 

Az osztrák fővárosban egy átlagos középosztálybeli dolgozó nettó fizetése 2500–3200 euró, a lakbére 700–1200 euró között alakul, vagyis a lakhatásra fordított összeg a jövedelme 20–35 százalékát jelenti. De akkor még nem számoltuk, hogy Ausztriában 13. és 14. havi fizetés is van.

A városi bérlakások mellett az újonnan épült lakásszövetkezeti lakások esetében a beköltözőknek gyakran kell egy egyszeri induló hozzájárulást (Eigenmittel) fizetniük, ami általában 10-40 ezer euró körül mozog, vagyis elérheti a 4-15 millió forintot is. Ez az összeget a bérlők visszakapják, ha elköltöznek, évente 1 százalékos amortizációs levonással csökkentve. Vagyis ez kvázi egy hosszabb távú megtakarításnak vagy éppen kauciónak is tekinthető.

Mivel a lakásállomány több mint fele hosszú távú szerződéssel működő bérlakás Bécsben, ezért a kiszámítható bérleti díjak segítségével a város és a lakásszövetkezetek stabilizálják a piacot, a magánbefektetők nem tudnak érdemben spekulálni az áremelkedésre.

Miért működik a rendszer?

A bécsi modell alapvetően nem segélyrendszer, hanem egy újratermelődő lakáspiaci ökoszisztéma, amelynek során mind Bécs városa, mind a nonprofit alapon működő lakásszövetkezetek folyamatosan építenek új otthonokat. Több pillére épül a rendszer, ez biztosítja a stabil finanszírozást piaci és politikai ciklusoktól függetlenül. 

Egyrészt az egész országban létezik egy lakásépítési hozzájárulás (Wohnbauförderung), amelyet a munkavállalók és a munkáltatók fizetnek. Ez nagyjából a dolgozói bér egy százaléka, míg a másik egy százalékot a munkaadó fizeti be - ez idén megemelték 1,5 százalékra. A pénz az osztrák tartományokhoz kerül, köztük Bécs is megkapja a maga részét, amelyet csak támogatott lakásépítésre lehet költeni.

Másrészt Bécs jelentős földterületekkel rendelkezik, amely akadályozza a spekulatív áremelkedést. Az építési telek egy lakásprojekt teljes költségének akár 30–50 százalékát is jelentheti. Ha azonban a város saját földtulajdonnal rendelkezik, akkor olcsóbban adhatja a fejlesztőknek az építési telkeket, ráadásul feltételeket is szabhat, így megfizethető ingatlanokat lehet építeni.

Harmadrészt nem csak a város épít ingatlanokat, hanem a nonprofit lakásszövetkezetek is, amelyek kedvezményes állami hiteleket és támogatásokat kapnak, illetve bankhiteleket vesznek fel. A szabály szerint nem termelhetnek klasszikus profitot, a bevételeket vissza kell forgatni az új lakásokba, amely szintén a bécsi lakásrendszer stabilitását és finanszírozhatóságát növeli.

Negyedrészt a már meglévő több százezer lakás bérleti díja szintén fontos forrás, hiszen ebből finanszírozzák a felújításokat, az új építéseket, illetve a lakótelepek fenntartását. Vagyis gyakorlatilag a régi lakások részben finanszírozzák az újakat is, míg a támogatott szövetkezeti otthonoknál a beköltözők is hozzájárulnak a költségekhez.

Életminőség

A bécsi modell egyik legnagyobb ellentmondása, hogy az önkormányzati bérlakásrendszer nem a legszegényebbeknek szól, vagyis nem beszélhetünk arról, hogy a szociális jelző lenne a központi elem. Ez a rendszer diverzifikálja a lakótelepek összetételét, vagyis számos társadalmi státuszú család lakhat egy negyedben, ami megakadályozza a gettósodást. Ez utóbbi egyébként deklarált cél is.

Az élhető negyedek koncepcióját nem csak a társadalmi sokszínűség támogatja, hanem az életminőség azért is magas, mert a lakótelepek vagy negyedek kialakításakor (mint például a Seestadt Aspern) nagy hangsúlyt fektetnek a közösségi terek és zöldfelületek építésére, illetve fenntartására, miközben a közszolgáltatások is helyben elérhetők. De fontos szempont a jó tömegközlekedés, illetve ma már a fenntartható modern projekteknél előtérbe kerülnek az energiatakarékossági szempontok.

Milyen kritikák merülnek fel?

A bécsi modell mesterségesen alacsonyan tartja a lakbéreket, így a piaci fejlesztők szerint nem egyenlő feltételek között versenyeznek. Szerintük a rendszer csökkenti a befektetési hozamokat, visszafogja a magánfejlesztéseket, „kiszorítja” a piaci lakásépítést.

Ráadásul a rendszer túl széles réteget támogat: mivel a jövedelmi határ viszonylag magas, középosztálybeli háztartások is kaphatnak támogatott lakást. Vagyis nem kifejezetten a hátrányos helyzetűekre koncentrál, nem beszélhetünk szociális alapú lakhatásról, a városi politika alapja inkább az, hogy a lakhatás és a jó életkörülmények emberi jog. 

A lakás így nem piaci terméknek tekinthető, hiszen szerintük a lakhatás alapvető szükséglet, ezért nem lehet teljesen a piacra bízni. Mindenesetre a modell gazdaságilag versenyképes, nem véletlenül Bécs rendszeresen a világ élhetőségi rangsorainak élén végez (például a Economist Intelligence Unit vagy a Mercer felméréseiben) a világvárosok között.