Rögtön az elején érdemes kiemelni, hogy ez nem 2008, vagyis nem újrakezdésről beszélhetünk, hanem átalakulásról. A kereskedelmiingatlan-piacon a hangsúlyok eltolódnak, nem minden áron új fejlesztésekben realizálódnak, hanem a meglévő épületállomány újragondolásáról, modernizációjáról, többek között szállodaberuházásokról. A mennyiséget felváltja a minőség, a felkészülés éve után jöhet a fellendülés, hiszen már lefelé alig van tér.

Bár az még a piaci szereplők számára sem teljesen világos, hogy idén folytatódik-e a stagnálás, de nevezhetjük stabilitásnak is, vagy már megindulunk felfelé. Mindenesetre a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) júliusi felmérésében még a megkérdezett piaci szakemberek közel kétharmada a mélypontra, míg további 19 százalék már fellendülési szakaszba tette a piac ciklikus pozícióját. 

Azóta eltelt félév: a remények szerint az orosz-ukrán háborúban pozitív elmozdulás történik annak energiabeszerzési hatásaival együtt, és a Draghi jelentés nyomán talán az Európai Unióban is a versenyképesség növelésére koncentrálnak, ahelyett, hogy szokásosan az adminisztráció bugyraiban elveszve, kevésbé innovatív teljesítményt felmutatva az uborka-görbületekről értekeznének.

Nekünk szárazföldi államnak, amely nem rendelkezik tengeri kijárattal, még nehezebb az energiadiverzifikációt végrehajtani. Ugyan nő a megújuló energia aránya, de a hazánkba települt gigantikus ipari kapacitást – például autóipari beruházások – nyilvánvalóan nem képes ellátni. Ugyanúgy a német autógyártás és ipar zsákutcás megoldásai sem gyakorolnak jó hatást a magyar gazdaságra, és ezen keresztül a GDP-re.

Mi lett az irodaházakkal és a plázákkal?

Az irodaházak mindig is a kereskedelmiingatlan-szektor fókuszában álltak, mint a legjelentősebb eszköztípus. Itt folyamatosan nőtt a kihasználatlanság, az irodaházak üresedési rátája elérte a 14 százalékot Budapesten a harmadik negyedév végén. A hibrid munkarend sem segített a folyamaton, ezért az épületek új szolgáltatásokkal, többek között a coworking funkció erősítésével szeretnének versenyképesek lenni, miközben a digitalizált és energiahatékony épületfelügyeleti rendszerek is nélkülözhetetlenek.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) még tavaly októberben hozta ki a második negyedéves kereskedelmiingatlan-piaci elemzését, amelyben úgy látta, hogy az első félévben látott keresleti szintek és az újonnan átadni tervezett területek volumene mellett továbbra is fennáll a túlkínálat kialakulásának kockázata. Mindenesetre tavaly is jelentős állomány érkezett a piacra, az idén átadásra kerülő új volumen meghatározó része pedig már bérbe van adva. Vagyis minden nehézség ellenére a kereskedelmi szektor meghatározó szegmense az irodapiac.

A kiskereskedelmet már régóta nem a nagy fejlesztési bumm viszi előre, sokkal inkább a változó fogyasztói igények és trendek kiszolgálása a cél. A korábbi élelmiszerinfláció okozta sokkot lassan kiheveri a retail, bár a korábbi kiemelkedő adatokról még nem beszélhetünk. 

Visszatérve az MNB elemzésére, a fogyasztói bizalom javuló trendjével összhangban a szegmens kihasználatlansági mutatói is javultak mind vidéken, mind pedig a fővárosi bevásárlóközpontokban. A kisebb-nagyobb retail központokban a bérlői mix fejlesztésére koncentrálnak, egyre több helyen megjelennek az e-töltők, illetve egyéb plusz kényelmi funkciók telepítése van folyamatban.

Akik hozzák a formájukat

A szállodaipar viszi most a prímet az ingatlanpiacon, ami a bővülő turizmusnak és a növekvő vendégszámnak is köszönhető. A KSH szerint 2024. január–novemberben az előző év azonos időszakához képest a turisztikai szálláshelyeken 5,6 százalékkal több, összesen 41,3 millió vendégéjszakát regisztráltak. Jelentős mennyiségű új fejlesztés van folyamatban, új márkák érkeznek Budapestre, ráadásul az ötcsillagos luxusszegmens erősödik, vagyis a tömegturizmus mellett más célcsoportok érkeznek a magyar fővárosba. Sőt, olyan tervek is születnek, amelyek az elavult irodaházaknak szállodafunkciót adnának, természetesen ez csak jó lokációban átfogó megújítási program után lehetséges.

Az ipari-logisztikai ingatlanpiac szintén az elmúlt évek nyertese volt, különösen a pandémia óta az e-kereskedelem felfutásával párhuzamosan nőtt a szegmens szerepe Magyarországon. Illetve az elmúlt évtized erőteljes iparosítási politikája is jótékony hatást jelentett a szektornak, ahol a spekulatív fejlesztések mellett a saját tulajdonú építkezések is előtérbe kerültek.

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) szerint a tavalyi harmadik negyedévben cirka 155 ezer m2-vel nőtt az állomány országosan, emellett az üresedési ráta 8,7 százalék alatt maradt, ami szintén jóval kedvezőbb adat, mint azt az irodaházaknál láthatjuk. Egyre fontosabb szerepet játszanak a logisztikai parkokban is a fenntartható megoldások, mint napelemek, hőszivattyú, zöld minősítések, emellett a dolgozói jóllét is megjelenik a csarnokokban, illetve a robotika és a digitalizációs más dimenzióba helyezi a szegmenst.

Kép: MTI Fotó, Vasvári Tamás

Az újépítésű? Vele gond van!

A lakáspiacot kettőség jellemezte, hiszen miközben a használt lakások piacán két számjegyű áremelkedést és növekvő tranzakciós forgalmat mérhettünk a cirka 120 ezer adásvétellel, az újlakás-építések száma visszaesett. A KSH adatai szerint 8709 új lakás épült 2024 I–III. negyedévében, ami 19 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban, viszont az építési engedélyek száma nőtt, vagyis van remény. A pislákoló lakásépítések az építőipart is nehéz helyzetbe hozzák, hiszen a kapacitások nincsenek kellő mértékben kihasználva, ami idővel akár a szakképzett munkaerő elvándorlásához is vezethet.

Nem véletlenül kongatta meg a vészharangot a Kormány, és bejelentette az Új Gazdaságpolitikai Akciótervhez kapcsolódó lakáspiaci intézkedéseket, amelyek felvázolnak egy újragombolt lakáspolitikát is. Ennek érdekében a Lakhatási Tőkeprogram keretében az ingatlanalapok mintegy 200 milliárd forintos támogatást kaphatnak, amelynek során túlnyomórészt lakást építenek majd, sőt, a szociális szempontok is megjelennek, vagyis a bűvös „megfizethető lakás” fogalma kerülhet előtérbe.

Mi lesz a befektetésekkel?

A befektetési forgalom az előző évhez képest visszaesett, különösen a külföldi befektetők részéről, amelynek hátterében a magasabb finanszírozási költségek és a gazdasági kockázatok állnak. A piac élénkülésére és a hozamok javulására csak hosszabb távon lehet számítani, amelyet az iparági szereplők is fenntartható fejlesztésekkel, valamint a fogyasztói elvárásokhoz igazodó stratégiákkal igyekeznek ösztönözni. A CBRE előrejelzése szerint 2024-ben nagyjából 400 millió eurónyi tranzakció realizálódhatott, ami némileg túlszárnyalhatja a 2023-as évet, míg idén ez a szám akár duplázódhat is.

A változó gazdasági környezet ellenére a hazai befektetési piac stabil lehetőségeket kínál, miközben az egyes eszközosztályok között persze különbségek is adódnak. Így például a járvány kezdete óta az ipari ingatlanok értéke jelentősen megugrott, amely Magyarországon euróban számolva mintegy 25 százalékkal értékelődött fel. Az irodaházak és a logisztikai létesítmények mellett érdemes diverzifikálni, vagyis kiskereskedelmi egységekbe, hotelekbe vagy akár diákszállókba, energiatermelő építményekbe is invesztálni.

Kapcsolódó