Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Közép- és Kelet-Európa hat legnagyobb fővárosának – Prágának, Varsónak, Budapestnek, Bukarestnek, Pozsonynak és Szófiának – irodapiacai 2026-ot az átalakulás időszakában kezdték meg.
Miközben a magas minőségű irodaterületek iránti kereslet továbbra is ellenállónak bizonyul, az új irodafejlesztések volumene példátlanul alacsony szintre csökkent, ami a kínálati feltételek szűküléséhez vezet, és tovább erősíti a piac egyértelmű preferenciáját a modern, fenntartható épületek iránt.
A Colliers legfrissebb jelentése szerint a hat főváros teljes irodaállománya 2025 végére elérte a 22,1 millió négyzetmétert. Ugyanakkor az új irodaterület-átadások éves volumene mindössze valamivel több mint 200 ezer négyzetméter volt, ami a régióban valaha mért legalacsonyabb éves érték.
A következő időszakban várhatóan körülbelül 300 ezer négyzetméter új iroda kerül átadásra 2026-ban, amely továbbra is jelentősen elmarad a hosszú távú piaci átlagoktól.
Történelmi mélyponton
Atörténelmileg alacsony szintre csökkent új fejlesztési kínálat a piac átalakulását meghatározó egyik legfontosabb tényezővé vált. A régió egészében a növekvő építési költségek, a szigorúbb finanszírozási feltételek és a fejlesztők fokozott óvatossága jelentősen visszavetette a spekulatív fejlesztési aktivitást. Az új projektek elindításához egyre inkább jelentős előbérleti kötelezettségvállalások szükségesek, miközben a vegyes funkciójú fejlesztések válnak az előnyben részesített fejlesztési modellé.
„A régió irodapiaca nem visszaeséssel néz szembe, hanem strukturális átalakuláson megy keresztül. A korlátozott új kínálat, a magasabb fejlesztési költségek és a bérlői elvárások változása egy olyan szelektívebb piacot eredményez, ahol a minőség, a fenntarthatóság és az elhelyezkedés egyre fontosabb megkülönböztető tényezővé válik” – hangsúlyozza Josef Stanko, a Colliers csehországi elemzési igazgatója.
Az átlagos üresedési ráta 2025 végére megközelítőleg 10,5 százalékra csökkent, miközben Prágában ez az érték csupán 6 százalék. A bérleti aktivitás egészséges szinten alakult, az éves tranzakciós volumen elérte a 2,63 millió négyzetmétert, amelyet elsősorban a bérleti szerződések megújítása, valamint a jobb minőségű irodaterületekre történő szelektív költözések támogattak.
A prémium kategóriájú bérleti díjak mind a hat fővárosban tovább emelkedtek: Szófiában megközelítőleg havi 16 euró/négyzetméter, míg Prágában körülbelül havi 30 euró/négyzetméter szinten alakultak. A jelentés egyik legfontosabb megállapítása a modern irodahelyiségek egyre növekvő hiánya. A magas minőségű, központi elhelyezkedésű épületek üresedési rátája jelentősen alacsonyabb a teljes piac átlagánál, miközben az idősebb épületállomány egyre kevésbé versenyálló. Több városban a nagyvállalati bérlők ma már jóval szűkebb választékból tudják kiválasztani a számukra megfelelő irodaterületeket, mint a korábbi években.
Új trendek
A jelentés a bérlői kereslet jelentős átalakulására is rámutat. A korábban meghatározó technológiai és üzleti szolgáltató szektorok több piacon már nem számítanak az irodahasználat elsődleges mozgatórugóinak. A pénzügyi és professzionális szolgáltatások, valamint a tudásintenzív üzleti funkciók egyre nagyobb részesedést képviselnek a bérleti aktivitásban. Budapesten a magasabb hozzáadott értékű üzleti funkciók – például a kutatás-fejlesztés (R&D), a technológiai, mérnöki és innovációvezérelt üzleti szolgáltatások – bővülése tovább erősíti a keresletet.
A jövőt tekintve a Colliers arra számít, hogy a kínálati korlátok továbbra is fennmaradnak, támogatva a bérleti díjak további emelkedését és a prémium irodaszegmens további szűkülését. Ezzel párhuzamosan a fenntarthatósági követelmények és a várható szabályozási változások felgyorsíthatják az elöregedő irodaállományokkal kapcsolatos döntéshozatalt.