Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A Váci úti irodafolyosó az elsőszámú irodanegyed Budapesten, ahol a rendszerváltás után egy szisztematikus funkcióváltással az ipartelepek, gyárak, üzemek helyén „A” kategóriás irodaházak és új lakóházak, lakóparkok épültek. A sugárút egyik legfrekventáltabb és leglátványosabb csomópontja a Váci út és a Dózsa György út kereszteződése, ahol számos emblematikus irodaépület található. Itt a Vízművek régi központi épülete helyén kezdte meg a Skanska a nagyszabású fejlesztését 2020-ban, amelynek keretében három épülettömbben 67 ezer négyzetméternyi irodaterülettel kalkulálnak.
A beruházást nem éppen a legszerencsésebb időszakban indították el, hiszen időközben az irodapiac válságba került. A pandémia miatt bizonytalanság uralkodott a szektorban, majd a 2022-es energiaválság sem tett jót, azóta azonban a szegmens megindult a rehabilitáció útján. Ez a hullámzó időszak kiválóan tükröződik a Skanska H2Offices beruházása kapcsán is, hiszen az első fázist követően a piaci lassulásnak megfelelően megfontoltan haladtak a fejlesztéssel.
A svéd vállalat a gazdasági és geopolitikai viharok közepette sikeresen menedzseli a projektet. A közel 27 ezer négyzetméteres első irodaépületet 2022-ben fejezte be, amely elnyerte a LEED Platinum minősítést is. A bérbeadásokat követően a fejlesztést az ERSTE Nyíltvégű Ingatlan Befektetési Alap vásárolta meg.
Csak ezt követően indult el a 22 ezer négyzetméteres második fázis kivitelezése 2024 végén, idén májusban pedig már megtartották a bokrétaünnepet, vagyis az épület szerkezete elérte a legmagasabb pontját. Most a homlokzat kialakítása, valamint a gépészeti és elektromos rendszerek kiépítése került fókuszba. A második fázist teljesen egészében egy nagybérlő fogja birtokba venni a tervek szerint 2027 végétől.
Túl a mélyponton?
De ezek a sikeres dealek nem csak a Skanska nemzetközileg elismert tevékenységére utalnak, hanem arra is, hogy az irodapiac kijött a gödörből, vagyis egy új ciklus elejét veheti célba a szektor. A pandémia idején mindenki temette az irodaházakat, mindenhol a home office került a reflektorfénybe, sőt, már a nagyvárosok agglomerációs lakáspiacai is felpezsdültek, hiszen az emberek zöldre és teraszra vágytak, ahol dolgozni is lehet.
Majd az energiaválság 2022 körül szintén erősítette a narratívát, hogy az irodaházak ideje lejárt, az ESG követelmények terjedése a vállalati szférában még inkább nehéz helyzetbe hozta a kevésbé energiahatékony kereskedelmi épületeket. Ezzel párhuzamosan azonban a távmunka mindenhatósága kezdett megkopni, és egyre többen tértek vissza az irodákba, miközben a valóban zöld beruházások egyre népszerűbbek lettek.
Kezdett kialakulni egyfajta egyensúlyi helyzet a távmunka és az irodai tevékenység között, vagyis a hibrid munkakultúra lassan kialakította a maga sztenderdjeit. Ráadásul a Z generáció kifejezetten igényli a közösségi élményeket, amelyek az átalakított, újragondolt munkahelyeken előtérbe kerülnek.
Ábrahám András, a Skanska Magyarország projektigazgatója a bejárás során kitért arra, hogy 2024-2025 környékén már lehetett látni, hogy az irodapiac ismét erőre kap, a munkahelyek nem veszítették el vonzerejüket és szerepüket a gazdasági és vállalati szférában. Az employer branding és a céges közösségbe tartozás élménye továbbra is kellő motivációt ad a dolgozóknak, míg a vállalatokat arra ösztönzi, hogy új élményszerű szolgáltatásokkal várja a munkatársakat.
Változó irodai szokások
A pandémiát követő bizonytalan átmeneti időszak után az irodaházak szerepe ismét meghatározó válik a munkaerőpiacon, vagyis a bérlő vállalatok jellemzően nem feltétlenül kisebb irodákba költöztek, hanem a meglévő területeiket átstrukturálják, folytatta a helyzetelemzést Ábrahám András. Miközben az amerikai irodapiac jobban megsínylette a válságot, hiszen a nagy belvárosi üzleti negyedek nehezebben boldogulnak, nem véletlenül jellemző a funkcióváltás is, az európai szektor sikeresebben menedzselte az átalakulást, ma pedig már a lakószegmens mellett ismét az iroda az egyik meghatározó ingatlanbefektetési termék.
A változó irodahasználati szokások, amelyek a több közösségi térben, a rugalmasabb és többfunkciós terekben is tetten érhetők, a H2Offices második fázásában is kiválóan láthatóvá válnak. Bár a homlokzat kialakítása folyamatban van, a belső szerkezeti kialakítás mutatja az új trendeket. A belső mag mentén található liftek, tárgyalók, szolgáltató helyiségek mellett a hatalmas ablakoknál a természetes fény jegyében lesznek kialakítva a munkaállomások és a közösségi terek.
A bérlő kérésére a második fázisban egy látványos belső lépcsőház köti össze az emeleteket, növelve a munkaszervezet kohézióját, illetve ösztönözve a kapcsolódási lehetőségeket, spontán beszélgetéseket, miközben egy hatalmas tetőteraszon majd pazar kilátás nyílik a városra. Az is jelzésértékű, hogy a földszinten a fogadó tér mellett egy másik látványos zónában a vállalati közösség számára szerveznek különböző programokat, vagyis egyfajta hatalmas nappalit fognak benépesíteni a dolgozók. Nem véletlenül hangsúlyozzuk, hogy az új, modern irodaterek az élményalapú szolgáltatások köré épülnek.
Fenntarthatósági hangsúlyok
A projekt ambíciója, hogy Budapest első karbonsemlegesen üzemelő irodaházává váljon, amelyet energiahatékony megoldások, többek között négyévszakos hőszivattyúk, tetőn elhelyezett napelemek és megújuló energiaforrások támogatnak. Míg az első fázisban még kiegészítő elemként veszik igénybe a távfűtést, ahogy az a Váci út több irodaházában is megszokott, a második fázisban már nem számolnak ezzel a megoldással.
Ennek egyik meghatározó oka, hogy Budapesten a távhő mindössze 3 százaléka származik megújuló energiából, ez pedig semmiképpen sem felel meg az ESG-követelményeknek és az EU taxonómiának, amelyek jelenleg meghatározók a vállalati szférában, és ezzel együtt az irodapiacon is.
A fenntarthatóságot jelzi, hogy a karbonsemleges üzemeltetés mellett a fejlesztés kis szén-dioxid-kibocsátású anyagokat alkalmaz, valamint környezetvédelmi terméknyilatkozatokat (EPD) követel meg a beszállítóktól. A projekt részeként egy közel 3600 négyzetméteres közpark jön létre, amely a teljes H2Offices komplexum elkészültével mintegy 5000 négyzetméteres közösségi térré bővül. Itt is érdemes kiemelni, hogy a Skanska tudatosan úgy tervezte meg a belső parkot, hogy a hagyományos, rengeteg törődést és vizet igénylő füves gyep helyett az évelő növények és fák domináljanak.
A klasszikus pázsit fenntartása ugyanis különösen a forró, száraz nyári hónapokban jelentős mennyiségű öntözővizet igényel, és a párolgási veszteség is óriási. Ellenben az évelők gyökérzete mélyebbre nyúlik, sokkal jobban bírják a szárazságot, és hatékonyabban gazdálkodnak a talaj nedvességével. Ráadásul a dús, többszintes évelő növényzet és a fák sokkal jobban hűtik a környezetüket a betonrengetegben, mint a rövidre nyírt fű.
Kilátások
Összességében a perspektíva nem csak az épület tetején kialakításra kerülő tetőteraszról lesz majd fenséges a környező városnegyedekre, hanem az irodapiaci előrejelzések is biztató képet mutatnak, vagyis a korábbi évek megtorpanása után ismét erőre kaphat a szektor. A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma első negyedéves adatai szerint a teljes kereslet 130 ezer négyzetmétert tett ki, ami az előző év azonos időszakához képest 40 százalékos növekedést jelentett. Ezen belül a szerződéshosszabbítások 47 százalékos részesedéssel bírtak.
Az üresedési ráta 12 százalékon állt, ami 0,5 százalékpontos csökkenést jelent az előző negyedévhez, és 2 százalékpontos csökkenést az előző év azonos időszakához képest. Jelenleg az állami cégek költözése jelent bizonytalansági tényezőt, amely egyes helyeken növelheti az üresedést, ugyanakkor hosszabb távon a kevés számú fejlesztés mellett a növekvő igények csökkenthetik a kihasználatlanságot.
Az MNB befektetési tapasztalatai alapján a bankok az irodafejlesztések kapcsán szigorították a feltételeiket, ugyanakkor a befektetési piacon a Colliers szerint a választások után nőhet a nemzetközi érdeklődés a magyar irodapiaci termékek iránt. A nemzetközi ingatlantanácsadó vállalat szerint Magyarország 2026 első negyedévében a legerősebb teljesítményt nyújtó piacok egyikévé lépett elő: a befektetési volumen meghaladta a 325 millió eurót, ami közel kétszerese az egy évvel korábbi szintnek.
A fellendülés egy politikailag kiemelt jelentőségű választási évben következett be, a korai jelek pedig arra utalnak, hogy a piac egyes szereplői már a középtávú lehetőségek kiaknázására pozícionálnak, ahelyett, hogy kivárnának. Ez akár azt is jelentheti majd, hogy az eredetileg az irodapiacon aktív magyar fejlesztők, akik jelenleg lakásberuházásokat eszközölnek, idővel visszatérhetnek majd az irodaszegmensbe is.