A magyar lakáspiac történetének 1990 óta eltelt időszakát bemutató cikksorozatunk első részében a lakástulajdonosi szerkezet átalakulását vettük górcső alá, tárgyaltuk a vadkapitalizmus éveit, majd az ezredforduló elhozta az első aranykorszakot. A második részben eljutottunk 2008-ig, a válság hosszú évekre parkolópályára állította a magyar ingatlanpiacot is, a harmadik részben pedig a 2014–2020 között lezajlott második aranykorról értekeztünk az otthonteremtési programokkal együtt.
Majd a pandémiát követően a gyors visszapattanás rövid átmeneti időszaka után 2024-ben új kormányzati politika következett be. Bejelentették az Új Gazdaságpolitikai Akciótervet, amelynek jelentős lakáspolitikai vonatkozásai is voltak, hiszen a kereslet mellett szerették volna a kínálatot szélesíteni. Egyre többször merül fel a lakhatási válság, ráadásul az Európai Unióban is alapvető kérdéssé vált a lakhatás, ahol viszonylag gyorsan kidolgoztak egy átfogó, többéves programot.
Miért történt a négyszerezés?
2024-ben már érzékelte a kormány: a 2010 óta elindított lakáspolitikai eszközök – családalapítási és otthonteremtési támogatások – már olyan szinten növelték a keresletet, hogy annak nem lehet jó vége. Az Eurostat statisztikái szerint 2015-höz képest csaknem a négyszeresükre emelkedtek a magyar lakásárak, a 390 százalékos árindex a legmagasabb volt az Európai Unióban a 2025 utolsó negyedéves adatok alapján.
Sokan tévesen az elmúlt 15 év lakáspolitikájának a nyakába varrják ezt a gigantikus növekedést, pedig a valóság jóval összetettebb. Először is kontextusba kell helyeznünk a piacot, vagyis kellő időtávlatban kell szemlélni a folyamatokat. Így az első nagy rendszerzavar 2008-ra tehető, amikor nem csak a magyar gazdaság kapott egy KO-t, hiszen a válság a lakáspiacunkat is kiütötte. Ennek következtében egy ideig Magyarországon alig nőttek az árak, csupán a hazai inflációt és az építőipari költségek növekedését korrigálták az értékek. Ezzel szemben a közeli Lengyelországban vagy Romániában 20-30 százalékos éves lakásár-növekedést lehetett megfigyelni akkoriban.
Összességében a 2008-as válság hatásait az mutatja leginkább, hogy még 2013-ban sem tért magához az ingatlanpiac. Míg 2006-ban 30 ezer lakás épült hazánkban, addig 2012-ben kevesebb mint 10 ezer ingatlan. 2008 és 2013 között, vagyis csaknem öt év alatt nominálisan 17 százalékos áresésről beszélhettünk, ami reálértékben kétszer ekkora csökkenést jelentett, így a 2014-es árszint a 2003-as értékeket idézte. A 2013-as forgalom 90 ezer alatt alakult, ami a 2003-as csúcsév harmada, illetve a 2008-as év kevesebb mint 60 százaléka volt.
Szakértők szerint 2008 és 2014 között bő 200 ezres elhalasztott kereslet halmozódott fel, vagyis hihetetlen mértékben megviselte a társadalmat a válság, pedig igény lett volna adásvételekre. 2015-ben a használt lakások reálértéke még mindig 20 százalékkal volt alacsonyabb, mint a válság előtt, 2008-ban. Az új lakások ára is csak 2015-ben lépte át a 2008. évi szintet, és 10 százalékkal haladta meg a 2010-ben megfigyelt értéket a KSH adatai szerint.
Kirobbanó kereslet
Vagyis, ha nem 2015 és 2025 adatait nézzük meg, hanem 2003-2025 között vizsgáljuk meg az árakat, akkor azért jobban eloszlik az áremelkedés folyamata. Összességében 5-6 év telt el 2008 óta, amikor kezdett magához térni a lakáspiac. Ekkor indult el az otthonteremtési ökoszisztéma, 2015-ben bevezették a CSOK-ot, de említhetjük a Babavárót, később a falusi CSOK-ot, ezek a támogatások mind-mind felpörgették a keresletet, egyre több adásvétel zajlott le, a társadalom egyszerűen „kiéhezett” a lakáspiacon, ennek is köszönhetően egyre jobban nőttek az árak.
A 2010-es évek közepén még deflációs évet is regisztrálhattunk, jelentősen nőttek a bérek, míg az otthonteremtési támogatások kedvező konstrukciókat hoztak magukkal. Nagyjából 2019-ben érte el a csúcsát a lakáspiaci ciklus, a gazdaság dübörgött, az „ingyenpénz” szinte felrobbantotta a világgazdaságot. Majd érkezett a pandémia, amit rövid visszapattanás követett, 2022-ben pedig a háború, az energiaválság és az infláció újabb ütést mért a lakáspiacra. Az árak magas szinten konszolidálódtak, a vevők alapvetően felújított ingatlanokat kerestek, a növekvő építőipari és kivitelezési árak miatt a kevésbé jó állapotú otthonokat nem vették, vagyis a kínálat szűkült, ami tovább hajtotta az árakat felfelé.
Radikális irányváltás
Itt térünk vissza 2024-hez, amikor a korábbi kínálatserkentő lakáspolitika hatalmas fordulatba kezdett, a már említett lakhatási válság is képbe került, és a kormány a kínálatot szerette volna felpörgetni, hogy az árnövekedést kordában tartsa. Az Új Gazdasági Akciótervben nevesítettek számos pontot a lakhatási válság megoldása érdekében, vagyis a kormányzat intézkedései – felismerve a folyamatokat – elmozdultak a keresletoldali ösztönzéstől a megfizethető lakáskínálat bővítésének irányába.
Elismerték, hogy az eddigi támogatási formák segítségével és a jelenlegi kamatszintek (cirka 6 százalék) a fiatalok már nem tudnak lakást vásárolni piaci körülmények között. Az volt a cél, hogy évente 25-30 ezer újlakás épüljön, emellett célzott társadalmi csoportoknak kínáltak más eszközöket, amelyeket akár lakáscélra is használhattak (például munkáshitel vagy a közalkalmazottaknak évente 1 millió forint vissza nem térítendő támogatás).
A kormány a lakásépítések jelentős növelése érdekében elindította a Lakhatási Tőkeprogramot 300 milliárd forintos keretösszeggel. Az elképzelések szerint ez 5 év alatt akár 30 ezer újlakást, bérlakást, kollégiumi férőhelyet is hozhat a piacra, illetve számítások szerint összesen 1000 milliárd forintnyi tőkét mozgathat meg az ingatlanalapokban.
A rozsdaövezeti akciótervek még hangsúlyosabb szerepet kaptak, az itt javában zajló fejlesztéseket több esetben kiemelték, majd érkezett 2025 őszén a csodafegyver, azaz az Otthon Start Program (OSP). Itt már a kormány nem családalapítási kötelezettségeteket írt elő, hanem az első lakást vásárlókra koncentrált a 3 százalékos fix kamattal és az 50 millió forintos maximum kerettel maximum 25 éves futamidőben számolva.
Az OSP-nek megfelelő hatalmas lakópark-beruházások meghatározó részét a kormány kiemelt projektté nyilvánította, hogy pörgesse a folyamatokat, amely azonban számos önkormányzatnál kiverte a biztosítékot. 2025 tavaszán az állampapírpiacról kiáramló befektetők által generált első hullám után tavaly még egy hullámot hozott magával az OSP tavaly ősszel. Az árak tovább emelkedtek, miközben az infláció jelentősen csökkent és a fizetések is nőttek. Ezt a változást egyébként a 2026 első negyedéves GDP is igazolja, hiszen a lakossági költések is megdobták az adatokat.
Mit szeretne a Tisza?
Magyarországon a korábbi lakáspolitika egyértelműen a lakástulajdon-szerzésre összpontosított, most a jelenlegi kormányzat az előzetes nyilatkozatok alapján nagy valószínűséggel a bérlakás-politikát jobban fókuszba helyezi majd a tulajdonszerzés mellett. Természetesen rengeteg a kérdőjel, hiszen nem mindegy, hogy bérlakásról vagy szociális bérlakásról beszélünk. Ha az új intézkedések és keretek nem stimulálják tovább a tulajdonszerzést, akkor a korábbi évek áremelkedési bummja alábbhagyhat, ráadásul az OSP célcsoportjainak nagyságrendje is véges. Vagyis ez a hype hosszú távon már nem fogja drasztikusan tovább emelni az árakat, nagyjából 8-10 százalék lehet a maximum elmozdulás idén a szakértők szerint.
A Tisza Párt a Wekerle Sándor Bérlakásépítési és Otthonfejlesztési Programban részletezte, hogy megdupláznák a lakásépítések számát, szociális és piaci alapú bérlakásépítési és lakásszövetkezeti programot indítanának, több tízezer új bérlakást építenének. Állami felújítási programot indítanának a komfort nélküli és félkomfortos ingatlanok felújítására, emellett energetikai korszerűsítési programra is szükség volna, így egy panelprogram keretein belül nagyszabású épületfelújítási programot indítanának.
Céljuk, hogy az évtized végére senkinek se legyen az állandó lakhelye komfort nélküli, és tíz éven belül a hazai lakásállomány 25 százalékánál jelentősen javítanák az energiahatékonyságot. A fiatalok számára a kollégiumi férőhelyek 50 százalékos bővítését, az időseknek pedig 20 ezer új, korszerű nyugdíjasotthoni férőhelyet ígérnek. A Tisza Párt szerint a lakhatás alapfilozófiája nem a saját lakás szerzésének mindenhatóságára épül, vagyis a bérlés nem csupán átmeneti túlélési forma, hanem életpálya-opcióként is értelmezhető. Emellett állami kézbe vennék a végrehajtást, amelyről már törvényjavaslatot is benyújtottak, és települési szintű adósságkezelési rendszert építenének ki a lakhatási biztonság garantálásához.
Mi lesz hosszú távon?
A magántulajdonú otthonok aránya Magyarországon 90 százalék fölött van, azonban az is világos, hogy emberek milliói képtelenek tulajdonossá válni a jelenlegi élethelyzetükből adódóan. Az csak átfogó társadalomtudományi kutatások alapján lenne látható, hogy a magyar társadalom meghatározó része mennyire képes a 21. század gazdasági kihívásainak megfelelni, illetve az állam szociális alapú beavatkozási lehetőségei mennyire alkalmasak a lakhatás körülményeinek javítására, illetve milyen mértékben kell beavatkoznia.
Mindenesetre az Európai Unióban a bérlakásrendszer előtérbe helyezése van napirenden, vagyis a lakhatási válságot számos ponton azonosították – amelyekkel az Economx is részletesen foglalkozik évek óta –, és azt a következtetéseket vonták le, hogy olyan alapvető gazdasági és társadalmi átalakulás zajlik Európa-szerte, amellyel egyes rétegek, legyenek azok fiatalok vagy kevésbé fiatalok, nehezen birkóznak meg.
Egy mai pályakezdő fiatal, aki például az OSP-hez az önerőt nem tudja összerakni családi támogatás híján, még nagyon is versenyképes lehet a saját szakterületén, ezért számára a megfizethető bérlakás-koncepció reális alternatíva lehet. A hátrányos helyzetű rétegek, akiknek meghatározása több kötetnyi anyagot ölelne fel, már nem biztos, hogy tudnának élni egy kormány által támogatott, ugyanakkor még önfenntartó, vagyis részben piaci alapú bérlakás-rendszer adta lehetőségekkel. Számukra a szociális jelző meglehetősen alapvető fogalom a bérlakás főnév előtt.
Megannyi társadalmi réteg megannyi életúttal és alternatívával igazi sakkjátszma, ahol az alternatív stratégia kidolgozása az új kormány feladata lesz. Ráadásul a fókuszba kerülő Z-generáció egészen más gondolkodásmóddal és életfilozófiával közelíti meg a mindennapokat, amelyek a lakáspiac sokszereplős egyenletében jelent még egy újabb változót.