A megalakuló Tisza-kormány apropóján az 1990 utáni magyar lakáspiacot elemző cikksorozatunk első részében a rendszerváltás után megváltozott lakástulajdonosi szerkezetet (önkormányzati helyett magán) vettük górcső alá, amely jelentős mértékben meghatározta az egyre romló városképet is. Majd megérkezett a vadkapitalizmus, annak igénytelen lakásfejlesztési megoldásaival együtt. Az ezredfordulót követően a kamattámogatások és a devizahitelezés elhozta az első aranykorszakot, amely a beruházásokat új szintre emelte, végül eljutottunk 2008-ig.
Abban az évben az amerikai ingatlanpiacról kiinduló globális pénzügyi válság a bankrendszer összeomlásához és a nagy gazdasági világválság óta (1929-33) nem látott recesszióhoz vezetett. A krízis hatására a tőzsdék mélyrepülésbe kezdtek, a munkanélküliség megugrott, az államok pedig kénytelenek voltak gigantikus mentőcsomagokkal beavatkozni a teljes csőd elkerülése érdekében.
Magyarországot a válság különösen súlyosan érintette a magas államadósság és a devizahitelek elterjedtsége miatt, így az ország az államcsőd elkerülése érdekében kénytelen volt az IMF-hez és az Európai Unióhoz fordulni egy 20 milliárd eurós mentőcsomagért.
Gigantikus rombolás vette kezdetét
A nagy árfolyam-ingadozások miatt – első fecskeként – az MKB Bank 2008. október 13-tól felfüggesztette a devizahitelek befogadását. A 235 forintos euró és a 145 forintos svájci frank idején devizában eladósodott ügyfelek jelentős törlesztőrészlet-emelkedéssel számolhattak. Akkoriban a kérelmek több mint 90 százaléka svájci frank alapú volt.
A Monetáris Tanács október 22-én 8,5 százalékról 11,5 százalékra emelte a jegybanki alapkamatot. November 10-én megállapodás született arról, hogy 9 magyar pénzintézet enyhít a devizahitelesek terhein. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete november 7-i határozatában 10 napra felfüggesztette a magyarországi befektetési alapkezelők által kezelt nyílt végű ingatlanalapok jegyeinek forgalmazását.
A válság a reálgazdaság majd minden ágában visszafogta a beruházásokat: egyes bankok az utolsó pillanatban is visszaléptek konkrét projektek finanszírozásától, majd eljött a teljes mozdulatlanság időszaka, vagyis senki nem adott pénzt új fejlesztésre. Már az is jó hírnek számított, hogy a folyamatban lévő projektek nem álltak le. Persze az is jó hír volt a nehéz időkben, hogy a szakmailag megalapozatlan projektek eltűntek, vagyis csak a legerősebb, legmegbízhatóbb fejlesztők számíthattak kölcsönre.
Véget értek a vadkapitalista évek
A lakáspiac vadkapitalista korszaka gyakorlatilag ezzel lezárult, alacsony színvonalon teljesítő építőipari társaságok mentek a levesbe. Ráadásul – akárcsak az irodapiacon vagy a plázaépítési láz kellős közepén – gigantikus városnegyed-beruházások tervei semmisültek meg úgy, hogy egyetlen kapavágást is megtettek volna.
A magyar ingatlanpiac európai értelemben vett éretlenségét mutatta, hogy a kereslet-kínálat faékegyszerűségű képlete sem működött. Elég csak megnézni a korabeli irodaépítési piacot, mindenhol irodaépületek nőttek ki a földből anélkül, hogy valaki megnézte volna: lesznek-e a falak között bérlők. Ugyanígy hihetetlen léptékű lakóparkokban, városnegyedekben gondolkodtak beruházók, amelyek akár reálisak is lehettek volna, de a nemzetközi krízis, a gazdasági földrengés maga alá temette ezeket a projekteket is.
Sötét középkor
Az újépítésű lakáspiacot egyrészt a pénztelenség miatt a folyamatos kínálatcsökkenés jellemezte 2008 után, másrészt a telekárak és főleg a nyersanyagok árai jelentősen emelkedtek, ez pedig felfelé hajtotta az eladási árakat. A szigorodó banki feltételek hatására a belföldi és a külföldi kereslet szintén csökkenni kezdett. Öröm az ürömben, hogy Magyarországon szerencsére sokkal kiegyensúlyozottabb volt a piac, mint Lengyelországban vagy Romániában, ahol 20-30 százalékos éves lakásár-növekedést lehetet megfigyelni, szemben a hazai inflációkövető emelkedéssel, amit csak az építőipari költségek növekedése korrigált.
A devizahitelezés bukása után a lakáspiac összes problémája összeadódott, számos hazai cég tönkrement, jó néhány külföldi vállalkozó eltűnt. A 2008 utáni időszakban a devizahitel-válság és a lakhatási szegénység növekedése rávilágított a rendszer hiányosságaira. Az önkormányzatok mozgástere azonban szűkült: a források hiánya miatt csak kevés település tudott új bérlakásokat építeni vagy a régieket érdemben felújítani, így sokan az utcára kerültek.
A 2008-as krízist követően a magyar építőiparban rendszerszintű problémává vált a lánctartozás, amely során a fővállalkozók ki nem fizetése miatt az alvállalkozók tömegei mentek tönkre saját forrásaik kimerülése okán, miközben soha nem kapták meg a teljesített munkájuk ellenértékét. Nem véletlenül lépett színre a VÉSZ, amely több évig meghatározta a közbeszédet (lásd keretes írásunkat!). A helyzet tarthatatlansága hívta életre a Teljesítésigazolási Szakértői Szervet (TSZSZ) és a fedezetkezelői rendszert jó pár évvel később 2013-ban, amelyek célja a kifizetések biztonságának jogi garantálása volt.
A VÉSZ
A 2008-as válság fontos eseményeként megalakult a Vállalkozók Érdekvédelmi Szövetsége (VÉSZ), amelynek legemlékezetesebb akciói 2008 és 2010 között zajlottak, amikor a gazdasági válság csúcsán radikális módszerekkel hívták fel a figyelmet az építőipari lánctartozásokra. A szövetséget Éliás Ádám vezetésével hozták létre azzal a céllal, hogy fellépjenek a kifizetetlen alvállalkozók védelmében, gyakran alkalmazva az önhatalmú jogérvényesítést, például a beépített anyagok látványos visszabontását.
Sokat tanultak belőle
A krízis és a devizahitelezés fejlesztőket és vásárlókat egyaránt romba döntött, sajnos gyakran az újlakások minőségi fokától függetlenül. A válság utáni pár évben a bizalom hiánya és a finanszírozás nehézsége adta a fellendülés szűk keresztmetszetét, azonban sokat tanult a szakma a korábbi ingatlanboomból és a válságból. A lakásfejlesztők később már sokkal alaposabb piackutatási háttérrel vágtak bele az új beruházásokba, a projektek kisebbek és a minőségi követelmények hangsúlyosabbak lettek.
Új munkamegosztás formálódott a fejlesztők és az önkormányzatok között, hogy jól átgondolt, több évtizedre előremutató városfejlesztési koncepció mentén tudjanak a beruházók az adott település vezetésével együttgondolkodni és -működni. A válság tehát a nagyobb volumenű projekteket megvalósító szereplők szemléletét is megváltoztatta, de úgy is fogalmazhatunk, hogy a jóval érettebb piac érettebb piaci szereplőket vonzott.
Már az ezredforduló után is, de különösen 2010 után számos új projektnél a beruházók közterület-fejlesztést vállaltak. Sok esetben multifunkcionális projektekben gondolkodtak, amelyek a vegyes funkciók (lakás, iroda, retail) miatt városközpont-koncepcióval épültek: interaktív kapcsolatba kerültek az adott városrész helyi közösségeivel, sok zöldterülettel rendelkeztek, erősödött a szórakoztató funkció, illetve a több lábon állás ellenállóbbá tette a beruházásokat.
Sokáig feküdtünk kómában
Összességében a 2008-as válság hatásait az mutatja leginkább, hogy még 2013-ban sem tért magához az ingatlanpiac. Ha azt a közhelyet említjük, miszerint az ágazat a gazdaság és társadalom fokmérője, akkor a rideg számok és statisztikák, valamint a gazdasági adottságok és paraméterek mellett a szubjektív tényezőket is számba kell vennünk.
A jövőkép, a kiszámíthatóság, a stabil gazdasági és politikai fundamentumok mind-mind olyan ösztönzőket jelentenek, amelyek alapvetően meghatározzák egy adott társadalom „állapotát”, és így az ingatlanpiaci folyamatokat is. Fiatalok százezrei vállaltak munkát Nyugat-Európában, nem véletlenül az építőiparból később hiányoztak a szakemberek, az ezredforduló lakásbummjához képest nagyságrendekkel kevesebben gondolkodtak lakásvásárlásban.
A társadalmi kohézió a világgazdasági válság után még nem foltozta be a szociális hálón keletkezett lyukakat, az új alapokra szervezett gazdasági és társadalmi struktúra még nem nyerte el a társadalom osztatlan tetszését. 2012-ben a budapesti befektetési volumen az ingatlanszektorban kevesebb mint 150 millió euró volt az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület adatai szerint, ami a 2002 óta rögzített legalacsonyabb érték volt, és a piacra jellemző likviditási hiányt mutatta.
Az építőipari termelés Magyarországon 2006-ban kezdett csökkenni és 2012-re elérte a mélypontot, amikor a volumen a 2006-os érték 50 százaléka volt. Teljesen leálltak a lakás- és magánépítkezések, a kereskedelmi ingatlanfejlesztések csökkentek, a külföldi beruházók visszaléptek. Míg 2006-ban 30 ezer lakás épült hazánkban, addig 2012-ben kevesebb mint 10 ezer ingatlan.
2013-ban azonban valamelyest javult az építőipari ágazat helyzete, az út- és vasútépítés, valamint a lakóépületek száma is megugrott. A KSH adatai szerint 2013 első nyolc hónapjában 7,5 százalékkal nőtt az építőipar termelése az egy évvel korábbihoz viszonyítva, vagyis 2013 volt az első év öt év óta, amikor fény csillant az alagút mélyén. Ez a fény egyre nagyobb lesz 2014-ben, de ez már egy következő történet lesz.