Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
2024-ben a magyar gazdaság a válság elhúzódó hatásai miatt mérsékelt növekedést tudott felmutatni, de idén és jövőre már pozitív statisztikákat várnak a szakértők. Az Európai Központi Bank előrejelzése szerint az euróövezetben az infláció tovább mérséklődhet 2,1 százalékra. Ezzel párhuzamosan az MNB várható lépései a magyar inflációra is kedvező hatással lehetnek, hangzott el a Colliers évindító sajtókonferenciáján.
A befektetési piac döbbenetes mélypontra jutott, hiszen tizenöt éve nem láthattunk ilyen alacsony volument. A tranzakciós nagyságrend 44 százalékkal csökkent a megelőző évhez képest, nagyjából 300 millió euró környékén realizálódott.
A hozamok nyomás alatt maradtak, és különösen a magyar piacon vált szükségessé az árazási stratégiák újragondolása, hogy vonzóbbá váljon a nyugat-európai és egyes közép-kelet-európai befektetők számára
– mondta Tóth Kristóf, a Colliers piackutatási részlegének vezető elemzője.
A magyar piac egyedisége abban rejlik, hogy a teljes tranzakciós volumen 78 százaléka hazai befektetőkhöz köthető. Ez a tendencia már régóta a hazai szektor sajátossága, amely idén némileg módosulhat, hiszen a piaci várakozások szerint az aktivitás növekedésével együtt Ázsiából is érkezhetnek új befektetők.
Az idei fellendülést a befektetői hangulat javulása, az EKB alapkamat csökkenése és az Ázsiából érkező külföldi működőtőke fokozódó jelenléte okozhatja. A tavalyihoz képest pozitívabbak kilátásokat táplálja, hogy számos olyan tranzakció van folyamatban, amely az elmúlt évről csúszott át, és az idei évben zárulhat
– hangsúlyozta Dallos András értékbecslési divízióvezető.
A jelenleg folyamatban lévő vagy éppen lezárt dealek összvolumene a 2024-es tranzakciós nagyságrendet is elérheti, vagyis valóban bővülésben reménykedhetünk idén. Az is érdekes, hogy az egyes eszközosztályokban hangsúlyeltolódások figyelhetők meg. Így a Magyarországon hagyományosan erős irodadominancia megszűnt, és a fókusz egyre jobban a kiskereskedelemre és a szállodára kerül. Továbbá alternatív befektetési eszközök is szóba jöhetnének, de például diákszállók és lakásfunkciók tekintetében Magyarország nem eléggé diverzifikált.
A bérlőknek áll most a zászló
Az irodapiacon 103 ezer négyzetméternyi új állomány épült fel 2024-ben, azonban ezek közül is csaknem 25 ezer saját tulajdonú székház vagy kutatásfejlesztési projekt volt, így ennyivel is kevesebb spekulatív állománnyal kalkulálhatunk.
A legnagyobb mozgások az állami irodák költözéséhez voltak köthetők 2024-ben, és ennek kontrasztjaként figyelemre méltó, hogy a legnagyobb új, nem kormányzati ügylet nem haladta meg az ötezer négyzetmétert. A tranzakciók között a szerződéshosszabbítások domináltak, a teljes bérbeadási volumen közel 60 százalékát tették ki, míg az új bérleti szerződések volumene 20 százalékkal visszaesett a megelőző évhez képest.
A teljes budapesti irodaállomány 4,456 millió négyzetméterre nőtt, az átlagos üresedési ráta elérte a 14,1 százalékot (+0,8 százalékpont), míg a spekulatív üresedési ráta 17,5 százalékra emelkedett. A kihasználatlansági mutató idén tetőzhet, mert kevés a folyamatban lévő spekulatív fejlesztés a piacon, így a korábbi kínálati nyomás csökkenhet.
Ráadásul stabil kereslet is érzékelhető, mivel a bérlők az irodaterek újragondolását, optimalizálását követően ismét a területeik megtartásában, sőt, bővítésében gondolkodnak. Ebben a tekintetben jelenleg nekik áll a zászló, hiszen számos hozzájárulást kapnak a bérbeadóktól az irodakialakítás kapcsán
– tette hozzá Ecsődi Miklós, a Colliers iroda üzletágvezetője.
Stabil kereslet és növekvő fejlesztések
A teljes ipari állomány 2024-ben meghaladta az 5,5 millió négyzetmétert, ebből Budapesten 3,7 millió négyzetméter, vidéken pedig 1,8 millió négyzetméter áll rendelkezésre. A tavalyi évben, a 10 ezer négyzetmétert meghaladó, jellemzően „big-box” típusú átadások jelentős része vidéki lokációban realizálódott, a nagyobb méretű épületek fejlesztése visszaszorulni látszik, ugyanakkor az állomány továbbra is főváros központú marad.
A fejlesztési aktivitást tekintve 2026-ig csaknem 600 ezer négyzetméter új ipari ingatlan kerül piacra, ennek 43 százaléka már előre bérbeadott. A bérleti díjak 5,3-5,75 euró/m²/hó között mozognak. Az üresedési ráta Budapesten 7,9 százalékra csökkent, míg vidéken enyhén nőtt, elérve a 6,8 százalékot.
A logisztikai és ipari ingatlanok iránti kereslet továbbra is magas marad. A régiónkban Magyarország vonzó lokációnak mondható. A szállítási folyosók vonzzák az érdeklődőket, az ázsiai logisztikai és gyártó cégek részéről is egyre nagyobb figyelem irányul ide. Azok a várakozások viszont, hogy a vidéki, nagyobb méretű ipari beruházások gyors és szignifikáns növekedést hoznak az egyéb gyártási vagy logisztikai igényekben, egyelőre nem igazolódtak be
– magyarázta Beck Tamás, az ipari ingatlanok divízióvezetője.
Fellendülő turizmus és vásárlóerő
A kiskereskedelmi szektor 2024-ben stabilizálódott, köszönhetően a vásárlóerő, a fogyasztás, illetve a reáljövedelem növekedésének. A vásárlóerő 2024-ben 11 570 euró/főre nőtt, ami 7 százalékos növekedést jelent 2023-hoz képest, vagyis meghaladta a hivatalos inflációt. A nemzetközi turizmus is erősen hozzájárult a retail piac élénküléséhez, hiszen a külföldi vendégéjszakák száma 10 százalékkal nőtt.
A ruházati és lábbeli szegmensben 2024 november végéig a növekedés elmaradt az átlagtól, mindössze 1,8 százalékot tett ki, a teljes bővülés elsődleges motorja az élelmiszer-értékesítés volt. A reáljövedelem további növekedése 2025-ben, a magas turisztikai aktivitással párosulva, várhatóan a kiskereskedelmi forgalom további növekedéséhez vezet.
A High Street lokációk iránt továbbra is erős kereslet mutatkozik. A Váci utca és Fashion Street bérleti díjai prime kategóriában elérik a 135 euró/m²/hó szintet. Az Andrássy úton szintén élénkülés tapasztalható, ahol a bérlők már hosszú távú bérleti szerződéseket kötnek 2025-2026-os nyitásokra.
A retail parkok továbbra is keresettek az alacsonyabb fenntartási költségek és a stabil vásárlói kör miatt. Ezek a lokációk az árérzékeny vásárlókat szolgálják ki, és diszkontláncokhoz kötődnek, így ellenállóbbá teszik őket a gazdasági kihívásokkal, például a magas inflációval vagy a világjárványokkal szemben. Az új lehetséges fejlesztések azonban szabályozási akadályokkal szembesülnek, hiszen a plázastop és a földterület-átsorolási problémák megnehezítik az új parkok létrehozását
– tette hozzá Csörgő Anita kiskereskedelmi divízióvezető.
A bevásárlóközpontok tekintetében is beszámolhatunk újdonságokról, hiszen hosszú idő után újabb vadonatúj állománnyal bővülhet a szektor. 2025 végén nyílik meg a 11 ezer négyzetméteres Zenith Corso Zuglóban, amely nem tekinthető hagyományos bevásárlóközpontnak, valójában egy multifunkcionális komplexum része.
A Stadionok közelében tervezett vegyes használatú Centrale projektben a 9 ezer négyzetméteres üzletközpont pedig alapvetően szolgáltatókat, illetve kiskereskedelmi és vendéglátó egységeket fogad majd be. A teljes felső szint egy modern ételudvarként fog működni, a várható 2028-as nyitás után.
Az Indotek, mint az egyik legnagyobb hazai bevásárlóközpont-állománnyal rendelkező vállalat, a Duna Plaza jelenlegi épületét újjáépíti és bővíti, így teljesen új, modern komplexum jön létre, amely a Marina City vadonatúj negyedet is kiszolgálja majd. Emellett az ALBA Plaza kismértékű bővítéssel jelentős felújításon esik át.
