Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A lakásvásárláshoz felvett jelzáloghitelek száma 2002-ben, az állami kamattámogatás hatására nőtt meg ugrásszerűen, 2005-ben pedig a devizahitelek népszerűsége hajtotta a jelzáloghitel-állomány növekedését. Az eltelt idő miatt egyre több háztartásnál érkezik el a lakáscsere időpontja. A korábbi tapasztalatok szerint azonban a hitel után bejegyzett jelzálogjog szinte röghöz kötötte az adósokat. A jelzáloggal terhelt ingatlan ugyanis a bank elidegenítési tilalma alatt áll, s a lakást eladni csak a fennálló hiteltartozás megfizetése után lehet. Úgy tűnik, a hitelközvetítők térnyerése ezen a téren is hozott némi változást. A jelenlegi ingatlanpiaci és hitelezési gyakorlatban elterjedt, hogy jelzáloggal terhelt lakásokat cserélnek le a tulajdonosok - összegzi az Otthon Centrumhoz tartozó HC tapasztalatait Bánfalvi László. A szakember szerint már kialakultak ehhez a megfelelő technikák.
A legegyszerűbb eset, ha a vevő rendelkezésére áll a teljes vételár, illetve nagyobb summával bír, mint a hitelteher. Ez esetben az adásvételi szerződésben rögzítendő, hogy a vételárat milyen arányban kell megosztani a vevő és a bank között. Persze ilyenkor általában nem úszható meg az előtörlesztési díj. Több banknál azonban a kamatfordulókor ez díjtalanul tehető meg. Abban az esetben - sorolja Bánfalvi -, ha az önerő nem éri el az eladó tartozásának mértékét, akkor a fennmaradó, hitelből finanszírozott részen szintén az eladónak hitelt nyújtó bank és az eladó osztoznak megfelelő arányban. E feltételeket is az adásvételi szerződésben kell rögzíteni. Mivel ez a típusú adásvétel bevett szokásnak számít a bankok között, nem jár több bonyodalommal, mint az első esetben bemutatott tranzakciótípus.
Problémát az okozhat, ha a vevő nem kap elegendő hitelt, hogy önerejével együtt a teljes vételárat fedezze. Ez pedig könnyen előfordulhat, hiszen a vevőnek folyósított hitel pontos mértékét a hitelbírálat során, az értékbecslés elvégzése után állapítja meg a bank, amikor a kialkudott vételárat már lefektették az adásvételi szerződésben. Előfordulhat, hogy az értékbecslő által megállapított, a finanszírozási hányad alapját képző ár a tranzakciós ár alatt van, azaz a folyósítandó hitel és az önerő nem fedezi a vételárat teljes mértékben. Amennyiben a vevő semmilyen más forrásból nem tudja a fennmaradó részt fedezni, az eladó elállhat a tranzakciótól.
Ez a kockázat - hangsúlyozta Bánfalvi - a hitelközvetítő bevonásával csökkenthető. A közvetítők ismerik a banki gyakorlatot, kiválóan meg tudják ítélni a hitelképesség felső határát. Másrészt amennyiben a vevő mégsem mérné fel jól hitelképességét - s az OC HC tapasztalatai szerint az esetek többségében csak néhány százezer forint hiányzik a kialkudott vételárhoz -, segítséget tudnak nyújtani ennek a problémának a megoldásában is, például egy személyi kölcsön formájában.
