G melléklet

A változás melletti kiállás szimbóluma épül a Vörösmarty téren

– Igazgató Úr! Áprilisban bizonyos bürokratikus nehézségekre panaszkodott a Vörösmarty téren épülő új komplexumot illetően. Ma mi a helyzet? – kérdeztük Elekes Andrást, az ING Magyarország Ingatlanfejlesztő Kft. ügyvezető igazgatóját. – Végre szemmel látható a változás a Vörösmarty téren. Elkészült a három emelet mély gödör, a legalsó garázsszint alaplemeze és kezdjük felhúzni a vb. szerkezetet. Az ingatlanfejlesztő számára a legfájdalmasabb időszak, amikor leáll egy pontosan beütemezett folyamat, és mindent újra kell gondolni. Az elmúlt időszak nehézségei sokszor eszembe juttatják azokat az újságcikkeket, amelyek az ingatlan megvételének időszakában jelentek meg a sajtóban. Az ORI-székház „elizélt palotaként” vonult be a köztudatba, nem egyszer éreztük mi is úgy az elmúlt hónapok során, hogy a helyszín rászolgált a jelzőre. – Sikerült a műszaki és szerkezeti problémákat megoldani? – Igen, és azt gondolom, hogy a terv a szükségszerű változások nyomán sokkal racionálisabb és megvalósíthatóbb lett. Elismerés illeti meg a változások szakszerű kezeléséért Fazakas György építész tervezőirodáját, a fejlesztésben velünk együttműködő Művészeti és Szabadművelődési Alapítvány vezetőit és szakembereit és nem utolsósorban a változásokat rugalmasan kezelő Strabag mélyépítő cég dolgozóit. Csak egy példával hadd érzékeltessem, milyen műszaki problémákkal kellett megküzdenünk. A Vörösmarty téri épülethez közvetlenül csatlakozik a Pesti Vigadó műemléki lépcsőháza Than Mór felbecsülhetetlen értékű freskójával. Annak érdekében, hogy a nagyon vegyes szerkezetű lépcsőházi fal ne süllyedjen meg és a freskó ne sérüljön, egy vasbeton „szarkofágot” kellett köré építenünk, az alapozást pedig „jet grouting” technológiával a teherbíró talajig mélyítenünk. A NAPI Gazdaság olvasóit valószínű nem ezek a műszaki részletek érdeklik, de a gazdasági szakemberek biztos meg tudják becsülni a késedelem és a be nem tervezett feladatok megoldásának pénzügyi következményeit. – Valóban ez az épületegyüttes lesz Budapest új színfoltja-szimbóluma? – Budapestnek számtalan szimbóluma van, elsősorban a Duna, amelyről szinte azt érezzük, hogy energiával táplálja a várost, a parlament, a Duna ékessége, a Hősök tere, történelmünk meghatározó alakjaival, a királyi palota és még hosszan sorolhatnám. Nehéz feladat ilyen szimbólumokkal konkurálni és létrehozni valamit, ami a modern Budapestet jelképezi. Az általunk megálmodott épület nem attól lesz szimbólum értékű, hogy modern, hisz erre minket a mai technológiai tudásunk kötelez, hanem az alkotók bátorságán keresztül. Az alkotók persze ez esetben nem csak a tervezőket jelentik, hanem az engedélyezési folyamatban részt vevőket is, akik fel merték vállalni a modern „high-tech” épület megvalósíthatóságát. A mai nyitott, globalizálódó világban az építészet hihetetlen közvetítő szerepet kapott, a mai alkotások állásfoglalást közvetítenek, tükrözik az adott társadalom befogadóképességét az új, akár meghökkentő dolgok iránt, az alkotói szabadság korlátjainak lebontásáról tanúskodnak. Véleményem szerint az épület a város főterén, a város szívében a változás melletti bátor kiállás szimbóluma lesz. – Egy korábbi interjúban említette, hogy az idén szeretnének a lakáspiacon is megjelenni. A Vörösmarty téri fejlesztés erre lehetőséget kínál? – Az épület legfelső szintjén nyolc Penthouse jellegű lakás lesz, amelyeket gyakorlatilag már a tervek alapján értékesítettünk. A nagy érdeklődés persze a helyszínnek és a különleges épületnek szól, ebből még nem szabad túl optimista következtetéseket levonnunk. Hosszú távlatokban gondolkodó ingatlanfejlesztőként mindenképpen meg kell vizsgálnunk lehetőségeinket a lakáspiacon is. Egyenlőre ott tartunk, hogy keressük azokat a lehetséges helyszíneket, ahol esetleg egy új, a fejlett holland lakáspiacon már bevált koncepcióval meg tudunk jelenni és remélhetőleg új színt tudunk vinni a túlkínálattal küszködő, kicsit elunalmasodott lakásszektorba. – Milyen egységekből áll a Vörösmarty téri fejlesztés? Mekkora parkolási lehetőség lesz? Esetleg bővítik a Váci utca felé a beruházást? – A vegyes funkciójú épület a belvárosi hagyományokat követi, az alsó szinteken kereskedelem, feljebb irodák, legfelül lakások lesznek. A kereskedelmi szinteken nagy alapterületű, többszintes, úgynevezett „zászlós hajó” üzletek lesznek, de helyet kap a vendéglátás és a szórakozás is. Az épület tengelyében, a névadó szoborcsoporttal szemben hatalmas üvegezet átrium kap helyet, amely nyitott, a közönség számára szabadon elérhető lesz. Itt kávézóterasz és esetleg kulturális funkciók kapnak helyet. A földalatti garázs, amely nyilvános parkolóként fog funkcionálni, az épület bérlőinek igényein túl mintegy 100 parkolóhelyet kínál a belvárosban parkolóhelyet keresők számára. Bővítésben mi nem gondolkodunk, de tudomásunk szerint a Vörösmarty téren további két épület megújulása várható. Az Orco Csoport tervezi a tőzsde épületének felújítását, a hírek szerint kereskedelmi hasznosítással, és úgy tudjuk a volt belkereskedelmi minisztérium épülete is új tulajdonoshoz került, a felújítás itt is hamarosan elindulhat. Szóval elég volt elindítanunk egy folyamatot és a fejlődés megállíthatatlan. – Mikorra várható az épületegyüttes átadása? – A kérdésre ma már nyugodtabban válaszolok, mint pár hónappal ezelőtt. A kivitelezői szerződések aláírásánál tartunk, a vállalt határidők alapján a kereskedelmi egységek 2007 karácsonyára megnyílhatnak, míg az épület teljes befejezése és átadása 2007 végére várható. A kivitelezéssel két nagy vállalat, a Magyar Építő Rt. és a Hérosz Rt. konzorciumát bíztuk meg, reméljük rászolgálnak a bizalmunkra és teljesítik a vállalásukat.

A Wallis Ingatlan legújabb nagyszabású projektje

A Duna-parton épülő Studium Irodaház jelenleg Budapest belvárosának legnagyobb, folyamatban lévő irodafejlesztése. Az irodakomplexum a Corvinus Egyetem új épületének részeként a Közraktár–Mátyás–Lónyai–Czuczor utcák által határolt telektömbön terül el. A IX. kerületi iroda- és oktatási komplexumot hatalmas méretek jellemzik. Az 50 ezer négyzetméteres alapterületű épületegyüttes egyharmadában a beruházás megvalósításáért felelős Wallis Ingatlan az egyetemi funkcióktól elkülönülő Studium Irodaházat működteti majd, míg az épület másik részében a Budapesti Corvinus Egyetem oktatási létesítményei és könyvtára fog működni. Az egyetem közelsége ideális olyan cégek számára, amelyeknek hasznos lehet a frissen végzett vagy még tanuló munkaerő közelsége. Ugyanakkor ez a világszínvonalú komplexum, amely stílusában kifogástalanul illeszkedik a Fővám téri és Sóház utcai épületekhez, tökéletes helyszín minden olyan vállalatnak, amely nagy hangsúlyt fektet az impozáns megjelenésre és a központi elhelyezkedésre is. A Studium Irodaház A kategóriás irodái, amelyek hét szinten állnak majd a bérlők rendelkezésére, nagy alapterületüknek, valamint rugalmas beoszthatóságuknak köszönhetően igény szerint berendezhetők. Nagyobb cégek kívánságára önálló recepció működtetése is lehetséges. Az impozáns, dunai panorámával is rendelkező Studium Irodaház alagsorában egy kétszintes, több mint 400 gépkocsi befogadására alkalmas mélygarázst is létesítenek az irodaház dolgozói és a látogatók részére. A belvárosi viszonyokhoz képest ez kiemelkedően magas parkolóarányt jelent. A Studium Irodaház mellet több nagyszabású fejlesztés is kapcsolódik a Wallis Ingatlan nevéhez. Az irodafejlesztések közül kiemelkedik a Váci út egyik legimpozánsabb irodaberuházása, az Átrium Park, az ipari ingatlanok területén pedig az East Gate Business Park Budapest északi vonzáskörzetének első modern logisztikai központja lesz. A Máriássy Ház, mely a Wallis Ingatlan irodájának is helyet ad, a múlt év végén került átadásra. A Studium Irodaház 2007 szeptemberétől áll a bérlők rendelkezésére. Az építkezés lendületes ütemben zajlik és ez év ősszel már szerkezetkész állapotba kerül az épület.

Hatszázötvenmillió eurós ingatlanalap az ING közép-európai ingatlanbefektetés-kezelőjénél

A holland tulajdonban lévő ING-vállalatcsoport egy része ingatlanfejlesztéssel, befektetéskezeléssel és -finanszírozással foglalkozik. Az ING Magyarország Ingatlanfejlesztő Kft. ingatlanokat épít, majd értékesíti azokat. Az ING-csoport ingatlanfejlesztések, illetve az ingatlanbefektetők finanszírozásával foglalkozó vállalkozásának (ING RE Finance) nincs magyarországi érdekeltsége, így az ingatlanbefektetések kezelésével megbízott kft. maga gondoskodik anyagi forrásai előteremtéséről – tudtuk meg Horváth Pétertől, az ING Ingatlanbefektetés Kezelő Kft. vezetőjétől. - Mióta működnek Magyarországon? – 2002-ben hozták létre a céget, az ING meglévő ingatlanjait vettük át, azokat tettük rendbe. Az üzemeltetést racionalizáltuk, az üres területek bérbeadását pedig megkezdtük. – Az Andrássy úti régi épületükkel mi történt a kiköltözést követően? – Az épületet speciális igényeinknek megfelelően egyedül használtuk. Egyik részében volt például maga a bank és a biztosító. A fenti cégek kiköltözése után ennek megfelelően először ugyanilyen módon való továbbhasznosítására kerestünk érdeklődőt. Csakhogy manapság alig van kereslet egyben lévő, nagy irodaterületekre, ezért az a koncepció, hogy ezt a területet egyben adjuk ki, nem bizonyult életképesnek. Úgy döntöttünk, hogy felosztjuk a műemlék épületet, amit tavaly novemberben kezdtünk meg, és tavaszra sikerült befejeznünk. Az épületben így akár tíz bérlőnek is megfelelő irodaterület keletkezett. – Minden igényt figyelembe vesznek? – A józan ész és a gazdaságosság alapján vesszük figyelembe a bérlők kéréseit. – Kérem említsen néhány referenciát! – Cégünk fő tevékenysége ma már túlmutat az ING úgynevezett egyéb befektetői tulajdonában lévő ingatlanok üzemeltetésén. Tavaly befejeződött a jegyzése egy nemzetközileg regisztrált, zárt végű, 650 millió eurós portfólióval rendelkező ingatlanalapnak, amely három országban működik. Magyarországon több ingatlant vásároltunk ebbe az alapba, jelen pillanatban például folyamatban van a Vörösmarty téri épülettel kapcsolatos befektetés. Ennek kereskedelmi részét szereztük meg. Megvásároltunk ezen túl egy Interspar-bevásárlóközpontot Zalaegerszegen és megvettük a Pólus Center bevásárlóközpontot a Trigránit Rt.-től. – A Pólus Centerre ráfér a fejlesztés. – A fejlesztés mindig a legfontosabb kérdés, hiszen a jelenlegi siker nem jelent garanciát a jövőt illetően. Most a tervezés fázisában vagyunk, tehát arra keresünk választ, hogy mi az, amit meg kell változtatni. Eközben azért a bevásárlóközpontot teljes egészében bérbe adtuk. A zalaegerszegi Interspar viszonylag egyszerűbb dolog, azzal kapcsolatban egy hosszú távú üzemeltetési és bérleti szerződés van életben a Sparral. Ennek megfelelően például üzleti partnerünk adja ki a boltokat. Ez az épület egyébként nagyon jó állapotban van, és viszonylag kicsi az a konkurencia, amivel a kereskedőinek szembe kell nézniük. A zalaegerszegi befektetésünk része annak a stratégiánknak, amely szerint az alapunk nemcsak Budapesten, hanem vidéken is tevékenykedik. Amikor ezt elhatároztuk, figyelembe kellett vennünk, hogy vidéken egészen mások a vásárlói szokások, mint Budapesten. A fővárosban jobban fogynak a divattermékek, mint vidéken, ott az emberek kevesebbet adnak a ruházkodásra, a racionálisan hasznosítható termékek, például a mezőgazdasági cikkek kereslete nagyobb. Emellett jobban fejlődnek az élelmiszerboltok is. – A közeljövőt illetően mit emelne ki? – Az ING Ingatlanbefektetés Kezelő Kft. az ING-csoport egyik legdinamikusabban fejlődő cége. Ennek több oka is van. Az egyik, hogy az ING egyéb vállalatai nagyon jól működnek, magas profitot termelnek, s az így keletkező összegeket újra be kell fektetni. Erre nagyon jó lehetőséget biztosítanak az ingatlanfejlesztések, ingatlanbefektetések és -hasznosítások. Ennek megfelelően több pénzzel gazdálkodunk. A másik körülmény, amely erősíti társaságunkat, a több lábon állás igénye. A pénzügyi szektorban bekövetkező hullámvölgyeket az ingatlanbefektetések tudják ellensúlyozni, a hosszú távú bérleti szerződések akkor is biztos jövedelmet jelentenek a cégcsoportnak, amikor a pénzpiacon kisebb hozamok érhetők el. A folyamatosság mellett ráadásul az ingatlanbefektetésekkel is elérhetőek kiugró jövedelmek, mint arra az előbb említett esetekben példát láthatunk.

A szerzői jogi kérdések épületek átalakításánál vagy bontásánál

A szerzői jogról szóló 1999. évi LXXVI. törvény (szerzői jogi törvény) szerint szerzői jogi védelem alá tartozik a művészet minden alkotása, ha annak a szerző szellemi tevékenységéből fakadó egyéni, eredeti jellege van. A szerzői jogi törvény 1. § (2) bekezdésének k) pontja külön nevesíti az építészeti alkotást, az épületegyüttest, illetve városépítészeti együttest és ezek tervét mint szerzői jogi védelem alá tartozó műveket. Lényeges, hogy a védelem nem függ mennyiségi, minőségi vagy esztétikai jellemzőktől, illetve az alkotás színvonalára vonatkozó értékítélettől, és az a művet minden további eljárás (regisztrálás, bejelentés, lajstromba vétel stb.) nélkül, az elkészülésének pillanatától megilleti. A szerzői jogi törvény szerint a szerzőnek kizárólagos joga van a mű bármilyen felhasználására és minden egyes felhasználás engedélyezésére (16. §), valamint a mű átdolgozására (17. § f) és 29. §). Szembekerülhet a szerző és a tulajdonos A Szerzői Jogi Szakértő Testület 3/1986. számú szakvéleménye kifejti, hogy „az építészeti alkotás és egyéb műszaki létesítmény mint alkotás fogalma kettős jellegű, beletartozik a terv és az épület is”. Az épület ugyanakkor általában nem a szerző tulajdonában áll, és ráadásul mindig valamilyen használati célt szolgál, amely gyakran indokolttá teheti az épület átalakítását, megváltoztatását. Bár a vonatkozó joggyakorlat a szerzői jognak ad prioritást a tulajdonjoggal szemben, a szakirodalom különbséget tesz jogos és jogosulatlan beavatkozás között: „a szerzői jog nem ütközhet össze a tulajdonosnak a célszerű használat zavartalanságához fűződő érdekeivel. Ha tehát a célszerű használat megkívánja, a szerző olyan változtatást is tűrni tartozik, amely magát az alkotást, tehát a vizuális esztétikumot is megváltoztatja”. A kommentár szövege szerint ugyanakkor ilyen esetben „a szerző megkívánhatja, hogy véleményét kikérjék és amennyiben ez a használati céllal nem ellenkezik, azt figyelembe is vegyék”. Kérdéses azonban, hogy a tulajdonosnak a szerző véleményének kikérésén túlmenően a szerző engedélyére is szüksége van-e, illetve hogy a tulajdonosnak a szerző részére az engedély megadásáért kell-e díjat fizetnie. A 16. § (4) bekezdése alapján ugyanis a szerzőt a mű felhasználására adott engedély fejében díjazás illeti meg. A szerző és a felhasználó az egymás közötti viszonyukat felhasználási szerződésben rendez(het)ik, amelyben a szerző engedélyt ad művének felhasználására, a felhasználó pedig köteles az engedély fejében díjat fizetni. Általánosságban a gyakorlat az, hogy a felépítendő épületre vonatkozó tervezési szerződés az épület megépítésére vonatkozó vállalás mellett egyben magában foglalja a felhasználási engedély megadására vonatkozó kitételt is. Ez alapján ugyanis tiszta helyzet keletkezik, a tervezési szerződésben foglalt díj megfizetésével az ingatlan építtetője megfizeti a felhasználási engedély fejében fizetendő díjat. A lebontás nem sérti a szerzői jogot Az ingatlan megépíttetésével ugyanakkor a tulajdonos a mű felhasználását megkezdi és az épület fennállása alatt a mű felhasználása folyamatosan történik. Az épület lebontása mindazonáltal nem tekintendő másként, mint azon döntés végrehajtásaként, hogy a felhasználási jog jogosultja a továbbiakban nem kíván felhasználási jogával élni. Tekintettel arra, hogy a felhasználó nem kötelezhető a mű felhasználására, nem követelheti azt a szerzői jog jogosultja, hogy az épület tulajdonosa e döntés meghozatalánál a szerző véleményét vagy engedélyét kikérje. Megjegyezzük, hogy a szerzői mű egyébként ezzel nem semmisül meg végleg, mivel annak tervei megmaradnak, így azok alapján az ingatlan bármikor újra felépíthető. Az épület lebontása továbbá nem érinti a szerző átdolgozáshoz való jogát, a szerzői jogi törvény definíciója szerint ugyanis átdolgozásnak a mű olyan megváltoztatása minősül, amelynek eredményeképpen az eredeti műből származó más mű jön létre. E kérdés akkor merülhetne fel, ha az épület jelenlegi tulajdonosa az épületet átépíteni, annak külsejét megváltoztatni szeretné. Átdolgozás (például az épület homlokzatának megváltoztatása) esetén ugyanis valóban szükséges lenne a szerző engedélye, hiszen az ő szakmai hírnevét károsan befolyásolhatja, ha az eredeti művet a tulajdonos eltorzítja. Ugyanakkor minőségileg más az épület lebontása, ugyanis a bontás nem ad okot arra, hogy a szemlélőnek a műről alkotott értékítéletét bármilyen irányban megváltoztassa. Ráadásul manapság az épületek nem az örökkévalóságnak épülnek, így már elkészülésük pillanatában tudható, hogy egyszer le fogják bontani őket, sőt a bontást gyakran a közérdek is megkövetelheti. (Kivételt képeznek a műemlék épületek, amelyeknek az átalakítására, illetve bontására speciális szabályok vonatkoznak.) Mivel a nyilvánosság emlékezetében az épület a szerző elképzeléseinek megfelelően marad meg, a bontással – álláspontunk szerint – a szerző számára kár nem keletkezik. A lebontás nem sérti az építész szakmai megítélését vagy hírnevét, hiszen ezzel nem a mű eredeti, egyéni jellegét vonják kétségbe, hanem csupán a mindennapi élet követelményeivel összhangban cselekszenek a tulajdonosok.