G melléklet

Az irodapiac lendülete 2007-ben is kitart

A kelet-közép-európai régió országai az elmúlt években töretlen fejlődésen mentek keresztül. A régió legfőbb piacain megkétszereződött a teljes modern irodaállomány az elmúlt hat esztendőben, és 2006 végére várhatóan meghaladja a 15 millió négyzetmétert. A növekedés Budapesten ugyancsak jelentős, 2000-hez képest mintegy 75 százalékkal több iroda található a városban az év végén. Mindez amellett valósult meg, hogy az ezredforduló óta egyre csökkenő fejlesztési tevékenységnek vagyunk tanúi, amely az utóbbi évben ismét lendületre kapott. A felerősödött fejlesztői bizalom következtében az idén összesen csaknem 200 ezer négyzetméter modern iroda kerül átadásra, amely – visszatekintve a 90-es évek elejéig – az eddigi legmagasabb kínálatnövekedési szintet eredményezi. A lendület 2007-ben és 2008-ban is töretlen lesz, a budapesti irodaállomány egyenként további 300 ezer négyzetméterrel bővülhet. Jelenleg a XIII. és a XI. kerületek rendelkeznek a legmagasabb számú modern irodaterülettel. A jövőbeni fejlesztések zöme (egyharmada a már folyamatban lévő és tervezett fejlesztéseknek) marad a Váci út környékén, ugyanakkor a IX. kerület is jelentős változás elé néz; 2-3 éven belül megháromszorozódhat a jelenlegi irodaállomány. A kínálati oldal szereplőinek bizalmát a már harmadik éve tartó magas kereslet táplálja. 2006 első három negyedévében a teljes bérbeadási szint 170 ezer négyzetméter, amely az év végéig várhatóan megközelíti, vagy akár túl is lépheti az eddigi rekordértéknek számító tavalyi 237 ezer négyzetméteres szintet. A kereslet két főbb tényezője befolyásolja a magas bérbeadási arányt. Egyrészt a Budapesten regionális központokat kialakító külföldi cégek általánosságban vett magas irodaigénye, másrészt az itthoni kis- és középvállalkozások bővülési szükségletei, amely a nem korszerű irodákból (lakásirodák stb.) a modern irodákba költözést jelenti. Ma mindez egyenes következménye a fejlesztési kedv jelenlegi élénk szintjének. A piac kereslet-kínálati egyensúlyra való törekvése törvényszerűen „kilengéseket” okoz, amely a következő időszakban a kínálat javára billenti a mérleget. A kihasználatlansági mutató ennek következtében újra emelkedhet, de a növekedés kevés eséllyel haladja meg 2007 végéig a 2-3 százalékpontot. Az átlagos bérleti díjak ugyancsak elhanyagolható mértékű csökkenését a kínálat túlsúlya eredményezheti. A jelenlegi trendek az öt-hat évvel ezelőtt tapasztalt piaci mozgásokat juttathatják újra eszünkbe, de a piac jelentős fejlődése miatt az akkor tapasztalt negatívumoknak csak töredékére lehet számítani.

Magyarország elhelyezkedése ideális az ipari elosztóközpontok létesítése szempontjából

– Igazgató úr! Kérem mutassa be a Jones Lang LaSalle társaságot! – fordultunk első kérdésünkkel Thierry Delvaux ügyvezető igazgatóhoz. – A Jones Lang LaSalle a New York-i értéktőzsdén jegyzett társaság. Úgy gondolom, ez sokat számít a nemzetközi ingatlanpiacokon. A Jones Lang LaSalle 50 országban van jelen, és több mint 430 városban működtet irodát. A 2005-ben mintegy 1,4 milliárd dollár bevételt elért társaság helyi, regionális és globális szinten egyaránt teljes körű integrált ingatlan- és befektetéskezelési szolgáltatásokat kínál az ingatlantulajdonosok, felhasználók és befektetők számára. A Jones Lang LaSalle piacvezető az ingatlan- és vállalati létesítménykezelési szolgáltatások területén; az általunk kezelt portfólió mérete globális szinten jelenleg mintegy 90 millió négyzetméter. A LaSalle Investment Management a társaság befektetés-kezelési vállalkozása a világ egyik legnagyobb és legsokoldalúbb ingatlan- és pénzkezelő cége, kezelésében mintegy 37 milliárd USD vagyonnal. A Jones Lang LaSalle az egyetlen ingatlan- és pénzkezelési szolgáltatásokat nyújtó cég, amely felkerült a Forbes magazin Platinum 400-es listájára. – Mikor jelentek meg a magyar piacon, és milyen tevékenységeket folytatnak? – A Jones Lang LaSalle 1992-ben, az első ingatlanszolgáltató cégek között nyitotta meg magyarországi irodáját. Társaságunk az iroda-, üzlethelyiség- és ipari szegmensben egyaránt nyújt közvetítői szolgáltatásokat. A bérletközvetítés által kidolgozott és megvalósított marketing- és bérbeadási programok célja, hogy bérlőket biztosítson az épületek számára, illetve az ügyfelek érdekeit leginkább szolgáló bérleti feltételeket alkudja ki. A társaság piacvezető tőkepiaci részleggel rendelkezik, amely stratégiai tanácsadást és közreműködést kínál ingatlantulajdonosok és befektetők részére értékesítéssel, vállalati eszközértékesítéssel, tőkebevonással, strukturált és első helyes hitelekkel, vegyesvállalatokkal, fúziókkal és felvásárlásokkal, illetve közvetett befektetési megoldásokkal kapcsolatban. Az értékbecslési tanácsadási csoport rendkívül fontos professzionális szolgáltatást nyújt a cég, illetve ügyfelei számára. Szakértelmünk alapja, hogy tisztában vagyunk az értéket meghatározó tényezőkkel, így komoly segítséget tudunk nyújtani befektető ügyfeleinknek a tőkeértékelés területén, illetve stratégiával, piaccal, keresleti és kínálati kérdésekkel; ezen kívül portfólióelemzéssel, előrejelzéssel és vásárláskor, illetve eladáskor elvégzendő átvilágítással kapcsolatos tanácsokkal szolgálunk az érdeklődőknek. Két évvel ezelőtt indítottuk el új, rendkívül dinamikusan bővülő projektmenedzsment üzletágunkat, amely ingatlanprojektek építését kíséri figyelemmel, illetve irányítja befektetők, fejlesztők és bérlők megbízásából. – Hogyan látja a hazai piac alakulását? – Véleményem szerint az elmúlt néhány évben a piac rendkívül gyors ütemben bővült, és ma már jóval átláthatóbb és kiforrottabb: különösen érvényes az EU-csatlakozás óta eltelt időszakra. Jelentős mértékben nőtt a bérbe vett irodaterület nagysága is, így jelenleg évente mintegy 230 000 négyzetméter iroda talál bérlőre. Ez a növekedés nemcsak a magyarországi irodával rendelkező magyar és nemzetközi társaságoknak köszönhető; az utóbbi időben a világ számos nagyvállalata telepítette megosztott szolgáltató központját, illetve központi telefonos ügyfélszolgálatát Magyarországra, amely meggyőzően bizonyítja a piac stabilitását. A magyarországi ingatlanpiac növekedése ugyanakkor egyre több fejlesztőt vonzott, akik 2007-től valószínűleg nagy volumenű irodafejlesztéseket adnak át. Ennek megfelelően a kínálat várhatóan meghaladja majd a keresletet, és a kihasználatlansági mutató ismét emelkedni fog valamelyest, különösen a Váci úti folyosón, ahova a legtöbb projektet tervezik. A bérleti díjak az elmúlt években stabilak voltak. – Milyennek látja az idei évet az ipari ingatlanok területén? – 2006 jó évnek bizonyult az ipari ingatlanok piaca számára. Mindig is meggyőződésem volt, hogy a hét állam által határolt Magyarország jelentős potenciállal rendelkezik az ipari és logisztikai piacon. Csak az infrastruktúra terén vannak hiányosságok, de jó ütemben folynak az autópályák és az M0-s körgyűrű építésének munkálatai, s ez azonnali pozitív hatást gyakorol a logisztikai és az ipari piacra. Számos nagyvállalat úgy ítéli meg, hogy Magyarországról tudja legjobban kiszolgálni a dél- és a kelet-európai országok piacait. A magyarországi fogyasztók növekvő vásárlóereje megnövelte a kiskereskedők bizalmát, akik ennek köszönhetően további igényekkel léptek fel raktározási és logisztikai létesítmények tekintetében, s ez is kedvező hatást gyakorol az ingatlanpiacra.

A Skanska-minőség: mit értünk alatta?

– A Skanskát, az ingatlanpiac vezető cégét elsősorban kiváló minőségű épületeiről ismerik a piacon. Önök már több mint 19 éve meghatározó szereplői a budapesti ingatlanpiacnak. Hogyan lehet ilyen hosszú időn keresztül fönntartani az állandó minőségi színvonalat? – kérdeztük Andreas Lindelöföt, a Skanska Magyarország Ingatlan Kft. ügyvezető igazgatóját. – Úgy gondolom, végső soron minden projektnek az a kulcsa, hogy kikkel dolgozunk együtt. Ha egy adott feladat megoldására szerveződött csapatban a legjobb képességű, legambiciózusabb szakemberek vannak, akkor ez a piac legsikeresebb projektjét fogja garantálni. Ha a munkatársak összeállítása kevésbé átgondolt, akkor pontosan ezt a sikerességet vagy minőségi munkát kockáztatjuk. Ahhoz, hogy magas minőségi színvonalat biztosíthassunk, hiszem, hogy a fejlesztők pénzügyi önállóságának is biztosítottnak kell lennie. Rendkívül fontos, hogy rugalmasan tudjunk válaszolni a piaci kihívásokra, hiszen versenyképességünk megőrzése a tét. Nem szabad elfelejteni, milyen hatalmas tőkeigény merül fel egy-egy beruházás indításakor és ennek rendelkezésre állása egy-egy projekt megvalósulásának biztosítéka. Szintén nagyon fontos a jól megszervezett munkastruktúra, a tervszerű végrehajtás és persze végül, de nem utolsósorban alaposan ismerni és érteni kell a piaci igényeket, azaz az ügyfeleket. Olyan fejlesztéseket akarunk végrehajtani, amelyekben a szaktudásunk legjavát adva maximálisan megfelelünk megrendelőink elvárásainak. – Mekkora kockázatot vállal a Skanska egy-egy épület kivitelezésénél? – Nagyon nehéz pontosan meghatározni mekkora kockázatot hajlandó vállalni bármelyik fejlesztő egy újabb projektért. Akárhogy is van azonban, mi minden munkánkat egyforma alapossággal készítjük elő; sohasem vállalunk be vakon kockázatot. Ha tudjuk, hogy mekkora a rizikó és hogyan tudjuk azt kontrollálni, akkor abból az is következik, hogy megfelelő feltételek teljesülése mellett hajlandóak vagyunk nagyobb kockázatot vállalni. – A svéd cégekre általában az innováció a jellemző. A Skanskánál ez hogyan érvényesül? Például milyen minőségi vagy egyéb különbözőség fedezhető fel a Light Corner és a Népliget Center között? – A legegyszerűbb és legegyértelműbb különbözőség a két épület helyszínében van. A Light Corner Buda egyik legforgalmasabb részén helyezkedik el. A városközpont legnagyobb előnye a könnyű és gyors megközelíthetőség, ugyanakkor általában pluszgondoskodást igényel a megfelelő számú és minőségű parkoló biztosítása. A Népliget Centerből körülbelül 5–8 perc alatt lehetnek ügyfeleink a városközpontban, ugyanakkor a repülőtér mindössze 20 percnyire található. Ez pedig a reptéri folyosó egyik legnagyobb előnye. Vannak olyan minőségi tényezők, amelyeket ügyfeleink teljes joggal várnak el bármelyik Skanska-projekttől. Így például mindkét épületünknél fontos szempont a jó tömegközlekedés. Ügyfeleink nagy része nagyon is pontosan tudja, mit nyerhet azzal, ha a metróhoz, a főbb villamos vonalakhoz, buszjáratokhoz egy-két perc alatt el tudnak jutni az alkalmazottaik. Ugyanakkor a Népliget Centernek elég rugalmasan alakíthatónak kell lennie ahhoz, hogy a várhatóan jelentősen eltérő profilú, különböző igényekkel rendelkező potenciális megrendelői kört kiszolgálhassa. Az előbbi, épülettechnikai innováció mellett legalább ilyen fontos a beruházási innováció. A magyarországi piacra inkább jellemző a spekulatív alapú fejlesztés, mint az előbérleti szerződések. Hogy visszatérjek egy korábbi kérdésére: ez már önmagában elég nagy kockázati tényező. – Milyen árpolitikával dolgozik a Skanska? – Nagyon fontosnak tartom, hogy a Skanskáról beszélve elsőként a minőség jusson mindenki eszébe. A legjobbak akarunk lenni, megengedhetetlen számunkra, hogy ügyfeleink elégedetlenek legyenek, vagy a minőség rovására kelljen kompromisszumot kötniük. Ugyanakkor nyilvánvalóan versenyképesnek kell maradnunk a piacon. Nagyon sok jó projekt van Budapesten, így a bérlőkért kiélezett verseny folyik. Mi csak úgy tudunk piacvezetők lenni, hogy bizonyítottan jól dolgozunk és mégis a lehető legjobb ár-érték arányt biztosítjuk ügyfeleinknek. – Szakértelem, tapasztalat... Erről mondana még pár szót? – Ahogy már említettem: a siker záloga a piac legjobb szakembergárdájának az összeállítása. A folyamatos fejlődés, visszacsatolás, továbbképzési és továbblépési lehetőségek biztosítása elengedhetetlen befektetés kollégáink szakmai fejlődésről alkotott elvárásaival szemben. A Skanska ugyancsak élen jár a környezetvédelem témájában fellelhető és kivitelezhető újítások gyakorlati alkalmazásában is. Azt akarjuk elérni, hogy ügyfeleink számára ebben a kérdésben is megnyugtató választ adhassunk: minden egyes Skanska-projekt a világ bármely részén nemcsak a mi, hanem ügyfeleink környezet iránti elkötelezettségét is jelenti. A tapasztalat, a szaktudás, a fejlődés záloga az ismeretek globális gyűjtése, rendszerezése. Komoly kutatómunka előz meg egy-egy új épületet. Minél pontosabb ismeretekkel rendelkezünk a piaci trendekről, gazdasági folyamatokról és várható hatásaikról, a versenytársainkról, a piaci szükségletekről és a várható fejlesztésekről, annál inkább garantálható, hogy aktuális és időtálló épületet hozunk létre.

A változás melletti kiállás szimbóluma épül a Vörösmarty téren

– Igazgató Úr! Áprilisban bizonyos bürokratikus nehézségekre panaszkodott a Vörösmarty téren épülő új komplexumot illetően. Ma mi a helyzet? – kérdeztük Elekes Andrást, az ING Magyarország Ingatlanfejlesztő Kft. ügyvezető igazgatóját. – Végre szemmel látható a változás a Vörösmarty téren. Elkészült a három emelet mély gödör, a legalsó garázsszint alaplemeze és kezdjük felhúzni a vb. szerkezetet. Az ingatlanfejlesztő számára a legfájdalmasabb időszak, amikor leáll egy pontosan beütemezett folyamat, és mindent újra kell gondolni. Az elmúlt időszak nehézségei sokszor eszembe juttatják azokat az újságcikkeket, amelyek az ingatlan megvételének időszakában jelentek meg a sajtóban. Az ORI-székház „elizélt palotaként” vonult be a köztudatba, nem egyszer éreztük mi is úgy az elmúlt hónapok során, hogy a helyszín rászolgált a jelzőre. – Sikerült a műszaki és szerkezeti problémákat megoldani? – Igen, és azt gondolom, hogy a terv a szükségszerű változások nyomán sokkal racionálisabb és megvalósíthatóbb lett. Elismerés illeti meg a változások szakszerű kezeléséért Fazakas György építész tervezőirodáját, a fejlesztésben velünk együttműködő Művészeti és Szabadművelődési Alapítvány vezetőit és szakembereit és nem utolsósorban a változásokat rugalmasan kezelő Strabag mélyépítő cég dolgozóit. Csak egy példával hadd érzékeltessem, milyen műszaki problémákkal kellett megküzdenünk. A Vörösmarty téri épülethez közvetlenül csatlakozik a Pesti Vigadó műemléki lépcsőháza Than Mór felbecsülhetetlen értékű freskójával. Annak érdekében, hogy a nagyon vegyes szerkezetű lépcsőházi fal ne süllyedjen meg és a freskó ne sérüljön, egy vasbeton „szarkofágot” kellett köré építenünk, az alapozást pedig „jet grouting” technológiával a teherbíró talajig mélyítenünk. A NAPI Gazdaság olvasóit valószínű nem ezek a műszaki részletek érdeklik, de a gazdasági szakemberek biztos meg tudják becsülni a késedelem és a be nem tervezett feladatok megoldásának pénzügyi következményeit. – Valóban ez az épületegyüttes lesz Budapest új színfoltja-szimbóluma? – Budapestnek számtalan szimbóluma van, elsősorban a Duna, amelyről szinte azt érezzük, hogy energiával táplálja a várost, a parlament, a Duna ékessége, a Hősök tere, történelmünk meghatározó alakjaival, a királyi palota és még hosszan sorolhatnám. Nehéz feladat ilyen szimbólumokkal konkurálni és létrehozni valamit, ami a modern Budapestet jelképezi. Az általunk megálmodott épület nem attól lesz szimbólum értékű, hogy modern, hisz erre minket a mai technológiai tudásunk kötelez, hanem az alkotók bátorságán keresztül. Az alkotók persze ez esetben nem csak a tervezőket jelentik, hanem az engedélyezési folyamatban részt vevőket is, akik fel merték vállalni a modern „high-tech” épület megvalósíthatóságát. A mai nyitott, globalizálódó világban az építészet hihetetlen közvetítő szerepet kapott, a mai alkotások állásfoglalást közvetítenek, tükrözik az adott társadalom befogadóképességét az új, akár meghökkentő dolgok iránt, az alkotói szabadság korlátjainak lebontásáról tanúskodnak. Véleményem szerint az épület a város főterén, a város szívében a változás melletti bátor kiállás szimbóluma lesz. – Egy korábbi interjúban említette, hogy az idén szeretnének a lakáspiacon is megjelenni. A Vörösmarty téri fejlesztés erre lehetőséget kínál? – Az épület legfelső szintjén nyolc Penthouse jellegű lakás lesz, amelyeket gyakorlatilag már a tervek alapján értékesítettünk. A nagy érdeklődés persze a helyszínnek és a különleges épületnek szól, ebből még nem szabad túl optimista következtetéseket levonnunk. Hosszú távlatokban gondolkodó ingatlanfejlesztőként mindenképpen meg kell vizsgálnunk lehetőségeinket a lakáspiacon is. Egyenlőre ott tartunk, hogy keressük azokat a lehetséges helyszíneket, ahol esetleg egy új, a fejlett holland lakáspiacon már bevált koncepcióval meg tudunk jelenni és remélhetőleg új színt tudunk vinni a túlkínálattal küszködő, kicsit elunalmasodott lakásszektorba. – Milyen egységekből áll a Vörösmarty téri fejlesztés? Mekkora parkolási lehetőség lesz? Esetleg bővítik a Váci utca felé a beruházást? – A vegyes funkciójú épület a belvárosi hagyományokat követi, az alsó szinteken kereskedelem, feljebb irodák, legfelül lakások lesznek. A kereskedelmi szinteken nagy alapterületű, többszintes, úgynevezett „zászlós hajó” üzletek lesznek, de helyet kap a vendéglátás és a szórakozás is. Az épület tengelyében, a névadó szoborcsoporttal szemben hatalmas üvegezet átrium kap helyet, amely nyitott, a közönség számára szabadon elérhető lesz. Itt kávézóterasz és esetleg kulturális funkciók kapnak helyet. A földalatti garázs, amely nyilvános parkolóként fog funkcionálni, az épület bérlőinek igényein túl mintegy 100 parkolóhelyet kínál a belvárosban parkolóhelyet keresők számára. Bővítésben mi nem gondolkodunk, de tudomásunk szerint a Vörösmarty téren további két épület megújulása várható. Az Orco Csoport tervezi a tőzsde épületének felújítását, a hírek szerint kereskedelmi hasznosítással, és úgy tudjuk a volt belkereskedelmi minisztérium épülete is új tulajdonoshoz került, a felújítás itt is hamarosan elindulhat. Szóval elég volt elindítanunk egy folyamatot és a fejlődés megállíthatatlan. – Mikorra várható az épületegyüttes átadása? – A kérdésre ma már nyugodtabban válaszolok, mint pár hónappal ezelőtt. A kivitelezői szerződések aláírásánál tartunk, a vállalt határidők alapján a kereskedelmi egységek 2007 karácsonyára megnyílhatnak, míg az épület teljes befejezése és átadása 2007 végére várható. A kivitelezéssel két nagy vállalat, a Magyar Építő Rt. és a Hérosz Rt. konzorciumát bíztuk meg, reméljük rászolgálnak a bizalmunkra és teljesítik a vállalásukat.