A kelet-közép-európai régió országai az elmúlt években töretlen fejlődésen mentek keresztül. A régió legfőbb piacain megkétszereződött a teljes modern irodaállomány az elmúlt hat esztendőben, és 2006 végére várhatóan meghaladja a 15 millió négyzetmétert. A növekedés Budapesten ugyancsak jelentős, 2000-hez képest mintegy 75 százalékkal több iroda található a városban az év végén. Mindez amellett valósult meg, hogy az ezredforduló óta egyre csökkenő fejlesztési tevékenységnek vagyunk tanúi, amely az utóbbi évben ismét lendületre kapott.
A felerősödött fejlesztői bizalom következtében az idén összesen csaknem 200 ezer négyzetméter modern iroda kerül átadásra, amely – visszatekintve a 90-es évek elejéig – az eddigi legmagasabb kínálatnövekedési szintet eredményezi. A lendület 2007-ben és 2008-ban is töretlen lesz, a budapesti irodaállomány egyenként további 300 ezer négyzetméterrel bővülhet. Jelenleg a XIII. és a XI. kerületek rendelkeznek a legmagasabb számú modern irodaterülettel. A jövőbeni fejlesztések zöme (egyharmada a már folyamatban lévő és tervezett fejlesztéseknek) marad a Váci út környékén, ugyanakkor a IX. kerület is jelentős változás elé néz; 2-3 éven belül megháromszorozódhat a jelenlegi irodaállomány.
A kínálati oldal szereplőinek bizalmát a már harmadik éve tartó magas kereslet táplálja. 2006 első három negyedévében a teljes bérbeadási szint 170 ezer négyzetméter, amely az év végéig várhatóan megközelíti, vagy akár túl is lépheti az eddigi rekordértéknek számító tavalyi 237 ezer négyzetméteres szintet.
A kereslet két főbb tényezője befolyásolja a magas bérbeadási arányt. Egyrészt a Budapesten regionális központokat kialakító külföldi cégek általánosságban vett magas irodaigénye, másrészt az itthoni kis- és középvállalkozások bővülési szükségletei, amely a nem korszerű irodákból (lakásirodák stb.) a modern irodákba költözést jelenti.
Ma mindez egyenes következménye a fejlesztési kedv jelenlegi élénk szintjének. A piac kereslet-kínálati egyensúlyra való törekvése törvényszerűen „kilengéseket” okoz, amely a következő időszakban a kínálat javára billenti a mérleget. A kihasználatlansági mutató ennek következtében újra emelkedhet, de a növekedés kevés eséllyel haladja meg 2007 végéig a 2-3 százalékpontot. Az átlagos bérleti díjak ugyancsak elhanyagolható mértékű csökkenését a kínálat túlsúlya eredményezheti. A jelenlegi trendek az öt-hat évvel ezelőtt tapasztalt piaci mozgásokat juttathatják újra eszünkbe, de a piac jelentős fejlődése miatt az akkor tapasztalt negatívumoknak csak töredékére lehet számítani.
Gál Róbert