Lakáslízing esetén nem jár a hiteltörlesztés szja-kedvezménye - derül ki az adóhatóság állásfoglalásából. Az ingatlaneladásból származó jövedelem lakásvásárlásra fordított része után zárt végű lízingszerződés után érvényesíthető az úgynevezett lakásszerzési adókedvezmény, míg nyílt végű konstrukció esetén ennek feltétele, hogy a szerződés legalább öt évre szóljon. A nyílt végű konstrukció esetében a lakás megszerzésére felvett kamatmentes vagy kedvező kamatozású munkáltatói hitel után a magánszemélynek a kamatkedvezmény miatt jövedelme keletkezik - szól az APEH-verdikt. A zárt végű konstrukciónál erről nincs szó. Zárt végű lakáslízing esetén a munkáltató vissza nem térítendő - korlátozott nagyságú - támogatása adómentes, a nyílt végűnél azonban csak akkor, ha a munkáltató a tulajdonjog tényleges megszerzése érdekében a futamidő letelte után kötendő különszerződés szerinti maradványérték megfizetéséhez nyújt vissza nem térítendő támogatást.

És akkor lássuk a részleteket - az alábbiakban az APEH-állásfoglalást teljes terjedelmében közöljük.

Az alapfogalmak

A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény 2. sz. mellékletének 11. pontja szerint lakáslízing: az a tevékenység, amelynek során a lízingbeadó az ingatlan tulajdonjogát a lízingbevevő megbízása szerint abból a célból szerzi meg, hogy azt a lízingbevevő határozott idejű használatába adja oly módon, hogy az a lízingbevevő könyveiben kerül kimutatásra. A lakás-lízingszerződés lehet zárt és nyílt végű.

A zárt végű lakás-lízingszerződés tartalmát tekintve a lakás tulajdonjogának részletvétellel történő megszerzésére irányul. A lízingbevevő a lakás tulajdonjogát a szerződésben rögzített időtartam lejártával -az utolsó havi díj és a kapcsolódó egyéb költségek megfizetése után -automatikusan megszerzi, eddig az időpontig a lízingbeadó tulajdonjogát fenntartja. A lízingszerződést a szerződés megkötését követően kell benyújtani a földhivatalhoz és a tulajdonjog megszerzéséhez kapcsolódó illetéket is ekkor kell a lízingbevevőnek megfizetnie.

A nyílt végű pénzügyi lízing esetében a lízingbevevő csak a futamidő végén dönthet arról, hogy megvásárolja-e maradványértéken az ingatlant saját nevére, vagy másnak engedi át a lehetőséget. Az ügyletről külön szerződést kell kötni, a kapcsolódó illetéket is ekkor kell majd megfizetnie annak a magánszemélynek, aki ténylegesen is megszerzi az ingatlan tulajdonjogát.

1. A lakáscélú hiteltörlesztéshez kapcsolódó kedvezmény (Szja törvény 38. §)

Az Szja törvény 38. §-ában szabályozott lakáscélú hiteltörlesztéshez kapcsolódó kedvezmény a hitelintézettel megkötött lakáscélú hitelszerződés alapján lakáscélú felhasználásra felvett hitel adósaként szereplő magánszemély által a tőketörlesztés, a kamatfizetés, a kezelési költség és a hitelfolyósítási díj címén az adóévben megfizetett, a hitelintézet által igazolt összeg után illeti meg. Tekintettel arra, hogy a lakás-lízingszerződés (akár nyílt, akár zárt végű) nem minősül hitelszerződésnek, ezért a lakás-lízingszerződésekhez kapcsolódóan a lakáscélú hiteltörlesztés kedvezménye nem érvényesíthető.

2. Lakásszerzési kedvezmény (Szja törvény 63. § (2)-(6) bekezdés)

Az Szja törvény 63. §-ának (2) bekezdése szerint az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem után befizetett adóból visszajár vagy nem kell megfizetni az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem azon része utáni adó(t), amely összeget a magánszemély saját maga vagy közeli hozzátartozója, volt házastársa részére a jövedelem megszerzésének időpontját megelőző 12 hónapon vagy az azt követő 60 hónapon belül lakáscélú felhasználásra fordított. A lakásszerzési kedvezmény alapja az Szja-törvényben meghatározott (nevesített) lakáscélú felhasználás lehet. Ilyen lakáscélú felhasználásnak minősül többek között a belföldön fekvő lakás tulajdonjogának adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése, illetőleg a lakás legalább 60 hónapra szóló használatának megszerzése is.

A zárt végű lakáslízing a lakás részletvétellel történő megszerzésére irányul, ami megfelel a 63. § (2) bekezdés b) pontjában foglalt lakáscélú felhasználásnak, vagyis a zárt végű lakás-lízingszerződés esetén a magánszemély érvényesítheti a lakásszerzési kedvezményt.

Nyílt végű lízingszerződés esetén a futamidő lejártával nem automatikus a tulajdonjogszerzés. Az ilyen szerződés a lakás hosszú távú használatára szóló szerződésnek tekinthető, mely, ha legalább 60 hónapra szól, megvalósul az Szja törvény 63. § (2) bekezdés e) pontja szerinti lakáscélú felhasználás. Amennyiben tehát a nyílt végű lízingszerződés legalább 5 évre szól, az előbbiek alapján a magánszemély szintén jogosult a lakásszerzési kedvezmény érvényesítésére. A lakáscélú felhasználás igazolására mindkét estben az érvényes szerződés, a földhivatalhoz benyújtott bejegyzési kérelem, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat szolgál. (Szja törvény 63. § (4) bekezdésének a) pontja)

A lakásszerzési kedvezmény (a zárt végű és a nyílt végű lakás-lízingszerződések esetén egyaránt) akkor is érvényesíthető, ha a magánszemély az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmének csak egy részét fordítja lakáslízingre. Abban az esetben viszont, ha (Szja törvény 63. § (6) bekezdés) a lakáslízing szerződés szerinti lízingbevevő a lakásszerzési kedvezmény alapjául szolgáló jogot a megszerzéséről szóló szerződés megkötésének évében vagy az azt követő öt évben átruházza, akkor az átruházás adóévében vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemként veszi figyelembe a magánszemély által a lakásszerzési kedvezmény alapjaként érvényesített összeget. Ugyancsak jövedelemként kell figyelembe venni a lakásszerzési kedvezményként érvényesített összeget akkor is, ha a kedvezmény alapjául szolgáló jog bármely más ok (kivéve a magánszemélyen, közeli hozzátartozóján, volt házastársán kívülálló okot) miatt az említett időtartamon belül megszűnik, pl. ha a lízingszerződést az említett időtartamon belül felbontják.

3. Kamatkedvezmény (Szja törvény 72. § (4) bekezdés f) pont)

Az Szja törvény 72. § (4) bekezdés f) pontja szerint a jövedelem megállapításánál nem kell figyelembe venni a lakás célú hitel utáni kamatkedvezményt, ha azt a munkáltató munkavállalójának vagy helyi önkormányzat a magánszemélynek hitelintézet útján, annak igazolása alapján olyan lakása építéséhez, vásárlásához, bővítéséhez, korszerűsítéséhez, vagy bármely, az említett célra hitelintézettől, vagy bármely, az említett célra korábbi munkáltatótól felvett hitel visszafizetéséhez, törlesztéséhez nyújtotta, amely lakás nem haladja meg a lakás célú támogatásokról szóló jogszabályban meghatározott, méltányolható lakásigény mértékét. A zárt végű lakás-lízingszerződés lakásvásárlásra irányul, vagyis ha megvalósulnak a 72. § (4) bekezdés f) pontjában rögzített egyéb feltételek, a magánszemélynél nem kell figyelembe venni a kamatkedvezményből származó jövedelmet. A nyílt végű lakás-lízingszerződés esetén azonban nem történik lakásvásárlás, ezért a felvett kamatmentes vagy kedvező kamatozású munkáltatói hitel után a magánszemélynek kamatkedvezményből származó jövedelme keletkezik.

4. A lakás célú felhasználásra adott vissza nem térítendő munkáltatói támogatás (Szja törvény 1. sz. melléklet 2.7 és 9.3 pontok)

Adómentes a munkáltató által lakáscélú felhasználásra a munkavállalónak hitelintézet útján, annak igazolása alapján nyújtott, vissza nem térítendő támogatás (ideértve a munkáltató által lakáscélú felhasználásra nyújtott kölcsön elengedett összegét is) a vételár vagy a teljes építési költség 30 százalékáig, de több munkáltató esetén is a folyósítás évét megelőző négy évben ilyenként folyósított összegekkel együtt legfeljebb 1 millió forintig terjedő összegben, feltéve, hogy a lakás nem haladja meg a lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendeletben meghatározott méltányolható lakásigényt (lakáscélú munkáltatói támogatás). E rendelkezés alkalmazásában az 1. sz. melléklet a 9.3.1. a) pontja alapján lakáscélú felhasználásnak minősül a belföldön fekvő lakás tulajdonjogának adásvétel vagy más visszterhes szerződés keretében történő megszerzése.

A zárt végű pénzügyi lízingszerződés a lakás tulajdonjogának részletvétellel történő megszerzésére irányul, vagyis megvalósul a 9.3.1. a) pontja szerinti lakáscélú felhasználás. Mivel az ügylet visszterhes szerződés keretében valósul meg, és e szerződést be kell nyújtani a földhivatalhoz, így a lakáscélú felhasználás a 9.3. 2 a) alpontjának megfelelően igazolható. Mindezek alapján amennyiben az 1. sz. melléklet 2.7 pontjában rögzített feltételek is fennállnak, a zárt végű lakáslízing esetén a munkáltató támogatása adómentes. 

A nyílt végű lakás-lízingszerződés a lakás hosszú távú használatára szóló szerződést jelent. Mivel az 1. sz. melléklet 9.3 alapján a lakás használati jogának megszerzése nem minősül lakáscélú felhasználásnak, ezért a munkáltatói támogatás sem lehet adómentes. Természetesen a munkáltató saját döntése alapján ebben az esetben is adhat támogatást munkavállalója lakásszerzéséhez, azonban ilyen esetben a munkáltatói vissza nem térítendő támogatás a magánszemély munkaviszonyból származó jövedelme lesz. Nyílt végű pénzügyi lízing esetén a lízingbevevő a futamidő végén dönthet arról, hogy megvásárolja-e maradványértéken az ingatlant saját nevére, vagy másnak engedi át a lehetőséget. Erről az ügyletről külön szerződést kell kötni, a kapcsolódó illetéket is ekkor kell majd megfizetni annak a magánszemélynek, aki ténylegesen is megszerzi az ingatlan tulajdonjogát. Amennyiben a munkáltató a tulajdonjog tényleges megszerzése érdekében a futamidő letelte után kötendő különszerződés szerinti maradványérték megfizetéséhez nyújt vissza nem térítendő támogatást, az egyéb törvényi feltételek fennállása esetén az Szja törvény 1. számú melléklet 2.7 pontjában foglalt rendelkezések alapján adómentes.