Bakonyi Attila

Már a süti is drágul az olaj miatt!

Úgy tűnik, hogy a nehézipar mellett más ágazatokat is megérintettek az égbeszökő olajárak.

Dél-Buda és a Váci út a kedvenc

A fővárosi modern bérirodák piacán ugyan a tavalyi 230 ezer négyzetméteres bérleti csúcs idén várhatóan nem ismétlődik meg, de az újonnan átadott irodák, illetve a bérlemények aránya továbbra is optimizmusra ad okot – áll az Eston International elemzésében. Az idei év első felében összesen hét épületben majd 46 ezer négyzetméter irodát adtak át, míg a bérletmeghosszabbításokkal és az előbérleti szerződésekkel együtt csaknem 120 ezer négyzetméter területre kötöttek megállapodást a szerződő felek. Az elemzők szerint jövőre viszont ismét a kínálat jelentős erősödésére és a kiadatlan területek arányának megugrására lehet számítani, amit a még projektindítás előtt lévő beruházások nagy volumene támaszt alá. A befejezett irodaházak közül csak egy található a fő irodafolyosó, a Váci út vonzáskörzetében, ez pedig a Xenter 13 hétezer négyzetméteres területtel, emellett nagyobb mennyiségű területet avattak Dél-Budán: az Infopark C épületét 12,7 ezer négyzetméterrel és a Dexagon Irodaházat 6,8 ezer négyzetméterrel. A pesti és a budai belváros is új ingatlanoknak ad helyet: a Mozsár Trade Center a VI. kerületben, a Víziváros Office Center Bel-Budán nyitotta meg kapuját. A nem központi irodaházak portfóliója az újpesti Árpád Point és az óbudai Mathilde Irodaház második ütemének átadása kapcsán bővült két projekttel. Az Eston felmérése szerint a fejlesztők a következő másfél évben továbbra is két fő beruházási területre, a dél-budai régióra és a Váci úti folyosóra koncentrálnak, a Millenniumi városrész beépítése és a Közraktárak esetleges újrafejlesztése miatt azonban a dél-pesti terület fejlődése is új lendületet kaphat. Az év közepén még épült több nagy irodaház, így a tavaly értékesített IP West, a Roosevelt Irodaház, a Danubius Irodaházak negyedik, befejező üteme és az Optima II. irodaház. Az Árpád híd pesti hídfőjénél a Europe Tower és a Duna Tower épül, így a Váci út vonzáskörzetében jelentős irodakínálat koncentrálódik. Az idei év első felében kötött bérleti megállapodások között két, tízezer négyzetméter feletti szerződést írtak alá, ebből az egyik a Budapest Bank jelenlegi székhely-használatának meghosszabbítása, míg a másik az E-On által aláírt előbérleti szerződés a Roosevelt Irodaház egy részére. A Váci úti Danubius irodakomplexum befejező ütemének első bérleti szerződése az Eston közreműködésével jött létre: itt a harmadik negyedévben az Expressz Magyarország foglalhatja el új központját négyezer négyzetméteren. Szintén az Eston ügyfeleként találta meg új irodáját a Pala Házban az Európa Ingatlanalap 600 négyzetméteren és a Museum Atriumban a Maláj Kereskedelmi Iroda 400 négyzetméteren. Mindezek mellett 2005 első félévének jelentősebb üzletkötései közé tartozik a Nemzeti Kutatási és Technológiai Hivatal és a T-Systems Magyarország irodabérlése az újonnan átadott Infopark C épületben, a Deloitte székhelyáthelyezése a Museum Atrium irodaházba, valamint az Accor Services és az Accor Pannonia Hotels területlekötése a Greenpoint 7-ben. Az átadásokat ismét meghaladó bérbeadásoknak köszönhetően a tavalyi év végén jellemző 15,6 százalékos üresedési ráta tovább mérséklődött, így az év közepén valamivel 14,5 százalék alatti üresedést mértek az elemzők. A bérleti díjak szintje stabilizálódott: az A kategóriás területek átlagos havi díja továbbra is 13–16 euró között mozog havonta négyzetméterenként, míg a B kategóriás épületekben átlagosan 10–12,5 eurós díjjal kalkulálnak. Az elemzők szerint a fejlesztők az év hátralévő részében sem vonakodnak majd bérleti kedvezményeket felajánlani, melynek segítségével a 2006-ra várt nagyarányú kínálatbővülés ellenében igyekeznek bebiztosítani piaci pozíciójukat. Magyarország uniós csatlakozása és több minőségi ingatlanbefektetési lehetőség már az előző évben jelentősen fokozta a befektetési kedvet. A globális trendnek megfelelően a megváltozott hozamkörnyezet hatására nagy arányban áramlik a tőke az ingatlanpiacra. Tavaly például a pénzügyi befektetők által ingatlanra fordított összeg Európában 10 százalékkal, az Egyesült Államokban az előző éves volumen majd egyharmadával nőtt. E folyamat eredményeként 2004-ben az összes ingatlanpiaci invesztíció értéke Magyarországon is megközelítette az egymilliárd eurót. Az erős kereslet miatt a tranzakciók lezárásának ideje lerövidült. Idén az Eston szerint tovább nő a beruházási összeg: az első félév adatai alapján a befektetések nagyságrendje átlépi az egymilliárd eurós határt. Az első hat hónapban a hazai nyílt végű ingatlanalapok növekedése rekordokat döntött, eszközértékük a tavalyi év végéhez képest júniusra megduplázódott. Az ingatlanalapok népszerűségének egyik fő oka, hogy az általuk felmutatott hozamadatok lényegesen kedvezőbbek a folyamatosan csökkenő bankbetéti kamatoknál. Az alapok ingatlanvásárlási dinamikája ugyanakkor nem tudta követni a gyorsuló ütemű bővülést, ebből adódóan ingatlanarányuk felhígult. Az év közepén a legnagyobb kezelt vagyonnal rendelkező ingatlanalap a Raiffeisené volt 252 millió euróval, amit az OTP Ingatlanalap 184 millió euróval és a leggyorsabban növekvő Erste Ingatlan Alap 116 millió euróval követett. A 2005 első felében lezárt befektetési tranzakciók jelentős hányada bevásárlóközpontokra és egyéb kiskereskedelmi üzletláncokra vonatkozott. A Plaza Centers és a Dawnay Day tavaly megkezdett tárgyalásainak eredményeként négy plaza – Pécs, Sopron, Szombathely és Veszprém – összesen majd 70 ezer négyzetméterrel cserélt gazdát 56 millió euró értékben, emellett az Immofinanz felvásárolta a Stop.Shop üzleteket. A MOM Park Bevásárlóközpont és Irodaparkot szintén értékesítették: a 71 millió eurós üzletet a Bayerische Landesbank a PBW Ingatlan Alappal kötötte. Az év első felében a Raiffeisen Ingatlanalaphoz került a West Point Irodaház – 6 millió euróért – és az ECB Dévai Center – 12,5 millió euróért –, míg a Bartók Ház és a Canada Square új tulajdonosa a CA Immo, itt a két ügylet értéke 40, illetve 13 millió euró volt. A Skanska Property legújabb bel-budai fejlesztését a CIB Bank választotta új székhelyéül, a jelentős fejlesztési potenciált hordozó Hungexpo területét pedig a GL Events és a TriGránit nevével fémjelzett konzorcium vásárolta meg. A hozamszintek az erős befektetői érdeklődés hatására tovább mérséklődtek. A legerősebb hozamesést a minőségi bérirodaházaknál tapasztalták: a tavaly még néhány esetben 8 százalék feletti megtérülés az év közepére 7,3–7,5 százalék körülire csökkent. Az előrejelzések szerint az év végéig 7 százalék alatti hozamszinten is köttetnek ügyletek, ám az elemzők szerint ez csak különleges adottságú ingatlanokra korlátozódik és a következő 12 hónapban sem válik általánossá. Az üzlethelyiségek és bevásárlóközpontok eladásainál a jellemző megtérülés 8–8,5 százalék körüli, míg a modern logisztikai létesítmények elfogadott hozamszintje az első félévben 9–9,3 százalék között mozgott. Az év második felében további nagy volumenű tranzakciók lezárása várható, legkorábban a Roosevelt tér 7/8 Irodaház és az Optima Irodaház eladására kerülhet sor.

Ingatlanpiaci hozamszintek

(százalék) Részpiac 2004 2005 Változás „A” kategóriás irodaházak 8,0 7,3 –0,7 „B” kategóriás irodaházak 9,5–10,0 8–9,0 –1,0 Bevásárlóközpontok 8,8 8,5 –0,3 Modern logisztikai ingatlanok 9,3 8,9 –0,4 Forrás: Eston

Tulajdonosváltás a Pannonpowernél

Az RPG nemzetközi ipari befektetési társaság mai bejelentése szerint 85 százalékban megszerezte a pécsi erőművet is működtető Pannonpower Rt. tulajdoni hányadát, a fennmaradó rész pedig maradt az erőmű vezetőségének kezében – áll a társaság közleményében. A Pannonpower eddig egy londoni székhelyű befektetőcsoport, a Crossroads Capital tulajdonában volt, amely cég befektető az RPG-ben is.

Már fúr a kanadai Falcon Makónál

A Falcon Oil & Gas Ltd. október utolsó hetében elindította földgázfúrási projektjét a Makó körzetben, illetve a pusztaszeri egyes kútnál – áll a társaság közleményében. A vállalat elnök-vezérigazgatója, Marc A. Bruner szerint amennyiben a pusztaszeri kutatások jól haladnak, úgy Székkutas környékén is belekezdenek egy harmadik kút feltárásába még az idén. A kanadai társaság néhány hónappal ezelőtt értékelte ki a 16 négyzetkilométeres „Tisza” terület háromdimenziós szeizmikus földmérését, emellett megvásárolt egy ugyanilyen technológiával készült adatsort is a terület déli részéről. A vállalat az új eredmények segítségével határolta be első három magyarországi fúrási helyét.

Jövőre kezdi győri beruházását az Engel

Alig egy hónapja kezdte meg az Engel Group győri lakásainak értékesítését, az első ütemben felépülő otthonok fele már a tervezőasztalról elkelt. Tervei szerint a társaság az elkövetkezendő tíz évben egy új városrészt kíván felépíteni a Duna-parti városban. A 100 milliárd forintba kerülő, több ezer lakásos beruházás első lépéseként mintegy 450 lakóingatlant húznak fel több épületben – áll a társaság közleményében. Maga az építkezés a jövő év elején kezdődik és az első ütemben felépülő három ház várhatóan 2007 közepére készül el. Az Engel Group elemzései szerint a pesszimista ingatlanpiaci elemzések ellenére nem érzékelhető olyan árnyomás, amelyeknek árcsökkentő hatása lenne. Michael Mevorach, a cég vezérigazgatója szerint Magyarországon még mindig az átlagnál jobb eredményeket lehet elérni a lakóparkok építésével, mert a cseh és a lengyel piachoz képest gyorsabban emelkednek a lakásárak. Varsóban tavaly az év második felében átlagosan 8 százalékkal nőttek az árak, míg a cseh főváros egyes területein már árcsökkenés tapasztalható az új lakások piacán. Az áresés néhány helyen elérte a 10 százalékot is, ennek oka, hogy az utóbbi időben túlkínálat alakult ki. Ez alól kivételt képeznek a komoly presztízsű kerületek, ilyen területeken az Engel a cseh és a lengyel piacon együttesen több ezer lakást épít. Magyarországon a vevők a kisebb lakások iránt érdeklődnek és hasonló a helyzet Lengyelországban is. A varsói potenciális vásárlók 40 százaléka kétszobás lakást keres, míg 10 százalékuk egyszobás otthont szeretne. Prágában a kereslet kissé eltolódott a 2,5–3 szobás lakások irányába, így ott az idén ezekre összpontosít a cég.

Két megújulós erőművet avattak tegnap

Tegnap két megújuló erőforrást felhasználó erőművet is felavattak: Vépen az ország első közösségi szélerőművét, míg Pornóapátiban egy biomassza-alapú fűtőművet. Gombos András, a környezetvédelmi tárca államtitkára lapunk kérdésére elmondta, hogy az uniós támogatásból felépülő biomassza-fűtőmű csúcskapacitása mintegy 1,2 megawatt lesz, míg a tervezett éves hőértékesítés meghaladja a 8,2 ezer gigajoule-t. A vépi szélerőműpark első tornya 600 kilowatt teljesítményű, s a település reményei szerint évente 1,0-1,2 millió kilowattóra villamos energiát állít majd elő. A következő három szélerőmű összteljesítménye pedig 4,8 megawatt lesz, s az áramot az E.On Édász hálózatára táplálják be. Gombos szerint a nemrégiben módosított jogi környezet, illetve a zöldáram megnövelt kötelező átvételi ára a jövőben igencsak megnövelheti a beruházási kedvet.

Jövő keddtől több fontos szabály is változik, így csökken a havi eho, ezentúl

bármikor változhat a vény nélkül kapható medicinák ára, a nagyfogyasztók számára 19 százalékkal drágul a gáz, valamint hatályos az új ket.

Segíthet az új kötelező átvételi áramár

A magyarországi megújuló energiaforrások kiaknázásának piacán a nagyobb átalakítások – a korábbi szenes erőművek biomasszára történő átállítása – már megtörténtek, így a jövőben a lehetséges befektetőknek új területeket kellene felfedezniük – vélekedett Reininger Róbert, a Deloitte Rt. környezetvédelmi üzletágának vezetője. A cégeknek fel kell mérniük, hogy az általuk fejleszteni kívánt energiaforrásból van-e elég, illetve hogyan lehet hozzájutni, és mindezek eredőjeként szabad csak a megtérülési viszonyokat kiszámítani. A megfelelő piaci viszonyok kialakításában viszont az államnak van komoly szerepe, amely képes bizonyos támogatások, mint például adókedvezmények formájában becsalogatni a fejlesztőket az országba. Új lökést adhat a megújuló energiaforrások további elterjedéséhez a nemrégiben kilowattóránként átlagosan 23 forintra emelt, megújulóból termelt villamos energia kötelező átvételi ára. A befektetők egyelőre azonban nem lehetnek maradéktalanul elégedettek ezzel a lépéssel.