A fővárosi modern bérirodák piacán ugyan a tavalyi 230 ezer négyzetméteres bérleti csúcs idén várhatóan nem ismétlődik meg, de az újonnan átadott irodák, illetve a bérlemények aránya továbbra is optimizmusra ad okot – áll az Eston International elemzésében. Az idei év első felében összesen hét épületben majd 46 ezer négyzetméter irodát adtak át, míg a bérletmeghosszabbításokkal és az előbérleti szerződésekkel együtt csaknem 120 ezer négyzetméter területre kötöttek megállapodást a szerződő felek. Az elemzők szerint jövőre viszont ismét a kínálat jelentős erősödésére és a kiadatlan területek arányának megugrására lehet számítani, amit a még projektindítás előtt lévő beruházások nagy volumene támaszt alá.
A befejezett irodaházak közül csak egy található a fő irodafolyosó, a Váci út vonzáskörzetében, ez pedig a Xenter 13 hétezer négyzetméteres területtel, emellett nagyobb mennyiségű területet avattak Dél-Budán: az Infopark C épületét 12,7 ezer négyzetméterrel és a Dexagon Irodaházat 6,8 ezer négyzetméterrel. A pesti és a budai belváros is új ingatlanoknak ad helyet: a Mozsár Trade Center a VI. kerületben, a Víziváros Office Center Bel-Budán nyitotta meg kapuját.
A nem központi irodaházak portfóliója az újpesti Árpád Point és az óbudai Mathilde Irodaház második ütemének átadása kapcsán bővült két projekttel.
Az Eston felmérése szerint a fejlesztők a következő másfél évben továbbra is két fő beruházási területre, a dél-budai régióra és a Váci úti folyosóra koncentrálnak, a Millenniumi városrész beépítése és a Közraktárak esetleges újrafejlesztése miatt azonban a dél-pesti terület fejlődése is új lendületet kaphat. Az év közepén még épült több nagy irodaház, így a tavaly értékesített IP West, a Roosevelt Irodaház, a Danubius Irodaházak negyedik, befejező üteme és az Optima II. irodaház. Az Árpád híd pesti hídfőjénél a Europe Tower és a Duna Tower épül, így a Váci út vonzáskörzetében jelentős irodakínálat koncentrálódik. Az idei év első felében kötött bérleti megállapodások között két, tízezer négyzetméter feletti szerződést írtak alá, ebből az egyik a Budapest Bank jelenlegi székhely-használatának meghosszabbítása, míg a másik az E-On által aláírt előbérleti szerződés a Roosevelt Irodaház egy részére.
A Váci úti Danubius irodakomplexum befejező ütemének első bérleti szerződése az Eston közreműködésével jött létre: itt a harmadik negyedévben az Expressz Magyarország foglalhatja el új központját négyezer négyzetméteren. Szintén az Eston ügyfeleként találta meg új irodáját a Pala Házban az Európa Ingatlanalap 600 négyzetméteren és a Museum Atriumban a Maláj Kereskedelmi Iroda 400 négyzetméteren. Mindezek mellett 2005 első félévének jelentősebb üzletkötései közé tartozik a Nemzeti Kutatási és Technológiai Hivatal és a T-Systems Magyarország irodabérlése az újonnan átadott Infopark C épületben, a Deloitte székhelyáthelyezése a Museum Atrium irodaházba, valamint az Accor Services és az Accor Pannonia Hotels területlekötése a Greenpoint 7-ben.
Az átadásokat ismét meghaladó bérbeadásoknak köszönhetően a tavalyi év végén jellemző 15,6 százalékos üresedési ráta tovább mérséklődött, így az év közepén valamivel 14,5 százalék alatti üresedést mértek az elemzők. A bérleti díjak szintje stabilizálódott: az A kategóriás területek átlagos havi díja továbbra is 13–16 euró között mozog havonta négyzetméterenként, míg a B kategóriás épületekben átlagosan 10–12,5 eurós díjjal kalkulálnak. Az elemzők szerint a fejlesztők az év hátralévő részében sem vonakodnak majd bérleti kedvezményeket felajánlani, melynek segítségével a 2006-ra várt nagyarányú kínálatbővülés ellenében igyekeznek bebiztosítani piaci pozíciójukat.
Magyarország uniós csatlakozása és több minőségi ingatlanbefektetési lehetőség már az előző évben jelentősen fokozta a befektetési kedvet. A globális trendnek megfelelően a megváltozott hozamkörnyezet hatására nagy arányban áramlik a tőke az ingatlanpiacra. Tavaly például a pénzügyi befektetők által ingatlanra fordított összeg Európában 10 százalékkal, az Egyesült Államokban az előző éves volumen majd egyharmadával nőtt. E folyamat eredményeként 2004-ben az összes ingatlanpiaci invesztíció értéke Magyarországon is megközelítette az egymilliárd eurót. Az erős kereslet miatt a tranzakciók lezárásának ideje lerövidült. Idén az Eston szerint tovább nő a beruházási összeg: az első félév adatai alapján a befektetések nagyságrendje átlépi az egymilliárd eurós határt.
Az első hat hónapban a hazai nyílt végű ingatlanalapok növekedése rekordokat döntött, eszközértékük a tavalyi év végéhez képest júniusra megduplázódott. Az ingatlanalapok népszerűségének egyik fő oka, hogy az általuk felmutatott hozamadatok lényegesen kedvezőbbek a folyamatosan csökkenő bankbetéti kamatoknál. Az alapok ingatlanvásárlási dinamikája ugyanakkor nem tudta követni a gyorsuló ütemű bővülést, ebből adódóan ingatlanarányuk felhígult. Az év közepén a legnagyobb kezelt vagyonnal rendelkező ingatlanalap a Raiffeisené volt 252 millió euróval, amit az OTP Ingatlanalap 184 millió euróval és a leggyorsabban növekvő Erste Ingatlan Alap 116 millió euróval követett.
A 2005 első felében lezárt befektetési tranzakciók jelentős hányada bevásárlóközpontokra és egyéb kiskereskedelmi üzletláncokra vonatkozott. A Plaza Centers és a Dawnay Day tavaly megkezdett tárgyalásainak eredményeként négy plaza – Pécs, Sopron, Szombathely és Veszprém – összesen majd 70 ezer négyzetméterrel cserélt gazdát 56 millió euró értékben, emellett az Immofinanz felvásárolta a Stop.Shop üzleteket. A MOM Park Bevásárlóközpont és Irodaparkot szintén értékesítették: a 71 millió eurós üzletet a Bayerische Landesbank a PBW Ingatlan Alappal kötötte. Az év első felében a Raiffeisen Ingatlanalaphoz került a West Point Irodaház – 6 millió euróért – és az ECB Dévai Center – 12,5 millió euróért –, míg a Bartók Ház és a Canada Square új tulajdonosa a CA Immo, itt a két ügylet értéke 40, illetve 13 millió euró volt. A Skanska Property legújabb bel-budai fejlesztését a CIB Bank választotta új székhelyéül, a jelentős fejlesztési potenciált hordozó Hungexpo területét pedig a GL Events és a TriGránit nevével fémjelzett konzorcium vásárolta meg.
A hozamszintek az erős befektetői érdeklődés hatására tovább mérséklődtek. A legerősebb hozamesést a minőségi bérirodaházaknál tapasztalták: a tavaly még néhány esetben 8 százalék feletti megtérülés az év közepére 7,3–7,5 százalék körülire csökkent. Az előrejelzések szerint az év végéig 7 százalék alatti hozamszinten is köttetnek ügyletek, ám az elemzők szerint ez csak különleges adottságú ingatlanokra korlátozódik és a következő 12 hónapban sem válik általánossá. Az üzlethelyiségek és bevásárlóközpontok eladásainál a jellemző megtérülés 8–8,5 százalék körüli, míg a modern logisztikai létesítmények elfogadott hozamszintje az első félévben 9–9,3 százalék között mozgott. Az év második felében további nagy volumenű tranzakciók lezárása várható, legkorábban a Roosevelt tér 7/8 Irodaház és az Optima Irodaház eladására kerülhet sor.
Bakonyi Attila