A létesítménygazdálkodás korábban az ingatlanpiac szürke eminenciása volt, azonban az utóbbi években felértékelődött a szerepe. Milyen okai lehetnek ennek?
Vágó László: A szektor jelentőségét erősíti egyrészt a pandémia és a gazdasági válság, másrészt a fenntarthatósággal kapcsolatos kötelezettségek, valamint a digitalizáció. Az ingatlantulajdonosokban egyre inkább tudatosodik, hogy az ingatlanüzemeltetés önálló szakma. A pandémia miatt elterjedt home office pedig tovább erősítette a rugalmas ingatlanüzemeltetési fókuszt, míg a gazdasági válság a megtakarításokra, a hatékonyabb üzemeltetésre ösztökél.

Összességében az egészségügyi biztonság, az energiaválság, a fenntarthatóság és a digitalizáció mind-mind stratégiai fontosságú kérdésekké váltak a vállalatok és az ingatlantulajdonosok számára, ezért a szakértő létesítménygazdálkodók szerepe is felértékelődött.
2025-ben hogyan alakulhat az ingatlanüzemeltetők (facility menedzsment - FM) szerepe az ingatlanpiac és az aktuális trendek vonatkozásában?
V.L: Jelenleg kevés új ingatlan kerül piacra, illetve az alapkezelők megjelenése is befolyással van az üzemeltetési piacra, hiszen kevesebb az érdemi pályáztatás. Egy megbízás elnyerése során az üzemeltetési költség meghatározó tényező, hiszen a bérlők számára a három alapvető költség (bérleti, közüzemi és üzemeltetési díj) közül az üzemeltetési díj a leginkább számonkérhető és vitatható. Egyre tudatosabbak a bérlők, rajtuk is erős az ESG nyomás, amely sok esetben érinti az üzemeltetést (például hulladék, energia).
Továbbá az előbb említett tényezők (egészségügyi biztonság, energiaválság, fenntarthatóság és digitalizáció) szakmailag még magasabb szintre emelik a létesítménygazdálkodókat. Az elmúlt évek trendjei több esetben is rávilágítottak arra, hogy a létesítménygazdálkodás több mint épületüzemeltetés, vagyis nem csupán költség, hanem stratégiai kérdés is. Mindemellett jellemző, hogy a hatalmas ipari fejlesztések (Debrecen, Szeged stb.) elviszik a szakembereket, ezért az iparágunk erőforráshiányossá válik.
Mennyire értékelődött fel az FM szerepe a bérlőkkel való kommunikációban, hiszen egyre több helyen hallani, hogy edukálni kell a cégeket a környezettudatos működésre? Ebben az értelemben hogyan változik az FM feladatköre?
V.L: Az ajánlások szerint változik az FM szerepe, hiszen jelentős feladata lehet a fenntartható működés kialakításában, ugyanakkor az üzemeltetés általában a szerződései szerint nem jogosult erre. Az FM akkor tud ebben támogatást nyújtani, ha a tulajdonos zöldszerződést köt, és az abban foglaltakat érvényesíteni kívánja. Sok esetben azt látjuk, hogy a bérlő komfortigénye nem fenntartható, ugyanakkor az üzemeltetőtől várják el a megoldásokat.
Amennyiben a létesítménygazdálkodási szolgáltató közvetlenül dolgozik egy létesítmény végfelhasználójának (például termelőüzem vagy saját tulajdonú nagyvállalati székház), ott van lehetőség a közvetlen ügyfélkapcsolat erősítésére és a kommunikáció felértékelődésére. Ezekben az esetekben a környezettudatosságra is egyszerűbb felhívni az épülethasználók figyelmét.
Az energia- és gazdasági válság hogyan alakítja át az FM-működést? Mire kell összpontosítani?
V.L.: Az energiaválság és a gazdasági válság két különböző katalizátor. Az energia kapcsán a mérések (bérlői) és a fejlesztések (energiafelhasználó berendezések fejlesztése/cseréje) kerültek a fókuszban. A gazdasági válság pedig a megrendelők költségérzékenységére és a humánerőforrás elérhetőségére, költségére van hatással, hiszen az FM emberierőforrás-igényes iparág. A hatékonyabb üzemeltetés mindig is a létesítménygazdálkodás primer feladata volt, ebben a digitalizáció részben megoldás lehet.
Milyen új technológiák jelentek meg az ingatlanpiacon, amelyek elősegítik a hatékonyabb üzemeltetést és általában az ingatlangazdálkodást?
V.L.: Az ingatlanpiac digitalizációja folyamatos. Egyrészt jó, hogy az elmúlt években számos technológiai újdonság jelent meg az ingatlanpiacon, másrészt ez a bőség zavarát is eredményezi. Ugyanakkor számottevően nem érződik a technológia, továbbra sem csökkent a szakemberek iránti igény, sőt, egyre inkább speciális szaktudású emberekre van szükség.
FM szempontból fontos az adatleolvasási és -gyűjtési technológiák bevezetése, továbbá az épületfelügyeleti rendszerekkel való harmonizáció, valamint azok a technológiák, amelyek komfortot vagy bérlői igényeket szolgálnak ki. A mi szemszögünkből a másik kérdés, amivel alig foglalkoznak hazánkban (bár számos országban ez kiemelt téma), az épületek informatikai sérülékenysége, hiszen a szabotázsvédelem, azaz a kiberbiztonság az épületekben hangsúlyosabbá válik.
Az ingatlanpiacon egyfajta konszolidáció zajlik, vagyis a fejlesztések mellett hangsúlyos szerepet kapnak a felújítások és funkcióátalakítások. Itt milyen feladata van az FM-nek és milyen eredményeket érhet el?
V.L.: A gazdasági válság trendszerűen lassítja az új fejlesztéseket. A ciklikusságot zavarja meg a pandémia által okozott home office, ami érzékelhetően csökkenti az irodaszükségletet. A csökkenő irodahasználat és a visszaeső fejlesztési igény egyaránt a felújítások felé tereli a fejlesztési budget-ek elköltését és hasznosulását. Az FM a felújítások és funkcióváltások egyik legfontosabb szereplője: egyrészt a legtöbb adattal (energia, felhasználók stb.) rendelkezünk, másrészt mi látjuk át azokat az üzemeltetési költségeket, amelyek azért keletkeznek, mert nem hatékony egy ház.
Mivel a legfőbb műszaki szakértelemmel a létesítménygazdálkodók rendelkeznek, így a felújítási projektekben természetesen őket bízzák meg a központi rendszerek felújításával, illetve az egyéb átalakítási projektekkel is. Az ilyen jellegű projektmenedzsmentre és kivitelezési munkákra a létesítménygazdálkodó fel van készülve, keresi is a megbízási lehetőséget. Összességében a fejlesztési folyamatban minél korábban jelennek meg az üzemeltetési szempontok, annál hatékonyabb épületek születhetnek.
Tudunk-e említeni néhány látványos vagy alapvető adatot arról, hogy az egyes új technológiák vagy berendezések mekkora energia- és költségmegtakarítást eredményezhetnek?
V.L.: Kevés a kézzel fogható adat. Az egyik az, hogy egy 15 évvel ezelőtt beépített kazán, légkezelő vagy hűtőgép energiafogyasztásához képest a ma kapható berendezések fogyasztása akár a fele is lehet. Vagyis az ilyen beruházások jó eséllyel gyorsan megtérülnek.
A másik példa pedig az, hogy egy nemrég készült felmérés szerint az elmúlt évtizedekben épült létesítmények gépészeti és elektromos beépített teljesítménye átlagosan 30-50 százalékkal magasabb annál, mint amire valójában szükség van. Az ingatlanfejlesztők számára is egyre fontosabb az új fejlesztésű épületek vagy felújítások utókövetése, vagyis az új ház vagy berendezés valóban tudja-e biztosítani a tervezett energia- és költségszintet a megcélzott komfort mellett.
Kövesse az Economx.hu-t!
Értesüljön időben a legfontosabb gazdasági és pénzügyi hírekről! Kövessen minket Facebookon, Instagramon vagy iratkozzon fel Google News és YouTube-csatornánkra!
Gazdasági hírek azonnal, egy érintéssel
Töltse le az Economx app-ot, hogy mindig időben értesülhessen a gazdasági és pénzügyi világ eseményeiről!
Kérjen értesítést a legfontosabb hírekről!
Legolvasottabb

Pánik Párizsban: aranyáron vásárolhat magának helyet az Európai Unió

Ilyen árak várják holnaptól az autósokat a kutakon

Rá sem ismerne a BKK-bérletre, Vitézy Dávid javaslata óriási változást ígér

Brutális bérigények: közel másfél milliót kérnek ezek a munkavállalók

Meghátrált az EU: ez lehet a fatüzelésű kályhák sorsa

Kiderült az igazság az elektromos autók kötelező karbantartásáról

Lengyel sokk: óriási csúcson az infláció
Az egekbe törnek az európai fegyvergyártók részvényei

Elszaladt az infláció, ki tudja hol áll meg
