A BREEAM és LEED zöld minősítések már régóta velünk élnek az ingatlanpiacon, alapvetően a fejlesztési-kivitelezési és a működési fázisban szerzik meg az épületek a fenntarthatósági bírálatokat. Míg tíz éve talán „úri huncutságnak” tűnt a környezettudatosság, ma már a globális klímaváltozás nyilvánvaló jelei miatt is megkerülhetetlen a zöld fordulat. Annál is inkább, hiszen köztudott, hogy a globális CO2-kibocsátás 35-40 százalékért az épületeink – fűtés, hűtés, világítás – a felelősek. 

Az ingatlanok esetében is egyre fontosabb a körforgásos gazdaság, hiszen az épületek teljes életciklusa alatt az anyagok termelése, a szállítás-logisztika, a kivitelezés, majd az üzemeltetés mind-mind hozzájárul az épületek karbonlábnyomához. Emellett az utóbbi években robbanásszerűen nőtt az ESG (Environmental, Social, Governance) szempontok jelentősége az üzleti, befektetési és szabályozási környezetben.

Kapcsolódó

Ma már nem épül kereskedelmi ingatlan zöld kritériumok nélkül, vagyis ez már nem sikk, mint anno, hanem maga a valóság a társadalmi elvárásokkal együtt. Ugyanígy a bankok is a megfelelési követelmények miatt preferálják a fenntartható fejlesztéseket, amelyekben segítséget nyújt a Magyar Nemzeti Bank programja. De ugyanitt említhetjük meg, hogy egy-egy nagyobb bérlő éves ESG-beszámolójában szerepel az is, hogy a bérleményének helyet adó irodaház mennyire környezettudatos többek között az energia- vagy a vízhasználat esetében.

Az Európai Unióban a környezettudatos gazdaságot támogatják az EU Taxonómia követelmények, amelyekhez egyre hatékonyabban igazodnak a már említett, az ingatlanberuházásokat minősítő zöld rendszerek. Ennek az erősödő folyamatnak a legújabb eredményeként a RoseVille irodaház Magyarországon elsőként vált olyan kereskedelmi ingatlanná, amely független szervezet által hitelesített, EU Taxonómia minősítést érdemelt ki. 

A szükséges beruházások és a minősítés eredményeként a 15 ezer m2-es irodaház új tulajdonosa, a HERMES Befektetési Alapkezelő által kezelt RV Ingatlan Befektetési Alap úgynevezett zöld hitelt kapott az ingatlan megvásárlásához. Nem meglepő tehát, hogy fókuszba került az építésgazdasági szektor „zöldítése” is, ebben a folyamatban az új szabályozások, mint például az EU Taxonómia rendelet vagy a közeljövőben érkező zéró emissziós épület követelmények segítenek eligazodni.  

A hazai piac is mozdul

A hazai kereskedelmi ingatlanpiac is aktívan reagál a fenntarthatósági kihívásokra, hiszen az a paradox helyzet állt elő, hogy miközben az új építőipari beruházások volumene visszaesett az elmúlt években, egyre több fejlesztő dönt a meglévő épületek zöldítése mellett. A zöld minősítéssel rendelkező épületek aránya folyamatosan növekszik, így a BREEAM  kapcsán 2023 és 2024 között 54 százalékos a növekedés a minősítések számában Magyarországon, de a LEED vagy éppen a WELL minősítések is egyre gyakoribbá válnak. 

A RoseVille irodaház EU Taxonómia minősítését a Magyar Környezettudatos Építés Egyesület (HuGBC) hitelesítette. Szarvas Gábor, a szervezet elnöke szerint a Magyar Nemzeti Bank (MNB) zöld programjai, mint például az ún. „zöld tőkekövetelmény kedvezmény program” komoly hajtóerőt jelentenek a beruházók számára. Bár még mindig sokan gondolják a zöld minősítések megszerzését egy bonyolult és költséges folyamatnak, a gyakorlat azonban ennek épp az ellenkezőjét bizonyítja. 

Az MNB és a szervezet szoros együttműködésének köszönhetően az EU taxonómia előírások alkalmazására kialakult egy jól használható követelményrendszer. Ezen alapulva biztosít a HUGBC független hitelesítési lehetőséget a RoseVille irodaház és más ingatlanok fejlesztői számára is

 – hangsúlyozta Szarvas Gábor.

A projektet finanszírozó Erste stratégiájának és az alaptevékenységének szerves részeként veszi figyelembe a környezeti szempontokat. Ez azt is jelenti, hogy minden egyes szakterület munkájában meg kell jeleníteni ezt a szemléletet annak érdekében, hogy teljes működését és szervezetét fenntarthatóbbá tegye – tette hozzá Salamon György, az Erste ingatlanfinanszírozási osztályvezetője. 

Az Erste célkitűzése, hogy 2026-ra a teljes vállalati hitelállomány 25 százalékát a Taxonómia környezeti céljaihoz jelentősen hozzájáruló beruházások adják. A vállalás teljesítése jól halad, a bank vállalati portfoliójában ezen hitelek részesedése 2024 végén 20,7 százalékon állt. Ezt az is segítette, hogy az Erste már csak olyan ingatlanprojekteket finanszíroz, amelyek jelentősen hozzájárulnak a klímaváltozás mérsékléséhez

– emelte ki Salamon György. 

Megtérülés és a jövő

„Egy kereskedelmi ingatlan esetében a fenntarthatósági ráfordítás alig néhány százalékos többletköltséget jelenthet, miközben – támasztja alá Barta Zsombor, a fenntartható ingatlanpiaci tanácsadással foglalkozó Greenbors Consulting alapító partnere - az energiahatékonyság, a csökkenő üzemeltetési költségeknek köszönhető bérlői elégedettség, az így elérhető hosszabb bérleti időszakok és a kedvezőbb finanszírozási feltételek révén ez a költség már középtávon megtérül.”

Nemzetközi benchmark alapján a zöld épületek átlagosan 2-10 százalékkal magasabb beruházási költséggel épülnek, de a zöld befektetés akár 3–5 éven belül megtérül, köszönhetően a 25–50 százalékkal alacsonyabb energia- és üzemeltetési költségeknek. Ráadásul az előnyök közé sorolható, hogy a fenntartható épületek kevésbé értéktelenednek el, így hosszú távon is stabilabb hozamot biztosítanak.

A zöld ingatlanpiac jövője szempontjából kulcsfontosságú a tudás és tapasztalat bővítése – ennek elősegítése egyébként a HuGBC egyik legfontosabb küldetése. Azonban a lendület fenntartásához szükség lesz a szabályozói környezet további finomhangolására (pl. az MNB programjainak meghosszabbítása, új zöld taxonómiai szempontok beemelése, egyszerűbb adminisztráció), valamint arra is, hogy a szereplők közti együttműködés még gördülékenyebbé váljon.

Szakértők szerint a jövő ingatlanpiaca lassú folyamat eredményeként ketté fog válni: fenntartható (jövőálló) és értéküket vesztő, ún. „stranded asset” irányba sodródó ingatlanokra. A meglévő portfóliók zöldítése tehát elkerülhetetlenné válik, különösen intézményi tulajdonosok esetében. Azok az ingatlanpiaci szereplők, akik időben felismerik a trendeket és alkalmazkodnak, versenyelőnybe kerülnek, míg a többiek a szűkülő kereslet miatt könnyen a peremre sodródhatnak.