A pandémia időszakáig az irodapiac volt a legmeghatározóbb eszközosztály a kereskedelmiingatlan-piacon Magyarországon és globálisan is, azóta azonban ez a szegmens erőteljesen stagnáló állapotot mutat. Elég csak Amerika nagy üzleti központjait nézni, ahol a jelentős üresedési ráta már a belvárosok életképességét veszélyeztetik. Ugyanígy a budapesti irodapiac is várja a fellendülés jeleit, miközben mérsékelt optimizmus és óvatosság jellemzi a piaci szereplőket. 

A bérlők folyamatosan újraértékelik a területigényeiket, és növekszik az érdeklődés a magas minőségű, energiahatékony és fenntartható épületek iránt. A prémium lokáció mellett egyre fontosabbá válnak azok a kényelmi szolgáltatások, amelyek a munkavállalók jóllétét támogatják. Nem véletlenül a szerződések túlnyomó többsége a bérletek hosszabbításáról szól, ráadásul az alacsonyabb kategóriájú irodaházak kiadása sok szempontból egyre nehezebbé válik.

Kapcsolódó

A „B” kategóriás épületek helyzete nem könnyű, sokan emlegetik a funkcióváltást, lakások vagy éppen hotelek alakíthatók ki a belső terekben, már ha éppen az épület struktúrája és elhelyezkedése alkalmas erre, illetve a költségek megtérülnek belátható időn belül. Sőt, a vegyes funkció is szóba kerül, de összességében és nagy volumenben még nincsenek széleskörű statisztikák e tekintetben. Vagyis inkább a teória szintjén létezik a „B” kategória lehetséges átalakítása, a jövőben azonban felgyorsulhatnak majd az események.

Az alternatív hasznosítási igények megjelenhetnek többek között egészségügyi vagy oktatási szolgáltatást nyújtó cégek részéről is. Ezek a bérlők sok esetben speciális igényekkel rendelkeznek, amely megnövekedett kialakítási költségeket és hosszabb kivitelezési időszakot eredményezhet. Vagyis bár az irodai és szállodai fejlesztések területén megfigyelhető a vegyes funkciójú projektek iránti növekvő érdeklődés, hogy csökkenjenek az egyfunkciós ingatlanokból fakadó kockázatok, a magyar piacon még csak a lehetőségek vizsgálata zajlik.

Bár a bérbeadás kihívásokkal néz szembe, tapasztalataink szerint egyre több irodaház kerül piacra. Biztató jel, hogy árazás szempontjából a vevői és eladói elképzelések közötti különbség csökkenni látszik. Ha az irodapiaci M&A-tevékenység fokozódik az exit szándékok és újraárazások miatt, akkor várhatóan ismét megjelennek a szokásos akvizíciós és befektetési finanszírozási ügyletek

– mondta egy szakmai háttérbeszélgetésen Borbély Gábor, a DLA Piper Hungary partnere, finanszírozási és ingatlanjogi csoportvezetője.

Változó dinamikák a logisztikai ingatlanok piacán

A logisztikai és ipari ingatlanok piacát az elmúlt évek dinamikája erőteljesen fűtötte, ennek egyenes következményeként az elkövetkező időszakban várhatóan több, nagyobb léptékű logisztikai terület kerül a piacra. A közelmúltban számos, egyedi bérlői igény szerint épített (built-to-suit) projekt készült el, mindemellett a fejlesztők új lokációk felé tekintenek, nem véletlenül Budapest mellett a kiemelkedő ipari övezetek erősödnek. Győr, Kecskemét mellett a Debrecen-Miskolc-Nyírhegyháza háromszögben tapasztalható erőteljes beruházói aktivitás.

Ugyanakkor az új fejlesztések terén a logisztika a stabilizálódás és a strukturális átalakulás jeleit mutatja, hiszen az e-kereskedelem a járvány miatti jelentős mértékű fellendülés után konszolidációs szakaszba lépett. Ugyanígy a magyar gazdaságot meghatározó autóipar gyengélkedése szintén az ingatlanok iránti igényeket fogták vissza. Azonban az épülő gyárak és kiszolgáló létesítmények, legyenek azok raktárak vagy más funkciók mindenképpen a fejlesztési igényeket ösztönzik a jövőben is.

Élénkülés a kiskereskedelemben

A kiskereskedelmi szegmensben szintén a korszerűsítésre és az energiahatékonyságra került a fókusz, így készülnek az üzletekhez visszatérő vásárlók számának növekedésére. Bár ez a várakozás eddig még nem teljesült maradéktalanul, a kiskereskedelmi szegmensben lassú, de folyamatos élénkülés figyelhető meg. Az infláció mérséklődése, a fizetések lassú növekedése és a jövőkép pozitívabb tónusai mind-mind a retail szektor erősödését ösztönzik. Ennek hatására a bérlők fokozatosan nyerik vissza bizalmukat a kiskereskedelmi területek kapcsán, amely különösen a prémium üzlethelyiségek iránti kereslet növekedését eredményezte.

A kényelmi és élményalapú fejlesztések, köztük az ételudvarok és mozik ma már alapvető elvárássá váltak a vásárlók részéről. Emellett az elektromos autógyártók aktív tárgyalásokat folytattak a kiskereskedelmi szektor szereplőivel elektromos töltőállomások telepítése kapcsán. Ezek a fejlesztések hozzájárulhatnak a vásárlói élmény növeléséhez, és egyúttal új bevételi forrást is biztosíthatnak a kiskereskedők számára

 – tette hozzá Balogh Tamás, a DLA Piper Hungary vezető ügyvédje, ingatlanpiaci szakértője.

Tovább erősödik a szállodapiac

Mondhatjuk, hogy a hazai szállodaiparban nincs semmi új a nap alatt, továbbra is a turizmus rekorddöntögető számai nyomán erősödik. A kihasználtsági mutatók változatlanul pozitívak, és az alapvető piaci tényezők – így a nagybetűs kereslet – várhatóan továbbra is kedvezők maradnak. A szállodapiac éppen ezért nemcsak a nemzetközi befektetők, hanem a hazai piaci szereplők érdeklődésének is a középpontjában marad.

Kiemelt figyelem irányul a patinás, történelmi jelentőségű épületek felújítására, amelyek akár a régióban újnak számító prémium szállodaláncokat is vonzhatnak Magyarországra. Emellett új igényként a bérelhető, szolgáltatásokkal kiegészített luxusapartmanok iránt növekszik a kereslet. Miközben az ötcsillagos luxusszegmensben láthatóan emelkedik a hazai desztinációk és márkák száma, ezzel együtt észrevehetően nő a kereslet az alacsonyabb költségvetésű, szélesebb réteg számára is elérhető árú szállások iránt.