Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A Periféria Központ kutatói szerint Budapesten a lakosság mintegy 60 százaléka potenciálisan érintett a lakhatási nehézségekben, miközben körülbelül 21 százalék tartozik egy szűkebb, fizetőképes és bérlakásra nyitott csoportba. A megfizethetőnek tartott és a piaci bérleti díj közötti különbséget jól szemlélteti, hogy míg az érintettek körülbelül 129 ezer forintos havi díjat tartanának reálisnak, addig a piaci bérleti díj jóval efölött, mintegy 177 ezer forint körül alakul.
A lakhatási probléma közben nem áll meg Budapestnél, országosan mintegy 100 ezer lakás hiányzik a rendszerből, különösen azokban az ipari és gazdaságilag gyorsan növekvő térségekben, ahol a munkaerő mobilitása kulcskérdés. Jelinek Csaba, a Periféria Központ alapító munkatársa ennek kezelésére szakpolitikai irányváltást, a megfizethető lakhatás jogi és intézményi kereteinek tisztázását, célzott pénzügyi ösztönzőket – ideértve a támogatott finanszírozást, az adókedvezményeket és az elérhető uniós forrásokat –, valamint diverzifikált, intézményes bérlakásrendszer kiépítését javasolja.
De honnan indulunk?
Az elmúlt több mint másfél évtizedben az állami lakáspolitika otthonteremtési támogatásokat kínált családalapítási ösztönzőkkel együtt, amely a múlt évtized végére enyhített is a demográfiai sokkon, hiszen egy ideig nőtt a termékenységi arányszám, majd ismét rosszabb számokat láthattunk. A korábbi narratíva szerint a magyar társadalom alapvetően a saját tulajdont preferálja, ezért az állam a bérlakás-építéseket nem ösztönözte. Azt is meg kell említeni, hogy ezek fejlesztéséhez megfelelő jogi és pénzügyi keretekre van szükség, hogy valóban nyithassunk ebben a szegmensben is.
Az 1990-es évek elején lezajlott politikai és gazdasági fordulat Közép- és Délkelet-Európa régióját (CSEE) az államszocializmusból a liberális piacgazdaságba repítette. A gazdaság legtöbb más területéhez hasonlóan a lakásépítési ágazat is gyors privatizáción és piacosításon ment keresztül, és azóta nagyon kevés nyilvános állami szerepvállalás történt a lakhatás területén – kivéve a középosztály lakástulajdonhoz való hozzáférését támogató programokat. Ezek az adottságok lakhatással kapcsolatos problémákhoz vezettek, amely ma már az egész Európai Unióban meghatározó kérdéskör, magyarázza Jelinek Csaba.
A magántulajdon több mint kilencven százalék feletti aránya a rendszerváltást követően alakult ki fokozatosan, amikor a vállalati, önkormányzati és állami bérlakás-rendszert felszámolták, az ingatlanok túlnyomó többségét megvásárolhatták a bérlők. Ez vagyonhoz juttatott emberek százezreit, ami a lefojtott és deprimáló Kádár-rendszer után üdvözítő jelenség, ugyanakkor a szociális alapon működő lakáspolitikát megfosztotta eszközeitől. Ráadásul külön kell kezelni a rászorulók számára épülő szociális bérlakás-állományt a klasszikusan piaci alapon működő bérlakás-rendszertől.
Jelinek Csaba és Czirfusz Márton három éve publikálta a „Megfizethető bérlakásszektor Budapesten? Egy kérdőíves felmérés eredményei” című tanulmányt, amely azt vizsgálja, hogy mekkora társadalmi igény mutatkozik Budapesten egy olyan megfizethető bérlakásszektor iránt, amely a jelenlegi piaci albérleteknél kiszámíthatóbb és olcsóbb lakhatást biztosítana. A tanulmány alapját egy 2022-ben végzett nemzetközi reprezentatív kérdőíves felmérés adta, amelyet Budapesten, Belgrádban, Ljubljanában és Zágrábban készítettek.
Változó idők
A tanulmány szerint az elmúlt évtized egyik legfontosabb változása a budapesti magánbérleti piac gyors növekedése volt. Míg 2011-ben a fővárosiak mintegy 12,5 százaléka élt bérelt lakásban, addig 2022-re a magánbérleti szektor aránya már elérte a 19 százalékot, ezzel párhuzamosan az önkormányzati bérlakások aránya tovább csökkent. A kutatók szerint ez azt mutatja, hogy a bérlakás ma már a budapesti lakáspiac fontos és egyre jelentősebb eleme.
A lakástulajdonhoz jutás lehetősége ugyanakkor egyre inkább korlátozott. A saját tulajdonú lakásban élők jelentős része örökléssel, családi segítséggel vagy hitelfelvétellel jutott ingatlanhoz. Egyre kisebb azoknak az aránya, akik kizárólag saját megtakarításaikból tudnak lakást vásárolni. Ez különösen a fiatal generációk számára jelent problémát: a 18 és 35 év közötti budapestiek több mint harmada bérlakásban él, míg az idősebb korosztályoknál ez az arány minimális.
A lakosság negyede aggódik amiatt, hogy három év múlva hol és milyen körülmények között fog lakni. A magánbérlők esetében ez az arány közel 50 százalék. Még figyelemreméltóbb, hogy a háztartások felében van olyan személy, aki három éven belül költözni szeretne, míg a magánbérlők több mint háromnegyede tervezi a költözést, vagyis a budapesti lakáspiacot jelentős mobilitás és bizonytalanság jellemzi.
Célcsoportok
Jelenleg minden ötödik fővárosi felnőtt lakást vagy szobát bérel, akiket a kutatók a megfizethető bérlakásszektor lehetséges célcsoportjaként két kategóriába soroltak. A tág célcsoportba azok kerültek, akik elégedetlenek jelenlegi lakhatásukkal, aggódnak a jövőjük miatt vagy költözést terveznek. Ebbe a körbe a budapesti felnőtt lakosság mintegy 60 százaléka tartozik, ami körülbelül 800 ezer embert jelent.
A szűk célcsoport ennél kisebb: azok alkotják, akik lakhatási problémákkal küzdenek, nem tartoznak a legalacsonyabb jövedelmű rétegek közé, és nyitottak lennének egy hosszú távon bérelhető, megfizethető és kiszámítható lakhatási modellre. Ez a budapesti felnőtt népesség 21 százalékát, mintegy 300 ezer embert jelent. A kutatás szerint éppen ez a réteg lehetne egy új megfizethető bérlakásszektor elsődleges célcsoportja.
A szűk célcsoport tagjai általában fiatalabbak az átlagos budapestinél, nagyobb háztartásokban élnek, több gyermekük van és nagyobb arányban dolgoznak. Érdekes módon lakáskörülményeik nem feltétlenül rosszabbak az átlagosnál, sőt, sok esetben jobb minőségű lakásokban élnek. Ugyanakkor körükben jóval magasabb a bérlők aránya, és sokkal kevesebben jutottak saját tulajdonhoz hitel nélkül. A lakásbérlést a magántulajdonnal rendelkezők egy része viszont határozottan elutasítja.
Összességében bizonyítottnak látjuk, hogy Budapesten jelentős kereslet lenne megfizethető bérlakásokra. Félrevezető tehát az a gyakran hangoztatott állítás, miszerint Magyarországon mindenképp saját tulajdonú ingatlanban szeretnének élni az emberek. A megfizethető bérlakásszektor felépítéséhez szükséges volna a szabályozói környezet és a finanszírozói oldal kialakítása, valamint a megfizethető bérlakásokat nyújtó szervezetek intézményi kapacitásának a megerősítése, összegezte a felmérés eredményeit Jelinek Csaba és Czirfusz Márton.
A lakásbérléssel kapcsolatos attitűdök szintén fontos eredményeket hoztak. A válaszadók többsége úgy véli, hogy Budapesten túl drága a lakásbérlés, és sokan érzik úgy, hogy a bérlők jogi szempontból kiszolgáltatott helyzetben vannak. Ugyanakkor a lakhatási problémákkal küzdők jelentős része nyitott lenne arra, hogy hosszú távon bérlő maradjon, ha ezért cserébe megfizethető árú és stabil lakhatást kapna.
A pénzügyi adatok alapján a háztartások átlagosan jövedelmük mintegy 30 százalékát költik lakhatásra, ami már a nemzetközi szakirodalom szerint is a megfizethetőségi határ környéke. A célcsoportok mintegy 40 százaléka küzd lakhatási megfizethetőségi problémákkal. A szűk célcsoport ugyan magasabb jövedelemmel rendelkezik, de ezt gyakran ellensúlyozzák a magasabb lakhatási költségek.
Mit lehet tenni?
A tanulmány egyik legfontosabb állítása, hogy Budapesten és Magyarországon nem igaz az a gyakran hangoztatott vélekedés, miszerint az emberek kizárólag saját tulajdonú lakásban szeretnének élni. A felmérés szerint jelentős azoknak a száma, akik megfelelő feltételek mellett hosszú távon is elfogadnák a bérlakás-rendszert.
A kutatók úgy vélik, hogy a lakáspolitikának a tulajdonszerzés támogatása mellett olyan intézményi és finanszírozási rendszert is ki kellene alakítania, amely lehetővé teszi egy stabil, kiszámítható és széles társadalmi rétegek számára elérhető bérlakás-szektor létrejöttét. Ez több százezer budapesti számára jelenthetne valós alternatívát egy ilyen lakhatási forma.
Jelenleg azonban hiányoznak a megfelelő pénzügyi termékek a bérlakás- vagy szövetkezeti lakásprojektekhez, és a legtöbb szereplő vonakodik belépni erre a területre az új termékek fejlesztésével járó költségek és kockázatok miatt. Ez azonban nem magyar sajátosság, hiszen a kutatás nyolc közép- és délkelet-európai országban egy nemzetközi konzorcium keretében zajlott le, és mindenhol megfigyelhető, hogy a jelenlegi pénzügyi eszközökkel a szegmens elindítása nem lehetséges.
A fejlett bérlakás-piaccal rendelkező országokban a rendszert általában hosszú lejáratú, megfizethető banki hitelekkel finanszírozzák, és nem pár éves projekthitelekkel oldják meg. Mivel régiónkban sem a szervezeteknek nyújtott hosszú lejáratú hitelek, sem a tapasztalt bérlakás- és szövetkezeti lakásszolgáltatók nem léteznek, más, katalizáló pénzügyi megoldásokat kell kidolgozni.
A bérlakás- és szövetkezeti lakásprojektek hiányzó hosszú távú finanszírozása katalitikus tőkebefektetéssel áthidalható. Ez a befektetés ösztönözheti az ilyen projektek elindításának kezdeti, tőkeigényes szakaszát, és a pozitív példák majd lehetővé teszik a hosszabb távú, hagyományosabb finanszírozási formák bevonását is. A siker további kulcsa a kapacitásépítés mind a nonprofit lakásszolgáltatók, mind a közvetítő szervezetek szintjén. Ez utóbbiakra azért van szükség, mert a katalitikus tőkeszolgáltatók nehezen tudnak közvetlenül kapcsolatba lépni a különböző országokban működő lakásszolgáltatókkal.
