Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A Tisza Párt Wekerle Sándor Bérlakásépítési és Otthonfejlesztési Programjában kijelentik, hogy igazságos, emberséges lakhatási rendszert szeretnének építeni, ahol lesznek megfizethető bérlakások, kollégiumok, szolgálati lakások és elérhető idősotthonok. Többek között újjáélesztenék Magyarországon az állami bérlakásrendszert, amelyet a rendszerváltás után folyamatosan leépítettek, illetve a komfortnélküli lakásokat modernizálnák, megszüntetnék az energiaszegénységet.
Megdupláznák a lakásépítések számát, országos szociális és piaci alapú bérlakásépítési és lakásszövetkezeti programot indítanának, több tízezer új bérlakást építenének. Szolgálati lakások fejlesztésével támogatnák a hiányszakmákban dolgozó közalkalmazottak lakhatását, illetve állami felújítási programot indítanának a komfort nélküli és félkomfortos ingatlanok teljes körű felújítására. Céljuk, hogy az évtized végére senkinek se legyen az állandó lakhelye komfort nélküli, és tíz éven belül a hazai lakásállomány 25 százalékánál jelentősen javítanák az energiahatékonyságot.
Jönni fog 2 milliárd euró
Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter a múlt heti kormányinfón elmondta, hogy az Európai Unió helyreállítási alapjából Magyarországnak járó 10,4 milliárd eurós potenciális keretből 2 milliárd eurót fordítanak a Magyar Fejlesztési Bank tőkeemelésére, amely alapvetően két célt szolgál. Az egyik cél a kis és középvállalkozások támogatása és új programok indítása, míg a másik cél egy bérlakás- és kollégiumfejlesztési program.
Az uniós támogatás mellett a fejlesztőknek jelentős önerővel kell rendelkezniük, vagyis egy euró uniós támogatásból öteurónyi fejlesztés valósulhat meg. A tőkeemelés lényege ugyanis, hogy a fejlesztési bankba helyezett uniós forrás önmagában nem közvetlen támogatásként realizálódik, hanem tőkeként működik. Ez a típusú finanszírozási konstrukció segít abban, hogy a forrásokat még a határidő lejárta előtt sikeresen lekössék.
Összességében sok ezer új bérlakást és kollégiumi férőhelyet tudunk a következő években ebből a forrásból megvalósítani. Többek között a kollégáimmal és a Magyar Fejlesztési Bankkal dolgozunk azon, hogy hol és hogyan tudjuk a leghatékonyabban és legcélzottabban felhasználni ezt a forrást, és konkrétan milyen pályázati konstrukciók jelenhetnek meg a következő hónapokban, hiszen a Közlekedési és Beruházási Minisztérium látja le a lakáspolitikával kapcsolatos szakágazati feladatokat. Ráadásul egy alapvető multiplikátorhatásról is beszélhetünk, vagyis az uniós pénzek további fejlesztéseket generálnak, hangsúlyozta Vitézy Dávid.
De hogyan működik a bérlakásrendszer az Európai Unióban?
Az Európai Unió szintén a bérlakásrendszerre helyezi a hangsúlyt, ennek fejlesztésében és az építőipar fenntartható, moduláris és a digitális eszközöket maximálisan felhasználó innovatív, költséghatékony működésében látják a lakhatási válság megoldását. Az Európai Unióban az utóbbi évben felgyorsultak az események, hiszen a lakhatási válságot Európa egyik legégetőbb horizontális problémájaként azonosították.
Az Európai Tanács október 23-i ülésén először szerepelt külön napirendi pontként a megfizethető lakhatás kérdése. A tagállamok vezetői elismerték: a lakhatási válság nem nemzeti sajátosság, hanem közös európai kihívás, amely uniós szintű választ igényel. Az Európai Megfizethető Lakhatási Tervet a Bizottság 2025 végén tett közzé: évente több mint 2 millió új otthonra lenne szüksége, ami hozzávetőleg 150 milliárd euró éves többletberuházási igényt jelent.
Ez alapján jelentősen növelni kell a lakásépítések számát Európában, hiszen 2008 óta drasztikusan visszaeső lakásépítések, a kevésbé hatékony és drága építőipar, az inflációval összefüggően dráguló építőanyagok és munkaerő, a lakásárak növekedésével lépést tartani képtelen fizetések, illetve az airbnb hatásai együttesen fokozták a lakhatási válságot.
A cél, hogy az EU ne csak gazdasági, hanem társadalmi szinten is reagáljon a városi lakhatási válságra, vagyis a szimplán üzleti alapon működő lakáspiacot részben horizontális társadalmi síkra terelnék, azaz a piaci mechanizmusokat kiegészítenék szociális vívmányokkal. Az új terv a 2026–2030 közötti ciklusban fejtené ki áldásos tevékenységét.
De mi lesz Magyarországon?
Fontos szempont, hogy a lakáspolitika nemzeti hatáskör, amely érzékeny terület társadalmi és politikai értelemben is. Miközben a kormány a Magyar Fejlesztési Bankon keresztül is ösztönözné a bérlakásrendszert, a szakértők egyre többször fejtik ki véleményüket. Itt érdemes összefoglalni a PwC Magyarország és az Óbuda Group közös konferenciáját, ahol a hozzászólók szociológiai, műszaki, pénzügyi és jogi nézőpontból vizsgálták meg, hogy milyen feltételek mellett épülhet ki egy kiszámítható, diverzifikált és fenntartható bérlakáspiac.
A lakhatás kérdése ugyanis messze túlmutat az ingatlanpiacon: egyszerre társadalmi, gazdasági és versenyképességi tényező. A változó környezetben egyre nagyobb szerepet kapnak azok a lakhatási megoldások, amelyek képesek fenntartható és kiszámítható kereteket biztosítani. Napjainkban a feltételek Magyarországon is kialakulóban vannak ahhoz, hogy intézményi alapokon működő, megfizethető bérlakásszektor bontakozzon ki.
Jelentős igény mutatkozik
A konferencián bemutatták a Periféria Központ kutatását, amely alapján Budapesten a lakosság mintegy 60 százaléka potenciálisan érintett a lakhatási nehézségekben, miközben körülbelül 21 százalék tartozik egy szűkebb, fizetőképes és bérlakásra nyitott csoportba. A megfizethetőnek tartott és a piaci bérleti díj közötti különbséget jól szemlélteti, hogy míg az érintettek körülbelül 129 ezer forintos havi díjat tartanának reálisnak, addig a piaci bérleti díj jóval efölött, mintegy 177 ezer forint körül alakul.
A lakhatási probléma közben nem áll meg Budapestnél. Egy másik elemzés szerint országosan mintegy 100 ezer lakás hiányzik a rendszerből, különösen azokban az ipari és gazdaságilag gyorsan növekvő térségekben, ahol a munkaerő mobilitása kulcskérdés. Jelinek Csaba, a Periféria Központ alapító munkatársa ennek kezelésére szakpolitikai irányváltást, a megfizethető lakhatás jogi és intézményi kereteinek tisztázását, célzott pénzügyi ösztönzőket – ideértve a támogatott finanszírozást, adókedvezményeket és az elérhető uniós forrásokat –, valamint diverz, intézményes bérlakásrendszer kiépítését vázolta fel.
A fenntartható városfejlesztés kulcseleme
A bérlakásépítés évszázados városfejlesztési hagyományokra épül, ugyanakkor a mai lakhatási kihívások új szemléletet követelnek meg. Csernik Tamás, az Óbuda Group tervezési igazgatója előadásában hangsúlyozta, hogy a sikeres bérlakásprogramok nem pusztán új lakások létrehozását jelentik, hanem olyan, a városi szövetbe illeszkedő lakókörnyezetek kialakítását, amelyek a különböző élethelyzetekhez igazodó lakásmixet, magas lakhatási minőséget és valódi közösségi funkciókat is kínálnak.
A professzionális bérlakásszektor fejlesztése egyszerre teremt társadalmi és gazdasági értéket: szélesíti a lakhatási kínálatot, támogatja a munkaerő mobilitását, hozzájárul a városi területek megújulásához, miközben stabil és hosszú távon értékálló befektetési lehetőséget kínál. A „future-proof” megközelítés a flexibilitást, az adaptív építészeti kialakítást és a technológiai alkalmazkodóképességet kapcsolja össze.
A tőke eddig kivárt
Azonban a jelenlegi lakáspiaci környezet nem ösztönzi kellőképpen az intézményi bérlakásfejlesztéseket: finanszírozási, szabályozási és megtérülési feltételek egyszerre hátráltatják a szektor bővülését. A kínálat skálázásának egyik fő korlátja, hogy a bérlakás ma nem illeszkedik az intézményi befektetési logikába.
Pintér Attila, a PwC Magyarország ingatlantanácsadási szakértője rámutatott, hogy a lakóingatlanok bérbeadásában becslések szerint a lakossági oldalon 15-20 ezer milliárd forintnyi vagyon koncentrálódik, mégsem alakult ki olyan intézményi keret, amely a kockázatokat szétterítené, a belépési korlátott csökkentené és az üzemeltetést mérethatékonnyá tenné.
Az intézményi befektetői aktivitást az egyéb eszközosztályokhoz képest alacsonyabb éves hozam és a magas finanszírozási költség is visszafogja. A piaci torzulást tovább erősíti, hogy a szabályozási és támogatási környezet elsősorban a vételi keresletet ösztönzi, nem pedig a kínálatot. A lakossági támogatások jellemzően tulajdonszerzést segítenek, miközben a bérlakásfejlesztések nem kapnak hasonlóan célzott ösztönzést.
Jelenleg a vállalati befektetőknek magasabb költségek és alacsonyabb hozamok mellett kellene hosszú távra elköteleződniük, miközben a rendszer inkább a magánbefektetőket támogatja. Ebben a környezetben érthető, hogy az intézményi tőke nem jelenik meg tömegesen a bérlakáspiacon, magyarázta Pintér Attila.
A jogi bizonytalanság visszafogja a kínálatot
Faragó János, a PwC Legal ügyvédje szerint a fenntartható bérlakásrendszer alapja a kiszámíthatóság: olyan keretrendszerre van szükség, amely a bérlőknek és a bérbeadóknak is ugyanolyan hosszú távú biztonságot ad, mint a saját tulajdonú lakás. A lehetséges jogi fejlesztési irányok között Faragó János egyrészt az intézményi bérbeadói státusz bevezetését emelte ki, amely egyértelműen definiálná a piaci szereplőket, akik hatósági regisztrációt követően különböző kedvezményekben részesülnének, ugyanakkor számos operatív kötelezettség vonatkozna rájuk (pl. ügyfélszolgálat, szolgáltatási szintek).
A másik fontos szabályozási irány a hosszú távú lakásbérbeadás támogatása lenne. Ez elsősorban a bérbeadó számára jelentené a rendes felmondás kizárását hosszú távra, a bérlő számára azonban – az élethelyzet változása esetére – lehetővé tenné a rendes felmondást bizonyos feltételek mellett. A kiszámítható jogi környezetet szintén erősítené, ha dedikált vitarendezési fórumokat hoznának létre egyes lakásbérleti szerződésekből fakadó jogviták rendezésére.
Tervezhetőség nélkül nincs finanszírozhatóság
A tömeges bérlakásfejlesztések előtt eddig elsősorban a megvalósíthatóság és a finanszírozhatóság akadályai álltak. A megvalósíthatóság egyik kulcsa a hatékonyságnövelés: a hazai magas ingatlanfejlesztési költségek és piaci torzulások miatt a hazai befektetők más lehetőségeket kerestek eddig, és a nemzetközi befektetők távol maradtak. A bérbeadásból elérhető, körülbelül 4 százalékos tiszta hozam elmarad más befektetési lehetőségekétől. Emellett hiányzik a széles körben hozzáférhető, kifejezetten ilyen projektekre szabott finanszírozási program is.
Ráadásul a külföldön ismert, diverzifikációs célú befektetői logika – például nyugdíjalapok jelenléte – Magyarországon egyelőre nem épült ki széles körben. Sok piaci szereplő az ideális feltételek kialakulására vár, miközben a fejlődéshez saját kockázatvállalásra és határozott állami „kezdőlökésre” egyaránt szükség van, érvelt Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank ügyvezető igazgatója a konferencián.
A tervezhetőséget stabil és kedvező áfa-szabályok, megfelelő finanszírozási keretek és hosszú távon kiszámítható szabályozói környezet teremthetik meg. Amennyiben mindezek rendelkezésre állnak, és egy kezdő löket – például állami támogatás vagy kedvezményes hitel – is megérkezik, megjelenhetnek az intézményes bérlakás-projektek hazánkban is.