Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A KSH-ingatlan.com lakbérindex májusi adatai szerint országosan 0,0 százalékkal változtak a bérleti díjak áprilishoz képest. Budapesten 0,2 százalékos csökkenés történt, ami ugyancsak stagnálásnak tekinthető. Éves összevetésben országosan 5,6, a fővárosban kevesebb mint 5 százalékkal drágultak a kiadó lakások.
De mi van a számok mögött?
„Most nem az árak mozgása izgalmas, sokkal inkább az, hogy milyen folyamatok határozzák meg a piac dinamikáját. A háttérben az látszik, hogy az élénkülő kereslettel párhuzamosan az elmúlt évekhez képest rendkívül széles kínálat alakult ki” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Az ingatlan.com adatai szerint Budapesten a kerületekben éves alapon 2,9 százalékkal, két év alatt 9,8 százalékkal, három év alatt 35,7 százalékkal, négy év alatt pedig 52,3 százalékkal bővült a kiadó lakások kínálata. A megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban éves összevetésben ugyan 13,4 százalékos visszaesés látható, hároméves időtávon azonban 48,4 százalékos a bővülés.
A többéves horizonton látható kínálatbővülés fékezi a lakbérek további emelkedését. Az, hogy májusban országosan nem drágultak tovább az albérletek, részben annak is köszönhető, hogy a kínálat több szegmensben jóval magasabb szinten van, mint néhány éve. Ezzel párhuzamosan viszont a kereslet is élénkült.
A legjobb lakásokra már a főszezon kezdete előtt lecsapnak
A keresleti oldalon tapasztalt elmozdulást szokatlan mintázatot mutat a korábbi évekhez képest. Az ingatlan.com adatai alapján korábban nem volt jellemző, hogy Budapesten, a megyeszékhelyeken és a városokban is május legyen a legerősebb az év első öt hónapjának adatai alapján. 2026 májusában viszont a kiadó lakásokra és házakra érkezett több mint 98 ezer telefonos érdeklődés még a januári, év eleji csúcsot is meghaladta.
„A kereslet erősödése részben azzal magyarázható, hogy a lakbérek éves növekedése visszafogottabb lett, miközben a jövedelmek ennél nagyobb ütemben emelkedhettek. Ez sok bérlő számára javíthatta a megfizethetőséget” – fogalmazott Balogh László.
A keresleti oldal másik mozgatórugója az lehet, hogy az első lakásvásárlók egy része továbbra is önerőproblémával szembesül. A legtöbb megyeszékhelyen 30 millió forint alatt alig találni eladó lakást, Budapesten pedig 54 millió forint környékén jár a legolcsóbb ingatlanok lélektani határa. Ez az első lakásvásárlóknál is több millió forintos önrészt feltételez, a nem első lakást vásárlóknál pedig akár 6-10 millió forintos önerőre is szükség lehet, ha valaki hitelre vásárolná meg saját otthonát.
Akik pedig nem rendelkeznek elegendő önerővel, azok számára a jelenlegi, mérsékeltebb albérletpiaci környezet átmenetileg kedvezőbb megoldást jelenthet. Ez is hozzájárulhat ahhoz, hogy már a klasszikus nyári albérletszezon előtt is folyamatosan erősödik az érdeklődés.
A kínálat a szűk keresztmetszet
A kínálat jövőbeni alakulása azért is vált kulcskérdéssé, mert befektetői szemmel a lakáskiadás hozama már kevésbé vonzó, mint korábban. A fővárosban és a megyeszékhelyeken egyaránt 4,5 százalék körüli bruttó bevételarányos hozam érhető el, ami 3 százalék körüli nettó jövedelmet jelenthet. Ennél viszont még az állampapírok hozamszintje is magasabb. A kormányzat által meghirdetett bérlakásprogram ebben stabilizáló szerepet tölthet be, különösen akkor, ha valóban új, tartósan elérhető bérlakáskínálatot hoz létre.
Szűkül a bérletidíj-olló
Az ingatlan.com elemzése szerint a június eleji kínálat alapján Budapesten 260 ezer forint volt bérleti díjak középértéke. A legdrágább és a legolcsóbb budapesti kerületek között 140 ezer forintos különbség látható. Vagyis 200 ezer forintnál olcsóbban szinte alig lehet kiadó lakást találni, 300 ezer forintnál drágábban viszont nagyon nehezen lehet bérbeadni.
A Budapesten kívüli piacon továbbra is Debrecen a legdrágább város 220 ezer forintos medián bérleti díjjal. Győr és Szeged következik 200-200 ezer forinttal, Veszprémben pedig 195 ezer forint volt a medián albérletár. A legolcsóbb megyeszékhelyek között Békéscsaba állt 110 ezer forintos medián bérleti díjjal, Szekszárdon 120 ezer, Miskolcon 130 ezer, Szolnokon 142,5 ezer, Egerben, Kaposváron és Zalaegerszegen pedig 150-150 ezer forint volt a jellemző kínálati ár.
A legdrágább és a legolcsóbb megyeszékhely között 110 ezer forintos különbség volt. Debrecenben így kétszer annyiba került egy medián árú albérlet, mint Békéscsabán, ugyanakkor a nagyobb vidéki városok többsége 150-200 ezer forint közötti sávban helyezkedik el. Ez arra utal, hogy a megyeszékhelyek piacán is viszonylag szűkebb sávban mozognak a jellemző bérleti díjak.
A következő hónapokban rövid és hosszú távon is kulcsfontosságú lesz, hogyan alakul a kiadó lakások kínálata. Ha a választék tartósan magasabb szinten marad, az tovább fékezheti a lakbérek emelkedését. Ha viszont a befektetői aktivitás visszaesése vagy a szezonális kereslet erősödése miatt szűkülni kezd a friss kínálat, akkor az albérletárak ismét emelkedő pályára kerülhetnek. A bérlők fizetőképességének korlátai viszont fékezhetik ennek hatását.
