Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Speciális helyzet alakult ki a kiskereskedelmi ingatlanok, bevásárlóközpontok piacán - mondja Koroknai Szabolcs, a Colliers kiskereskedelmi divíziójának vezető tanácsadója. Az import árukat forgalmazó kereskedők az árfolyamváltozás miatt közel 20 százalékos költségnövekedést szenvedtek el. Általánosan elmondhatjuk, hogy a kereskedők jellemzően 300 forint/euró árfolyamon árazták be az új, tavaszi kollekciójukat, ami bizonyára jelentkezni fog az inflációs adatokban. Bár a bérköltségek továbbra is forintban merülnek fel, ám az eddigi árrés karcsúsodott, amit a kereskedelmi forgalom általános visszaesése tovább súlyosbít. Ez utóbbi Magyarországon jelenleg még nem is annyira hirtelen és drasztikus jelenség, hiszen már mintegy másfél éve folyamatosan tartó piaci forgalomcsökkenési trendről beszélünk.
A bérlők és bérbeadók közötti erőviszonyok is megváltoztak a kiskereskedelmi piacon: az elmúlt fél évben bérlői piac alakult ki. A bevásárló utcai és hagyományos bolti kiskereskedelmi ingatlanpiac nincs egységesen beárazva, így a szerződések egyéni béralkuk eredményei. A bevásárlóközpontoknál azonban egységesebb a piac a kisebb számú bérbeadó miatt. Itt a bérleti díjak erőteljes szegmentálódását és kiemelten jó és átlagosnál rosszabb adottságú üzletek bérleti díjai között az olló drasztikusabb szétnyílását figyelhetjük meg.
Lelépési díj már csak a legfrekventáltabb helyeken kerülhet szóba -ezek a díjak korábban 300-650 ezer euróig is terjedhettek, azonban Koroknai Szabolcs szerint most jelentősen csökkent az összegük -, illetve új terminusként az árfolyamkockázatok kezelésére a bérleti díj-sáv is megjelent a megállapodásokban. Ez utóbbi alatt azt értjük, amikor a bérlők kérik a devizában megadott bérleti díjakra az átváltási ráta felső határának megállapítását. Ezt jelenleg csak olyan tulajdonosok tudják bevállalni, akiknek nincs jelentős hitelállománya, vagy a közeljövőben fognak kifutni a hitelei.
Új jelenség a piacon a bérbeadók részéről tapasztalható proaktív hozzáállás a szerződések rövidtávú újratárgyalására, akár rövidebb távú, 2-3 éves új szerződési feltételek kialakítására. Ingatlant értékesíteni most nem érdemes, de a cash-flow szemlélet előtérbe kerülése miatt szaporodnak az eladás-visszabérlés („sale-and-lease-back”) jellegű ügyletek.
Az euróárfolyam változásának, és a forint leértékelődésének köszönhető rövidtávú konjunktúra nyertesei az északi (többek között Komárom, Győr, Miskolc, Sátoraljaújhely) illetve a nyugati határszél (Szombathely, Sopron, Kőszeg) kereskedői illetve szolgáltatói, mivel a szomszédos Euró-övezeti országokból ismét özönleni kezdtek a vásárlók. A magyarországi határ menti városok lakói közül ugyanakkor sokan itthon költik el a szomszédos országban (például Ausztriában) megszerzett jövedelmüket.
Az euróárfolyam változása az ingatlanfejlesztésekre is nagy befolyást gyakorol, nyomás alatt tartja az ingatlanok értékét, hiszen a tulajdonosok bérleti díjakból kalkulálják a bevételüket, a csökkenő bevételek pedig az ingatlan értékére, és a további keresletre is visszahathatnak - mondta Balla Ákos, a Colliers értékbecslési divíziójának vezetője. A bérleti díjakat egyre gyakrabban euró alapon számolják, ami nem érzékeny az árfolyamváltozásokra, de gyenge forint esetén a bérlők számára nagyobb terheket jelent. Ennek eredményeként Románia után Magyarországon is kezdenek feltűnni olyan „szellemházak”, amelyek egy hibás koncepcióra alapozott kiskereskedelmi vagy irodai ingatlanfejlesztés következményei.
