Olykor „még a fű sem nő az ingatlanpiacon”, de az új hitellel felpöröghet a drágulás

Az ingatlanpiac, mint olyan, mind a lakásárak, mind az albérleti díjak szempontjából komplex témát jelent, de most az Eurostat friss adatai nyomán áttekintjük az aktuális helyzetképet. Ezenfelül szakértő segítségével körbejárjuk, a trendeket figyelemmel kísérve mi várható a közeljövőben, különösen az új Otthon Start hitelprogram tükrében, amely várhatóan szeptemberben startolhat majd el, ha megszületnek a részletszabályok. Ám az még kérdéses, mennyiben enyhít ez a lakhatási válságon.

Nem újdonság, hogy a lakhatáshoz kapcsolódó drágulás üteme akár vételárat, akár bérleti díjat szemlélve fájdalmasan kirívó idehaza, ám érdemes EU-s összevetésben közelebbről és tágabb kontextusban megvizsgálni e problémakört a legújabb adatokra alapozva.

A gazdaság és az üzleti élet legfrissebb hírei az Economx.hu hírlevelében.

Feliratkozom

A gazdaság és az üzleti élet legfrissebb hírei, podcastok, pénzügyi tanácsok naponta kétszer az Economx.hu hírlevelében.

Adataim megadásával és a "Feliratkozom" gomb megnyomásával kijelentem, hogy megismertem és elfogadom a www.napi.hu Online Kft. Adatvédelmi tájékoztatóját. Hozzájárulok hogy az email címemre hírleveleket küldjön az Economx.hu aktuális híreiből

Az Ön neve

Az Ön email címe

Feliratkozom

Küldtünk Önnek egy emailt! Nyissa meg és kattintson a Feliratkozás linkre a feliratkozása megerősítéséhez.

Ezután megkapja az Economx.hu Hírleveleit reggel és este.

Így csapódtak föl az árak évről évre

Az Európai Unió statisztikai hivatala napokkal ezelőtt publikált adathalmaza nyomán azt közölte, 

2025 első negyedévében az EU-ban az ingatlanárak 5,7 százalékkal, a bérleti díjak pedig 3,2 százalékkal lódultak meg 

2024 azonos negyedévéhez viszonyítva. A tavalyi negyedik negyedévéhez képest a lakásárak 1,4 százalékkal, a lakbérek költsége pedig 0,9 százalékkal szöktek feljebb.

Emellett 2010 és 2025 első negyedéve között az Unióban az ingatlanárak 57,9 százalékkal, a bérleti díjak pedig 27,8 százalékkal ugrottak meg. Míg az albérletek folyamatosan drágultak, az ingatlanárak változékonyabb mintát követtek, 2015 első negyedéve és 2022 harmadik negyedéve között elsöprő emelkedést mutatva, majd egy kis visszaesés és stabilizálódás következett, és később, 2024 óta ismét bepörögtek az árak.

Több mint megtriplázódott a hazai lakásárszínvonal

Az idei első negyedév és a 2010-es év első negyedévének összehasonlításakor a 26 uniós országból 21-ben a lakásárak jobban emelkedtek, mint a bérleti díjak. Ugyanezen időszakban,

másfél évtized leforgása alatt az ingatlanárak több mint háromszorosára nőttek Magyarországon (+260 százalék) és Észtországban (+238 százalék) szintén.

Ugyanakkor megduplázódtak vagy több mint kétszeresére nőttek 9 uniós tagállamban: Litvániában (+194 százalék), Lettországban (+154 százalék), Csehországban (+147 százalék), Portugáliában (+130 százalék), Bulgáriában (+125 százalék), Ausztriában (+113 százalék), Luxemburgban és Lengyelországban (mindkettő +102 százalék), valamint Szlovákiában (+100 százalék). Olaszország volt az egyetlen ország, ahol a lakásárak olvadni tudtak (-4 százalék).

Hazánk produkálta tehát a legkiemelkedőbb lakásár-emelkedést az elmúlt 15 évben.

Ez olyan brutális mérvű drágulást jelent, hogy például egy egykor még 25 millió forintot érő hazai ingatlanért ma már 90 milliót is elkérhetnek átlagosan.

Ugyanebben az időszakban a bérleti díjak 26 uniós tagországban nőttek, a legnagyobb emelkedést Észtországban (+220 százalék), Litvániában (+184 százalék), Magyarországon (+124 százalék) és Írországban (+115 százalék) regisztrálták. Görögország volt az egyedüli ország, ahol a bérleti díjak lejjebb apadtak (-11 százalék).

Ebből pedig azt látni, hogy 

Magyarország az albérletek drágulásában is dobogós helyezést, a harmadik legdurvább rátát hozta össze az utóbbi másfél évtizedben.

Avagy egy 2010-ben még 100 ezer forintos havi kiadást jelentő albérlet napjainkban már 224 ezres költségvonzattal jár minden hónapban idehaza.

Egyúttal összevetettük, hányadán is áll az Unió és Magyarország a drágulási ütem terén: láthatóan nagyobb sebességbe kapcsolt a hazai lakásárak felfelé menetelése, évről évre szélesebbre nyitva a különbséget jelző ollót. 

Mi történt tavaly EU-szerte az ingatlaneladások háza táján?

2024-ben az EU 17 tagállamából (amelyekről adatok állnak rendelkezésre) 13-ban nőtt a lakástranzakciók száma 2023-hoz mérten. Ez az Eurostat egy másik adatközléséből derült ki, miszerint 2021 óta a tavalyi volt az első alkalom, hogy a jelentéstevő országok többsége az éves eladások növekedéséről számolt be. 

Az ingatlanok adásvételi számának legnagyobb növekedését

1. Luxemburgban (+47,1 százalék),
2. Magyarországon (+34,7 százalék) és
3. Hollandiában (+16,7 százalék)

regisztrálták. 

Ezzel szemben a legnagyobb tranzakciószám-csökkenés Szlovéniában (-17,7 százalék), Franciaországban (-9,1 százalék) és Írországban (-2,8 százalék) történt.

Ehhez képest egy évvel korábban, 2023-ban még a 16 jelentéstevő ország közül 13 csökkenést regisztrált 2022-höz képest, azaz jellemzően kevesebb ingatlan cserélt gazdát. 

A tranzakciók számának legnagyobb csökkenését 2023-ban Luxemburgban (-43,3 százalék), Magyarországon (-31,4 százalék) és Ausztriában (-27,6 százalék) figyelték meg. Ezzel szemben növekedést regisztráltak Cipruson (+31,0 százalék), Lengyelországban (+6,7 százalék) és Írországban (+0,6 százalék).

Kirajzolódik, hogy 

mind hazánk, mind Luxemburg esetében ellentétes tendencia következett be a két tárgyévben, 2023-ban és 2024-ben, amikor is a leglátványosabb kilengéseket produkálták. 

A lakáspiaci ingadozásban Magyarország gyakorlatilag ezüstérmes helyet foglal el az uniós mezőnyben.

Milyen állapotában éri a magyar ingatlanpiacot az új hiteltípus?

Ismert, ősszel jön egy új állami kamattámogatást élvező hitelprogram, az Otthon Start, ami az első lakásvásárló fiatalok körét célozná. Ezt picivel több, mint egy hete jelentette be Orbán Viktor.

A kormányzati lépés igencsak időszerű, mivel az elmúlt tíz évben az ingatlanok átlagára több mint 3,5-szeresére nőtt. Ez a drágulás legérzékenyebben azon fiatalokat érintette, akik még nem rendelkeznek ingatlantulajdonnal – állapította meg az ingatlan.com egy múlt heti elemzésében.

De mire számíthatunk a közeljövőben a magyar lakás- és házárak változását nézve?

Az ingatlan.com részéről Balogh László az Economxnak az előzményeket felvázolva elmondta: 

A vezető gazdasági elemző érdeklődésünkre kifejtette, friss lakásárindexük júniusban azt mutatta, a fővárosban „nulla százalékkal változtak” a lakásárak májushoz képest, tehát a kereslet lecsengése ehhez vezetett. 

Ám, mint fogalmazott, ezzel szemben vidéken nagyobb az élénkülés mind a kereslet, mind pedig az árak szempontjából. 

Az országos havi drágulási ütem 1,3 százalékos volt, éves szinten pedig 14 százalékkal kerültek följebb az árak 

– ismertette a szakértő.

Ott jön az árrobbanás, ahol még maradt ennek tere

Balogh felidézte, míg tavaly nyáron a befektetők dominálták a keresleti oldalt, idén az Otthon Start bevezetésével hamarosan más lesz a helyzet. Az első lakásukat vásárlók hitele lesz az, ami dinamizálja majd a főváros és a nagyvárosok ingatlanpiacait. Ez azt is jelenti, hogy a jelenlegi stagnáló lakásdrágulás Budapesten őszre 0,5-1 százalékos áremelkedést okozhat. Szeptemberig bezárólag ez az ütem legfeljebb 1-2 százalékig fokozódhat, tehát egy 50 milliós lakásnál maximum egymillió forint pluszt jelent – prognosztizálta.

Azt is előrevetítette, hogy országos szinten piacra léphet több tízezer olyan lakásvásárló, aki az eddigi, 3,5-szeres drágulás mellett kiszorult az ingatlanpiacról.

– érvelt, azt is jelezve, valószínűleg ezúttal hosszabb ideig fog tartani a lecsengése. Az ingatlanpiacnak van egy természetes ciklusa, az ősz mindig erősebb, szeptemberhez képest pedig október már gyengébb, november még inkább, „decemberben pedig még a fű sem nő az ingatlanpiacon” – fűzte hozzá.

Az ingatlan.com elemzője arra számít, hogy 2026 tavaszáig kitart az első nagy keresleti hullám, és ez a mostani 0,5-1 százalékos havi drágulás átlagát 1-2 százalékra tornázhatja fel. Budapesten pedig akár 2-2,5 százalékos pluszt is hozhat az árakban.

Sőt, 4-5 hónapra vetítve 8-10 százalékos áremelkedést is okozhat.

Rögtön hozzátette azt is, hogy mindez csak részben lesz az Otthon Start hozadéka, ugyanis ezres-tízezres nagyságrendű adásvételi láncolatokkal kalkulálnak. Az első lakásvásárlók akinek megveszik a lakását, tovább tud költözni, akitől meg utóbbi vásárol, az szintén máshová tud költözni. S mivel itthon 10-ből 9 ember saját ingatlantulajdonban él, ezt borítékolhatónak látja.

Budapesten azt nagy problémának nevezte, hogy látják az eladási szándékot, vagyis nő az ingatlan.com-ra feltöltött hirdetések száma a tulajdonosok részéről is, de azért nem tudnak továbblépni, mert nem párosult ehhez kellően magas vételi szándék. Az új kedvezményes hitellel és a várható eladási láncreakciók révén élénkülhet a piac, s mindez nagyobb ütemben emelheti tovább az árakat – jelentette ki.

Arra is rámutatott, ha a kormány az első ingatlanjukat vásárlóknak nem egy kamattámogatott kölcsönt adna, hanem húszmillió forintos vissza nem térítendő támogatást, akkor „abban biztosak lehetünk, hogy a budapesti és a nagyvárosi garzonlakások 15-20 millió forinttal drágulnának”. Vagyis összességében ezt nehezebben tudják az eladók beépíteni a vételárba, a lakáshitel nem közvetlenül hat az árak alakulására.

Kitért arra a különös esetre is, hogy mivel ennél a 3 százalékos kamatozású hitelnél nincs életkori határ, így első lakásvásárlók esetén hiába asszociálunk fiatalokra, azt akár 55 évesen is igénybe veheti valaki, ha nincs legalább 50 százalékos ingatlantulajdona.

– mondta, megjegyezve, a kis alapterületű garzonlakásoknál és főleg a belső kerületekben lehet érzékelni ennek a súlyát, hiszen ott már most is ezt az árszintet közelítik az ingatlanok.

Az áremelkedés százalékosan nagyobb, gyorsabb pont azokon a kisebb településeken lehet, ahol a ház- és lakásárak relatíve még nem olyan magasak, mint a fővárosban, a megyeszékhelyeken vagy egyetemvárosokban – húzta alá lapunknak Balogh László.