Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
- Mióta beszélhetünk állami ingatlangazdálkodásról Magyarországon?
- Központosított állami ingatlangazdálkodásról az MNV létrehozása óta beszélhetünk. A korábbi területgazda, a Kincstári Vagyoni Igazgatóság (KVI) más szerepkörrel rendelkezett, más felfogással, eltérő jogszabályi környezetben működött. A vagyontörvény a korábbi időszaknál hatékonyabb működésre ad lehetőséget: míg a KVI a Pénzügyminisztérium alá rendelt költségvetési szerv volt, az MNV kizárólagos állami tulajdonban lévő gazdasági társaságként, de mégis piaci szereplőként igyekszik az állami vagyonnal gazdálkodni. Az állami ingatlanvagyonnal történő gazdálkodás igen összetett feladat, ami magában foglalja a meglévő vagyon kezelését, működtetését, nyilvántartását, a vagyon hasznosítását, értékesítését, az állami ingatlanvagyon önkormányzati feladatellátásra történő szolgálatba állítását és a vagyonelemek megfelelő állapotban tartását. Az állami vagyonnal történő gazdálkodás célja, hogy e minőségi tevékenység hozzájáruljon a közfeladatok hatékony és költségtakarékos ellátásához, valamint a vagyon értékének megőrzéséhez és gyarapításához.
- Hogyan épül fel az MNV ingatlangazdálkodási területe?
- Az MNV Zrt. ingatlanvagyonért felelős szakterületének tevékenysége lefedi a teljes állami ingatlan- és ingó vagyonnal történő gazdálkodást. Területünkön három igazgatóság van, az egyik a már említett, központi költségvetési szervek elhelyezéséért felelős igazgatóság, amely a központi költségvetési szervek működéséhez szükséges ingatlanok biztosításáért, elhelyezésükért felelős. A másik terület a vagyonkezelésért és vagyongazdálkodásért felelős igazgatóság, amely a vagyon (ingó, ingatlan, vagyoni értékű jogok, műemléki jelentőségű vagyonelemek) kezelésével, hasznosításával kapcsolatos feladatokat látja el. A harmadik részt az úgynevezett tulajdonosi ügyek jelentik, ami magában foglalja az uniós és nem uniós pályázatokhoz kapcsolódó tulajdonosi hozzájárulások kiadásától a szolgalmi, vezeték-, valamint egyéb használati jogok alapításán keresztül az úgynevezett vonalas létesítményekkel - vasutak, közutak, folyók, csatornák - kapcsolatos állami feladatokat.
- Az állami vagyon nagy részét az ingatlan teszi ki. Milyen állapotban van jelenleg ezek nyilvántartása?
- Az állami vagyon legnagyobb szeletét, mintegy 57 százalékát az ingatlanok adják, a juhakoloktól a Parlamentig vagy a Budai vár épületegyütteséig a teljes skálát lefedve. Március végén adjuk át az MNV új informatikai rendszerét, amelyben új ingatlan-nyilvántartási szemléletet kívánunk alkalmazni. Ennek érdekében olyan adatokat is bekérünk a vagyonkezelőktől, amelyek a hosszú távú célt, az úgynevezett facility management bevezetését is lehetővé teszik. Információink lesznek arról, hogy egy épület mekkora területtel rendelkezik, milyen állapotban van, hányan ülnek benne, mikor újították fel legutóbb, mekkora a forgalmi, illetve a piaci értéke. A cél, hogy egy teljesen piaci környezetben és piaci alapon működő állami ingatlanvagyon jöjjön létre. A kezelt ingatlanok tízezres nagyságrendű darabszáma az MNV-t az ország legnagyobb ingatlangazdálkodójává és -működtetőjévé teszi. A végcélként kialakítandó rendszer révén pontosan láthatóvá kell válnia, hogy adott épületben milyen intézmény, hány fővel, hány négyzetméteren működik. Ezek ismeretében lehetővé válna, hogy egy-egy intézmény számára ne a piacon kelljen ingatlant bérelni, ha valamely ingatlanban rendelkezésre áll megfelelő, ki nem használt terület.
- A nyilvántartás milyen távlati célok szerint alakulhat a jövőben?
- A cél, hogy egy olyan - akár csak virtuálisan működő - pénzügyi rendszert vezessünk be, amely lehetővé teszi, hogy az egy-egy területért felelős költséggazdák pontosan tudják, hogy mibe kerül az adott ingatlanterület fenntartása, üzemeltetése - így lehet hatékonnyá tenni a rendszert. Ehhez pontosan fel kell mérni az állami ingatlanok műszaki állapotát, hogy az államigazgatásban ki és hogyan dolgozik. A minisztériumi épületek felmérésébe korábban már két kormány, az Orbán- és a Medgyessy-kabinet is belekezdett, különböző ingatlangazdálkodási elvek alapján, azonban nem fejezték be a szakmában facility managementnek nevezett folyamatot, amelyet a legnagyobb piaci szereplők már bevezettek. Ezzel lehet elérni a hatékony működtetést, azt, hogy minden négyzetcentiméter ingatlanterület ki legyen használva, megvalósulásához azonban nagyon sok falat kell még lebontani.
- Mekkora összegből és milyen módon épülne fel ez a rendszer?
- Első körben a vagyonelemek kezelőitől kérünk be adatokat. A felmérés mintegy 2 milliárd forintba kerülne, és legalább két évre lenne szükség a megvalósításához. Az olasz és brit példát megvizsgálva azt látjuk, hogy öt és tíz év közötti időtartamot vett igénybe az állami vagyon műszaki felmérése, aminek hatékony elvégzéséhez egységes szemléletre és központi vezetésre van szükség. Az általános tapasztalatok szerint egy ilyen rendszer felépítése már az első évben 10-15 százalékos megtakarítást jelenthet az ingatlanokhoz kapcsolódó költségekben. Ha bevezetnénk ezt a fizetési rendszert, az intézményeknek vagyonkezelési díjat kellene fizetniük, ez azonban nagyságrendileg megegyezik azzal az összeggel, amelyet a központi közigazgatási szervek egy év alatt az épületek fenntartására, felújítására, karbantartására kifizetnek, így nem terhelné pluszban a költségvetést. Hatására azonban koncentráltabban, rendezettebben oszthatnánk el az összeget, azon épületekre költhetnénk, amelyeknek valóban szüksége van rá. Éves szinten a közigazgatási szervek mintegy 150 milliárd forintot költenek erre a célra az elmúlt öt év tapasztalatai alapján.
- Milyen problémákat tapasztal jelenleg az ingatlangazdálkodásban?
- A magyar államigazgatásban elterjedt nézet, hogy az iroda nagysága határozza meg a pozíció presztízsét, ami nem nevezhető költséghatékony elvnek. Multinacionális vállalatoknál a vezérigazgatók irodája 30 négyzetméter, szemben az államigazgatásban gyakori 50 négyzetméteres helyiségekkel. Tudatosítani kell mindenkiben: a presztízs nem azon múlik, hogy mekkora irodában ül. Természetesen vannak olyan közjogi méltóságok, akik ez alól kivételt jelentenek, de egy főosztályvezető nyugodtan ülhet 16 négyzetméteres irodában is. Az ingatlangazdálkodás másik problémája, hogy azt sohasem lehet négy év alatt megoldani. Bármilyen projekt megtérülése legalább öt-hat évben mérhető. Jó példa erre a kormányzati negyed terve, ami ragyogó ingatlangazdálkodási elképzelés, de nincs olyan műszaki megoldás, ami ennek megvalósítását egy ciklus alatt lehetővé tenné. Magyarországnak egyébként van kormányzati negyede, Budapest belvárosában, ahol a minisztériumi épületek találhatók. Ezek jó helyen is vannak, a háttérintézményeket azonban le kell választani, meg kell határozni, hogy mely tevékenységek helyezhetők el a minisztérium épületétől távolabb. Sokat lehetne javítani a minisztériumi épületek üzemeltetésének hatékonyságán, többek között hatékony felügyeleti vagy klímarendszerek bevezetésével is.
- Az ingatlanvagyonhoz milyen egyéb vagyonelemek kapcsolódnak?
- Az ingatlanvagyonon kívül az ingó vagyonelemek, a vagyoni értékű jogok kezelése is a mi feladatunk, ami igen jelentős munkát jelent, mivel ez magában foglalja a bányakavics értékesítésétől az államot megillető szerzői jog kezelésén át a műkincsek védelméig az állami feladatokat. Az ingó vagyonelemek állami tulajdonba kerülhetnek visszterhes szerződéssel, ajándékozással és örökléssel is. Ezeket a vagyonelemeket leggyakrabban vagyonkezelésbe adja az MNV Zrt. és ezzel segíti elő az állami feladatok hatékonyabb ellátását. A költségvetési szervek egymás közötti vagyonelem-átadásai nehézkesen mennek, elsősorban a jogszabályi előírások miatt, de dolgozunk azon, hogy hatékonyabban és kevésbé bürokratikusan működjön az ingóságok kezelése, nem ellehetetlenítve, hanem inkább segítve a költségvetési szervek munkáját. Vagyontárgyakat a magyar állam örökléssel is megszerezhet, leggyakrabban akkor, ha az örökhagyónak nincsenek törvényes örökösei és érvényes végrendeletet se hagyott hátra és így szükségképpen az államra szállnak. Ezek igen széles portfóliót jelentenek az üres lakástól a berendezési tárgyakon keresztül a vagyoni értékű jogokig. Legtöbbször nem képviselnek valós értéket, nincs rájuk piaci kereslet, így előfordult már az is, hogy a vagyontárgyakra többet kellett költeni (őrzés, kezelés), mint amennyi pénz befolyt az értékesítésből.
- Hogyan értékelné a felsőoktatási intézményekkel megkötött vagyonkezelői szerződések létrejöttét?
- A felsőoktatási intézmények is központi költségvetési szervek, amelyekre azonban külön speciális jogszabály vonatkozik, a felsőoktatási törvény kezeli önállóságukat, autonómiájukat. Ez komoly ellentmondást okozott a vagyonkezelői szerződések tárgyalásának első időszakában. Közel egyéves tárgyalássorozat után a legnagyobb eredményeket mégis ezen a területen értük el, a legtöbb vagyonkezelői szerződés itt köttetett. A felsőoktatási törvény módosítása bizonyos jogszabályi ellentéteket feloldott, egyértelműen kimondta, hogy a felsőoktatási intézmények miben rendelkeznek önállósággal, és mi az, amiben tulajdonosként az MNV hozzájárulása szükséges. Az egyetemek és főiskolák önállóan gazdálkodnak közel 180 milliárd forint értékű állami vagyonnal.
A szerződések aláírásával helyükre kerültek az ingatlan-nyilvántartási kérdések, pontosan tudjuk, hogy melyik intézménynél milyen ingatlanok vannak. Az egyetemek összevonásából adódóan itt számos probléma volt korábban, hiszen a megszűnő intézményeknek kellett (volna) jelenteniük a változást, ami nem minden esetben történt meg. Az intézmények tulajdonosi jóváhagyás nélkül értékesíthetik vagyonukat - amennyiben az fejlesztési, korszerűsítési célt szolgál -, az MNV-nek csupán utóellenőrzési joga van, illetve azt teheti meg, hogy ha állami feladat ellátásához szükséges az adott ingatlan, akkor a piac helyett, külső szakértők által készített értékbecslés alapján megvásárolja az ingatlant.
- Milyen problémák merülnek fel az önkormányzatok vagy például a MÁV vagyonával kapcsolatban?
- Amikor az önkormányzatok uniós pályázatokon forráshoz jutnak például útépítésre, az utat állami területen építik fel. Itt az a kérdés merül fel, hogy hogyan engedjük az állami tulajdonú közterületre az önkormányzatot, hogy ott például buszpályaudvart építsen. Országos főút azonban nem adható önkormányzati tulajdonba - így meg kell teremteni és kezelni kell azt a jogviszonyt, ami alapján használhatja a szükséges területet. Sok ehhez hasonló jogszabályi nehézség van a rendszerben, ami túlszabályozottságot jelent és ilyen jogi környezetben nehéz a feladatot nem bürokratikusan ellátni. Jelentős megoldandó problémát jelent a MÁV óriási vagyonának kezelése. Nem teljesen tisztázott, hogy mi az államé és mi magáé a gazdasági társaságé. Az egyetemekhez hasonlóan itt is meg kell határozni a tulajdonviszonyokat, a vagyon hasznosításának módját, a bevételek elosztásának rendjét. A MÁV Zrt.-hez az a bevétel folyhat be, ami a működéséhez, a közfeladatának ellátásához szükséges, az állami vagyonból származó bevételeknek viszont a központi költségvetésbe kell befolyniuk, és ha ezt esetleg ismét a MÁV-ra kell fordítani, annak egy újabb döntésből kell erednie.
