Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Borbély Gábor
vezető elemző
CB Richard Ellis
A vártnál lassabban alakult idén a piac - talán ez volt az év legnagyobb csalódása. Be kellett látnunk, hogy 2009 nem csupán egy egyszeri kiugró visszaesés volt, hanem egészen más íven haladunk kifelé a válságból, és sokkal lassabb lesz a növekedés. Mindezek ellenére történtek tranzakciók, 250-300 millió euró közé várom az idei befektetési volument, ráadásul megváltozott a dealek minősége is tavalyhoz képest, amikor az Arena Plaza kényszer-értékesítése volt a fő tranzakció. Bár a válság utáni árazási szinten, de azért megjelentek a vevők, elkelt az Allee, a K3, az Ü48 és az Erste is vásárolt néhány vidéki hipermarketet. Kedvezően hatnak az autógyári beruházások is. Makroszinten visszafogott mindent a görög válság, ez erősen befolyásolta az akkor éppen lassú felépülésben lévő piacot, miként a politikai változások körüli bizonytalanság. A gazdaságpolitikai döntések hatása majd jövőre lesz lemérhető. Az alkalmazkodásban a stabilizálásra kellett fokuszálni a fejlődés helyett. Meg kellett tanulni mondjuk fejlesztés helyett a property managementet, újraértékelni, átgondolni a szerződéseket, a lehetőségeket, engedményeket adni, lelassítani és a meglévő forrásokkal gazdálkodni. A klasszikus ágakból más profilra kellett ráállni. Lassan mindenki felfogja, hogy nem a túlélésre kell berendezkedni, hanem egyszerűen teljesen új pályára álltunk. Ez nem magyar jelenség, világszerte nagyon komoly strukturális és egyensúlyi problémákkal küzd a szektor. Némiképp javult a külföldi megítélésünk, de azért még nagyon vegyes a kép és sok a bizonytalanság. Mindezzel együtt Magyarország rákerült a befektetési szempontból érdekes helyek szűk listájára, az ING értékesítése, abszolút prime high street yealden történt eladása is ezt bizonyítja. Optimistának kell lenni a jövővel kapcsolatban, mindenkinek ki kell hozni a maximumot a saját lehetőségeiből. A meghatározó szereplők már átálltak erre az üzemmódra, és megvan a tervük az évre. Ugyanakkor nagyon nagyok az egyensúlytalanságok, amelyeket nem lehet egyik napról a másikra felszámolni, és egyedi megoldást kell találni. A logisztikai piacon az export és a termelés növekedése gyorsan fellendülést hozhat, ezért itt várom először a pozitív fordulatot, majd a retail, végül az iroda következhet. Nagyon szelektíven, kizárólag a legjobb termékeknél mozdulhat a befektetési szegmens.
Balla Ákos
értékbecslési tanácsadási és piackutatási üzletág-igazgató, Colliers International
Nem mondhatni, hogy a 2010-es év nagy meglepetéseket hozott volna, alapvetően inkább csendesen telt. A piac több szereplője korábban sokkal sötétebb képet festett elemzéseiben, sokan a felszámolások és kényszer-értékesítések évének várták az ideit, s a folyamat el is indult, a bankok elkezdték az ingatlanok visszavételét, de a túlzottan negatív várakozások nem valósultak meg. Nem mintha a várakozások alaptalanok lettek volna, csupán a banki érdekérvényesítés nem volt olyan látványos. A finanszírozás hiánya gyakorolta a legnagyobb hatást a piacra, ami a fejlesztések teljes leállását jelentette, de a működő és bérbe adott ingatlanok esetében is ellehetetlenítette a tranzakciókat. A csökkenő bérlői kereslet és az ebből következő bérletidíj-esés szinte minden alpiacon éreztette a hatását, nehéz helyzetbe hozva ezzel az ingatlantulajdonosokat.
A fejlesztők nagy részének nincs választási lehetősége, alkalmazkodásuk kimerül a fejlesztések fagyasztásában, későbbre halasztásában vagy az időzítésén túl a méret és a funkció jelentős átalakításában. Ez hosszú távú berendezkedést igényel, nem átmeneti állapotra kell tervezni, így strukturális és létszámváltozások is szükségesek lehetnek a korrekcióhoz.
A befektetők alkalmazkodása a vásárlások elmaradásában, az óvatosságban mutatkozott meg a nagyfokú bizonytalanságnak, a benchmarkok hiányának és a finanszírozás eltűnésének "köszönhetően". A tanácsadók képesek talán a legrugalmasabban alkalmazkodni a megváltozott körülményekhez.
A kész épületek tulajdonosai számára az üresedés minden területre kiterjedő növekedése a legnagyobb probléma. Itt az alkalmazkodást az egyedi bérbeadási és marketingstratégia alkalmazása jelenti. A szállodatulajdonosoknak a megnövekedett kínálat és a csökkent kereslet egymást erősítő negatív hatásával kellett szembenézniük, melyre nagyon nehéz megoldást találni. Az elvárások változásának középpontjában mindig az egyes tranzakciók körüli alku áll, legyen az adásvétel vagy bérbeadás. Ezért az elmúlt évben az alku a vevőnek, illetve a bérlőnek kedvezett, és az eladónak/bérbeadónak kellett a saját elvárásait a bérlő igényeihez alakítania. A tanácsadók elvárásai kevésbé hangsúlyosak, ezen a téren a szolgáltatások bővítése és új megoldások keresése került előtérbe.
A gazdaság általános megítélése a választások éve miatt előre láthatóan rossz volt, ám ez kisebb megingások után stabilizálódni látszik. Magyarország ingatlanpiaci szempontból viszont továbbra is jelentősen a térség országai mögött található, össze sem hasonlítható az attraktivitása a befektetők szemében mondjuk Lengyelországgal. A külföldi megítélés kapcsán felhívnám a figyelmet arra, hogy a nyugat-európai ingatlanalapok várhatóan nem a megítélésünk miatt lesznek kevésbé aktívak a piacunkon, hanem az egyéb problémáik miatt. A kereskedelmi ingatlanok piacán 2011 az üres területek növekedését jelentheti. A folyamatban levő kereskedelmi fejlesztések is megkérdőjelezhetőek, hiszen ezek mögött fogyasztói vagy valós bérlői igény nincs, a növekedő kínálat és a csökkenő kereslet miatt kedvezőtlenebb helyzetre számíthat a piac összes szereplője, a nagyon egyedi ingatlanok tulajdonosait és a kifejezetten hosszú távra bérbe adott ingatlanokat kivéve. Az irodapiacon a csökkenő új kínálat és a gazdaság remélhető talpra állásával tapasztalható bérlői kereslet a 2010-es évnél kedvezőbb helyzetet is teremthet jövőre, de csak mérsékelt optimizmussal tekintek erre az évre.
Az ipari ingatlanok piaca az ideihez hasonlóan alakulhat, vagyis a kisebb tranzakciók élénkülésére és az ipari, termelő tevékenységek aktivitására számítunk. Az új építésű lakóingatlanok piaca jelenleg túlkínálatos, a kínálatban nagymértékben nagy alapterületű vagy nehezen eladható lakások vannak jelen. Az általános fellendüléssel viszont a pár ezres túlkínálat után gyorsan keresleti piac fejlődhet ki. A használt lakóingatlanok piacán többéves árcsökkenés, stagnálás után stabilizálódás figyelhető meg, és a korábbi álmok helyett a reális kereslet megfogalmazódásával a kereslet-kínálat normális egymásra találása várható. Megugrásra ugyanakkor egyik területen sem számítok.
Charles Taylor
ügyvezető igazgató
Cushman & Wakefield
Számítottunk rá, hogy 2010 kemény év lesz, mivel a fő piacokon, például Nagy-Britanniában, Németországban és Franciaországban komoly volt a visszaesés. Magyarországon azonban nem ez történt. Az ING Allee Shopping Center-eladása a vártnál is nagyobb érdeklődést váltott ki, azt hiszem, jó néhány német alap bánhatja, hogy kihagyta ezt a lehetőséget. Ügynökségi oldalon a kiskereskedelmi helyzet éppen olyan nehéz, mint amilyenre számítottunk, az irodapiac ugyanakkor továbbra is rugalmas maradt, legalábbis a legjobb minőségű ingatlanok esetében.
A piacra a legnagyobb hatást az újonnan megválasztott kormány IMF-fel való szakítása gyakorolta, ez egy időre összetörte az ország gyógyulásával kapcsolatos reményeket. A befektetői bizalom ugyanis továbbra is kulcskérdés. Az Allee Shopping Center eladása az Allianznak és a Starbucks Magyarországra érkezése is számottevő tényező volt 2010-ben.
Mivel Nyugat-Európában már hamarabb elkezdődött a lassulás, volt időnk felkészülni az alkalmazkodásra, lefaragni a költségekből, párhuzamosan a bevételek csökkenésével. Diverzifikáltuk tevékenységünket, jelenleg nagyjából 50-50 százalék az arány a tranzakciós és a nem tranzakciós ügyletek között. Utóbbi körbe főleg a vagyonkezeléssel kapcsolatos tanácsadás került. A körülményekhez képest egyáltalán nem számítanak rossznak az idei eredményeink. Nagyon sok ember életében ez az első súlyos recesszió, és bár a sikerhez vezető technikák különbözőek lehetnek, az biztos, hogy most kétszer akkora erőfeszítéssel feleakkora eredményt lehet elérni, mint a boom idején. Az elvárásokat is ehhez kellett igazítani.
Úgy látjuk, megkezdődött a ciklus elmozdulása, újra élénkül a piac, Varsó egyre több érdeklődőt vonz és a magyar piacon is növekszik az aktivitás. Ugyan egyelőre az ország kikerült a legtöbb nemzetközi befektető látóteréből, de ahogy kezd magára találni a piac, helyreáll a bizalom, a befektetők egyre bizakodóbbak lesznek, és visszatérnek. A jövőre nézve a kiskereskedelmi forgalom növekedésére számítunk, főleg a fővárosban, ami az egész szektornak jót tehet. Ha ez kedvezőbb adózási feltételekkel párosul, az még jobbat tenne az irodai piacnak, mert Budapest vonzó célpontnak számít. A befektetői aktivitás növekedésnek indulhat, a volumen újra megközelítheti a 750 millió eurót, és ha a befektetők el is tudják adni a kész projekteket, a ciklus újraindul. A finanszírozás terén ugyanakkor lehetnek nehézségek. Elsőként a retail szegmens térhet magához, főleg a divatos márkákat kínáló kategóriában. Ezzel szemben a logisztikai ingatlanok piacán lassabb lehet a felépülés, ami az egész magyar gazdaság magához térésének ütemét tükrözi.
Doug Hardman
regionális befektetési igazgató
DTZ
Egy kihívásokkal teli 2009-es év után elmondhatjuk, hogy 2010 a stabilizáció jegyében zajlott. A befektetési piac továbbra is kihívásokkal néz szembe, noha úgy tűnik, elértük a válság mélypontját, a fellendülés mértékével kapcsolatban még megoszlanak a vélemények. A 2010 elején bekövetkezett görög válság, az euró gyengülésének hatására a Magyarországba vetett javuló nemzetközi befektetői bizalom visszaesett. Sajnos Magyarország még mindig szenved attól, hogy az elsők között volt kénytelen igénybe venni nemzetközi támogatási csomagot. Az előbbiek károsították Magyarország hírnevét, így az ország a befektetők kockázatkerülő felfogása miatt a külföldi közvetlen befektetések kedvelt célpontja sem lett. Ezalatt a bérlői piacok elérték a mélypontot, az új fejlesztések aránya jelentősen csökkent, az irodapiacon a bérbeadási szint 2010-ben várhatóan 220 ezer négyzetméter körül lesz, melyből körülbelül 40 százalék a nettó bérbeadás. Tágabb európai szinten a vártnál gyorsabb fellendülés tapasztalható, mely a reális piaci árak hasonlóan gyors visszatérését hozta. Az európai befektetési piacokon elindult egy valós árazási folyamat, és amint a befektetők kiigazítják Magyarországgal szembeni kockázatvállalási hajlandóságukat, úgy gondoljuk, hogy hazánk olcsónak fog tűnni ebben a viszonylatban. Ám a bérlői piacokon tapasztalható túlkínálat jelentős hatással bír, ami rövid és középtávon aláássa a befektetők bérleti díjak emelkedésébe vetett bizalmát. A DTZ már 2008-ban is azt mondta és ma is úgy látja, hogy azok a szereplők a legsikeresebbek, akik hajlandók rugalmasan együttműködni úgy a bérlőikkel, mint partnereikkel és hitelező bankjaikkal. A piacon az átstrukturálás számos formáját láttuk, a tulajdonosok a bérleti kondíciók tekintetében egyre rugalmasabbak, hogy megtartsák bérlőiket. Ezt szemlélteti az is, hogy 2010 januárja és szeptembere között a meglévő bérleti szerződések hosszabbítása tette ki az összes bérbeadás 42 százalékát, míg 2008 hasonló időszakában ez az arány csupán 18 százalék volt. Nem meglepő, hogy a legsikeresebbnek most is a jó minőségű projektek bizonyultak: ezeknek inkább sikerült megtartani a telítettségi szintet és a bérleti díjakat, míg a másodlagos ingatlanok megszenvedték a válság hatását.
Míg a 2009-es évre a bizonytalanság és az instabilitás volt jellemző, 2010-re a piaci szereplők megtanultak alkalmazkodni a megváltozott körülményekhez és kihívásokhoz. Ez vitathatatlanul növelte a szereplők stabilitásérzetét és megteremtette a piaci fellendülés alapját. Jelenleg a megfontoltság és a hosszabb ideig tartó döntéshozatal jellemzi a piaci szereplőket. Úgy gondoljuk, hogy általános felfogás a befektetők körében, hogy Magyarország ismét befektetési lehetőségeket kínál, ám nem kívánnak gazdasági és politikai "meglepetésekkel" szembesülni, mert az ezekből eredő bizonytalanságokat negatívan árazzák. Habár a befektetők kockázatvállalási hajlandósága sokat fejlődött, még mindig azok az opportunista befektetők mutatnak hazánk iránt érdeklődést, akik az átlagosnál magasabb hozamokat keresnek. Úgy gondoljuk, hogy eladók és vevők elképzelései mind árazási, mind kockázati tekintetben közelebb fognak kerülni egymáshoz, illetve a bankok közreműködése az ilyen folyamatokban erősödni fog, és ők is a befektetési piac aktív szereplőivé válnak. A bérirodapiacon nagyobb igények esetén az előbérleti tranzakciók aránya várhatóan növekedni fog, mivel jelentős területigény esetén a megfelelő épületekben a jelenlegi kínálat erősen korlátozott. Azok a fejlesztők, akik hatályos építési engedéllyel rendelkeznek, gyorsan reagálhatnak a felmerülő igényekre. Hisszük, hogy a jó elhelyezkedésű fejlesztési lehetőségek továbbra is az irodapiac elsődleges termékei maradnak, ám a jelenlegi piaci körülmények között nagyobb lesz a jelentősége az előbérleti szerződéseknek egy-egy projekt tényleges elindításához. Míg az ipari ingatlanok piacára is nagy befolyással volt a válság, gyorsan tudott reagálni a változásokra, ezért úgy gondoljuk, hogy ez a szektor fog elsőként javuló tendenciát mutatni, mivel az új fejlesztések építési ideje rövid és a bérlői érdeklődés is javul.
Salamon Adorján
elnök-vezérigazgató
Eston International
Várakozáson felüli volt 2010-ben, hogy egyáltalán sor kerülhetett olyan klasszikus befektetési tranzakciókra, mint az ING és a Redevco közötti ügylet vagy az Allee eladása. Meglepetés számunkra a banki workout részlegek felkészületlensége, mert bár egyre több bank eljutott oda, hogy elvegye az ingatlant, de láthatóan nem tudja, hogy mit kezdjen vele. Veszteséget nem akarnak leírni, de az még nem tudatosult, hogy a bedöntés után is lesznek költségek az üzemeltetéssel. Év közben a finanszírozás hiánya és az országimázs problémái hatottak legerősebben a piacra, utóbbi megerősítése, a bizalom visszaállítása nagy kihívás. Korrekcióra a lengyel és a cseh piacon is sor került, ám utána visszatért az élet, s a piac ment tovább, nem úgy, mint nálunk, így az élénkülést is ez a két tényező, valamint a GDP növekedése határozza meg. Az alkalmazkodás a legkiszolgáltatottabb piaci szereplők - a nyitott fejlesztésben érdekeltek - számára jelentette a legnagyobb kihívást, hiszen fel kellett ismerniük a megváltozott árszintet és azon szerződni, még akkor is, ha ez nem illik bele a hosszú távú stratégiába és az üzleti modellbe. Idén a cash flow, az épületek töltése került a középpontba, félretéve a korábbi bérletidíj-elvárásokat, mostanra mindenki realizálta, hogy ebben a piaci környezetben csak így lehet működni. Az irracionális igényeket - például raktáráron irodát bérelni - kivéve ezért ma már meg tudnak állapodni a bérlőkkel. Ezzel párhuzamosan a bérlők is egyre tudatosabbak lettek, széleskörűen tájékozottak és megfontoltak. A hektikus viszonyok miatt a korábbinál fontosabb szerep hárul a tanácsadókra a kiegyensúlyozott, racionális tranzakciók létrehozása érdekében. Viszonylag hektikus volt az ország külföldi megítélése, a választások óta azonban megindult a lassú javulás. A felépülést elsőként az ipari ingatlanpiacon várom. A logisztikai cégek régiókban gondolkodnak, s az észak-északkeleti térség alacsony üresedése arra utal, hogy itt könnyen megindulhat a piac. Az irodapiacon várhatóan drasztikusan elválik majd a jó és a rossz projekt, s az épületeknél nem a sikeresség mértéke lesz a mérvadó, hanem a léte. Vagyis egy gyenge lokáció rossz tervezéssel párosítva kiadhatatlanná válik. Egyébként úgy érzem, inkább egy-egy villanásszerű pozitív eredmény megjelenésére számíthatunk, ezek lesznek a piac magára találásának jelei, mintsem a lépésről lépésre való fokozatos javulás.
Furulyás Ferenc
ügyvezető igazgató
Jones Lang LaSalle
Az előzetes várakozásokat igazolta a 2010-es esztendő, mert a bérleti díjak estek mind az iroda-, mind a bevásárlóközpontoknál, ezért egyre nehezebb meggyőzni a befektetőket. Emiatt az idei befektetési volumen mindössze 200 millió, jobb esetben 244 millió euró körül alakul. Csalódás, hogy nem sikerült kitörni az ördögi körből, és nem sikerült olyan pozitív pr-t kialakítani, ami kedvezőbb helyzetbe hozhatná az országot. Ugyanakkor a kedvező változások közé sorolom az irodapiaci fejlesztések csaknem teljes leállását, mert innen már szükségszerű lesz az üresedési ráta csökkenése. Pozitív hatása volt az illetéktörvény év eleji változásának is. A legpozitívabb történés a kiskereskedelmi piacon, hogy a válság ellenére megnyitott egy új bevásárlóközpont a JLL bérbeadása segítségével, úgy, hogy a bérbeadás a válság kezdetével egyszerre indult. Ugyanakkor sok kiskereskedő számára csalódást jelentett, hogy 2009-es várakozásaikkal ellentétben a 2010-es évvel mégsem ér véget ér a válság. A piacra év közben egyébként a hitelhiány volt a legnagyobb hatással és az ország makromutatóinak gyengesége a régió más országaihoz képest. Mivel új kereskedőket nehéz az országba vonzani, úgy érzem, az ingatlanfejlesztők az egyediségre/témákra koncentrálnak vagy legalábbis próbálnak figyelni rá.
Mindemellett az üresedés fokozódása gyakorolta a legnagyobb nyomást. Mindenkitől a korábbinál nagyobb rugalmasságot követelt ez az állapot, ebben a bankok is partnerként viselkedtek. A tartalékok gyűjtése mellett nem döntötték be a projekteket, tőkemoratóriumot hirdettek, vagy a futamidő hosszát változtatták meg és eltekintettek a pótlólagos fedezet bevonásától. Az alkalmazkodás a bérbeadóktól is konstruktív magatartást kívánt a bérleti díjak csökkentése mellett a kialakítási hozzájárulások, a feltételek alakításában. Sok esetben alkalmaznak például lépcsőzetes bérleti díjat. Sok üzleti tervet kellett az új feltételekhez igazítani, de a piaci szereplők többségnek ez jól sikerült. A valódi kihívás ebben leginkább az volt, hogy az egyedi vagy annak tűnő esetekkel ne teremtsünk példát a további projekteknek, és megértessük a bérlőkkel, hogy a jelenlegi bérleti feltételek nem tarthatóak hosszú távon, átmeneti segítségről van szó. A rugalmasság miatt a bérbeadók biztosítékok iránti elvárásai nőttek, anyavállalati garanciát vagy az aláíró cég erősebb ellenőrzését igénylik. Általában igaz, hogy csökkenteni kellett a megtérülési és a profitelvárásokat és prudensebbé tenni a működést. A dealek hosszabbak, az ügyfelek sokkal több időt vesznek igénybe, a lelassult üzletmenetet nagyon nehéz lesz újra felpörgetni. A magyar piac külföldi megítélése kis kilengésekkel, de folyamatosan rossz volt a kormányzati kommunikáció következményeként, sőt úgy tűnik, a külföld túlreagálta a helyzetet. Óvatos lennék azzal, hogy innen csak felfelé vezet az út, mert noha 2009-ben is ezt mondtuk, mégsem így történt.
Jövőre valószínűleg elindul a fejlődés a nyugati világban, aminek a motorja a német gazdaság lesz, ez Magyarországot is húzhatja. Ha csökken az üresedés és felpörög a gazdaság, elindulhat egy-két fejlesztés is, de inkább az év második felében. Talán lesz némi fogyasztásnövelő hatása az szja-változásnak, és a beruházási kedv is nőhet a béreink kompetitívebbé válásával. Azaz nem néz ki rosszul 2011, csak éljük túl. A külföldiek egyébként nem értik, mi történt az országgal, hiszen a kilencvenes években élen jártunk a régióban. A befektetési piac fellendülése egyértelműen az ország megítélésének a függvénye, mert a megfelelő kínálat rendelkezésre áll. Ráadásul a nagyon attraktív lengyel piac olyan szinten megdrágult, hogy Magyarország még a többletkockázattal együtt is vonzóbb lehet, mert a kockázat árazása 50-70 bázispont, míg a hozamkülönbség elérheti a 100 bázispontot is. Az irodapiac bőségesen kínál első osztályú épületeket 40-60 millió euró között, a kiskereskedelmi szegmens a lényegesen nagyobb volumen miatt már kérdésesebb, a 200-300 millió euróért vásárlók köre ugyanis lényegesen korlátozottabb. Egy jó irodánál 2000-2500 euróval, a retail területen azonban 3000-3500 euróval kell kalkulálni a négyzetmétereket. Korlátozott az érdeklődés a logisztikai ingatlanok iránt, ebben a szegmensben kevés is az intézményi befektetőknek megfelelő minőségű kínálat, ráadásul a bővítés nagyon rövid idő, 4-6 hónap alatt megoldható. Véleményem szerint az irodapiac térhet magához elsőként, a fogyasztás fellendülésének függvényében ezt követheti a retail, a logisztika pedig csak ezek után. A befektetési piac trendje nehezen kontrollálható, egy-egy gazdasági megnyilatkozás ugyanis hihetetlen károkat okozhat.
