Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Az ingatlanokba fektető alapok jegyeinek népszerűsége az utóbbi években hirtelen megnőtt. Sokan nyilvánvalóan ilyen áttételes módon próbáltak és próbálnak ma is közvetlen ingatlanbefektetés nélkül legalább egy kis extrapénzre szert tenni. Az ingatlanpiaci alapok jegyeibe fektetett pénzek megugrásának okát és az ezen a téren várható fejleményeket az alapok jegyeit (is) forgalmazó bankok meglehetősen eltérően látják.
Az Inter-Európa Bank (IEB) üzletágvezetője, Jasper Miklós szerint az ingatlanpiaci alapok „szárnyalása” a befektetők és az alapkezelők részéről is egyértelműen kötődött az elmúlt években tapasztalt, a lakáshitelezés felfutásához kapcsolódó ingatlanpiaci boomhoz. A lakáshitel-támogatási rendszer 2003. végi szigorítását követően azonban a lakáspiac érezhetően lassul és a 2002–2003-ban tapasztalt piaci robbanáshoz hasonlóra a közeljövőben nem lehet számítani. Mindez a befektetők figyelmét is egyéb befektetési területekre irányíthatja, így elképzelhető, hogy csökken az ügyfelek ingatlanpiaci alapok iránti érdeklődése. Jasper szükségesnek tartotta megjegyezni, hogy a lakáspiac lassulásával párhuzamosan az ingatlanalapok teljesítménye nem feltétlenül romlik, hisz az alapoknak az építésen kívül az ingatlanokhoz kapcsolódó egyéb tevékenységekből is származik bevétele (például bérbeadás, irodapiac).
Az MKB Banknál úgy vélik, az elmúlt években a jól kiválasztott ingatlanbefektetések a régió felértékelődési hullámának köszönhetően mentek keresztül jelentős értéknövekedésen. Jelenleg viszont úgy látszik, hogy ez a folyamat – amely az ingatlanok szinte teljes körét érintette – elérte a csúcspontját. Ha most fektet tehát valaki ingatlanba, néhány kiemelkedő projekt kivételével – ezeket a lakosság egyébként is legfeljebb ingatlanalapokon keresztül érheti el – az átlagos befektetésmegtérülési mutatókat tudja csak elérni.
A Raiffeisen Bank szakembere ezzel szemben azt gondolja, hogy az ingatlanalapok iránti növekvő kereslet elsődleges oka az alternatív hozamok, elsősorban a betéti kamatok elmúlt időszakban lezajlott csökkenése volt. A felgyorsult tőkebeáramlást (egyre többen, mind nagyobb összegeket fektettek ingatlanpiaci alapba) viszont szükségszerűen követette az alapok „felhígulása”, azaz az ingatlankitettség csökkenése – egy ingatlantranzakció jellemzően több hónapos előkészítést igényel. A nagyobb kezelt vagyon növelte az ingatlanok iránti keresletet, ez pedig maga után vonta az ingatlanpiacon elérhető hozamok csökkenését is (az ingatlanalapok szemszögéből nézve), egy olyan helyzetben, amikor az alacsony nemzetközi kamatszint miatt a piacon eleve alacsonyabb hozamelvárású külföldi befektetőkkel kell versenyezni.
A befektetőket persze kevéssé érdekli, hogy a múltbeli megugrás pontosan miért is következett be, nekik igazán az a fontos, hogy a jövőben a hozamok tekintetében mire lehet számítani. A CIB Banknál azt gondolják, hogy a hazai ingatlanpiac, bár valóban csökkenő, de még így is kedvező megtérülést nyújthat az elkövetkező néhány évben. Továbbra is stabil, az állampapírok hozamát meghaladó teljesítményt várnak tehát az ingatlanpiacon befektető alapoktól. Ezen a területen sem védhető azonban ki – tették hozzá – a csökkenő hozamok hatása. A Raiffeisen Bank szakembere arra is rávilágított, hogy miért „lopódznak” át az alacsonyabb hozamok az ingatlanbefektetési jegyek árfolyamának alakulásába. A betéti és állampapír-piaci hozamok csökkenése, mint kifejtette, közvetlen hatással is van az ingatlanalapok teljesítményére, hiszen a törvény értelmében az ingatlanalapok által nem ingatlanban tartott vagyon kizárólag alacsony kockázatú eszközökbe (betét, maximum egyéves hátralévő futamidejű állampapír) fektethető. Minél nagyobb a már említett felhígulás, annál közvetlenebb a pénzpiaci hatás.
Az OTP Banknál ugyanezt a másik oldalról szemlélik: egy jól felépített ingatlanportfólió jóval kevésbé van kitéve az elmúlt időszakban tapasztalható pénzpiaci hozam- és árfolyamváltozásoknak, ezért időszakonként attraktívabb és főleg kiszámíthatóbb hozamot érhetnek el a befektetők más hasonló kockázati besorolású alapokhoz viszonyítva. A K&H Bank igazgatója, Demeter Ákos szerint az ingatlanpiaci alapokat valóban csökkenő, de továbbra is kiemelkedően magas hozamszint jellemzi majd.
A Citibanknál is úgy látják, hogy az ingatlanalapok hozamai közép- és hosszú távon általában magasabbak, mint a pénzpiaci hozamok. Itt azonban azt is hangsúlyozták, hogy az ingatlanalapok kockázata is meghaladja a pénzpiaci instrumentumok kockázatát. Magyarország még nem tapasztalt meg komoly árcsökkenést az ingatlanpiacon. A részvényalapok is nagyon népszerűek voltak 1998 előtt, azóta pedig indokolatlan félelem tapasztalható e téren. Az ingatlannak mint eszközosztálynak tehát helye van a befektető portfóliójában, azonban itt sem szabad megfeledkezni a portfóliódiverzifikáció fontosságáról. Utóbbi létjogosultságát az OTP-nél és az MKB-nál is hangsúlyozták.
A legnagyobb magyarországi pénzintézet szakemberei úgy vélik: az ingatlanpiaci alapok hozamai továbbra is versenyképesek lesznek a hasonló kockázati (elsősorban állampapír-) alapokkal, ezért a közeljövőben további növekedésre számítanak. Ugyanakkor megjegyzik: Magyarországon, ahol a magánszemélyek vagyonának legjelentősebb hányada ingatlanban (saját lakásában vagy házában) van, különösen tanácsos egy egészséges arány fenntartása, a megtakarítások olyan megosztása, amelyben az ingatlan (-alapok) mellett más, jellemzően pénzpiaci befektetések is helyet kapnak, sőt a szabad pénzeszközök tekintetében dominálnak.
A Raiffeisen Banknál a jövő nagy kérdésének azt tartják, hogy melyik alap hogyan tud megküzdeni a növekvő tőkebeáramlással és a magasabb hozam érdekében milyen pluszkockázatokat mer felvállalni (fejlesztések, kockázatosabb piaci szegmensek). Fejlett piaci tapasztalatok alapján – tették hozzá – hosszabb távon az ingatlanalapokkal szembeni reális elvárás az állampapír-piaci hozamokat 2-3 százalékponttal meghaladó teljesítmény.
