Mi történt a lakáspiacon 2025-ben? Elképesztő energiákat mozgósított az ország

A pandémiát követően beinduló lakáspiac lendületét a 2022-ben kirobbant orosz-ukrán háború, a kapcsolódó energiaválság, az elhúzódó gazdasági világkrízis és a globális infláció akasztotta meg. Sőt, a magyar infláció Európában különösen kirívó számokat produkált, a döbbenetes mértékű áremelkedések pedig az „elmosódó” jövőképpel párosulva leértékelték a fizetések vásárlóerejét. Ebben a bizonytalan helyzetben a magas jegybanki alapkamat még rátett egy lapáttal, és a lakáspiac visszaesett.

Az első hullámot az állampapír-kamatok generálták

Majd 2024-ben elérkezett a fordulópont, a lendület pedig idén is markánsan folytatódott. Egyrészt tavaly a mérséklődő inflációnak köszönhetően a lakáshitelek 6 százalék közelébe csökkentek, amely egyfajta lélektani határnak bizonyult a vásárlók körében a korábbi 8-9 százalékos kamatok után.

A gazdaság és az üzleti élet legfrissebb hírei az Economx.hu hírlevelében.

Kapcsolódó

Másrészt a magas infláció miatt idén egyes állampapírok hatalmas kamatot fizettek ki az év elején, aminek következtében jelentős tőke érkezett a lakáspiacra, illetve a magánnyugdíjpénztári megtakarítások adómentes lakáscélú felhasználhatósága újabb lendületet adott az adásvételeknek. Csak a Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) után nagyjából 18-19 százalékos kamatot realizálhattak a befektetők, amely mára már jócskán visszaesett (4-5 százalék).

Az infláció tovább mérséklődött, bár mostanában valamivel 4 százalék alatt megtorpant, ennek következtében a lakáspiac is emelkedő pályára lépett mind a tranzakciók számát, mind az árak emelkedését tekintve. Ugyanakkor a kínálat nehezen követte a kínálatot, ezért a megfelelő minőségű ingatlanok hiányoztak a piacról, miközben a felújítandó lakások a magas felújítási költségek miatt – anyagdíjak és munkaerőköltség – még mindig kevésbé voltak vonzók a vásárlók számára.

Az első félévben az ingatlanközvetítők tapasztalatai és a lakáshirdetési portálok (ingatlan.com, zenga.hu) adatai szerint február és április között tetőzött a piac, majd bekövetkezett a csendes konszolidáció. Összességében emelkedtek az árak, lassan nőni kezdett a kínálat is a kereslet stabilitása mellett.

Majd jött a második hullám

Vagyis a nagy lendület nyár elejére fulladt ki, de ekkor érkezett az újabb muníció a kormány oldaláról, vagyis beharangozták az Otthon Start Programot (OSP). Mindössze 2-3 hónapos megnyugvást láthattunk a piacon, hiszen a nyár második felében – a korábbi tapasztalatokhoz képest szokatlan időszakban – az OSP miatt beindult a lakáspiac, megnőtt az érdeklődők száma az ingatlanhirdetési oldalakon. A nagy kereslet szeptemberben kezdett realizálódni, amikor az OSP elindult hódító útjára, amit a lakáshitelpiac októberben követett le első ízben az adatok alapján. Az Magyar Nemzeti Bank (MNB) októberi adatai szerint az OSP keretein belül kötött új szerződések értéke 183 milliárd forint volt egy hónap alatt, ami elképesztő adat a korábbiakhoz képest.

A két nagy keresleti hullám eredményei már megmutatkoztak az Eurostat októberi statisztikáiban is: idén a második negyedévben 15,1 százalékkal emelkedtek a magyar lakásárak az egy évvel korábbi hasonló időszakhoz képest. 2010 óta Magyarországon közel 280 százalékkal emelkedtek a lakásárak, vagyis majdnem a négyszeresükre ugrottak. Ezzel listavezető volt a magyar piac, összehasonlításként az Európai Unióban összesítve mindössze 60 százalékos áremelkedést regisztráltak ebben az időszakban.

Az MNB statisztikái szerint 2025-ben Magyarország produkálta az Európai Unió legmagasabb lakásár-emelkedését, hiszen 2025 második negyedévében a növekedés 17,9 százalék volt nominálisan, amely a harmadik negyedévben 23,9 százalékra gyorsult. Sőt, Budapesten még ennél is döbbenetesebb az áremelkedés, hiszen a harmadik negyedévben az egy évvel korábbihoz képest már 29,9 százalék a gyorsulás.

„Egyedülálló volt az idei év, az ingatlan.com-nál töltött több mint 15 éves pályafutásom alatt még nem találkoztam ilyen helyzettel, hogy egy naptári éven belül két olyan durva keresleti hullám csapjon le a lakáspiacra, mint az év eleji PMÁP-os befektetői roham, illetve az OSP által megtámogatott első lakásvásárlók rohama. Ezeknek a keresleti hullámoknak a „lélektana” és dinamikája viszont merőben különböző volt az idei évben” – elemezte az évet az Economx megkeresésére Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője.

Állami ösztönzők

Érdemes hozzátenni, hogy bár a fizetések próbálják utolérni a magas infláció miatt elszenvedett veszteségeket, ez a valóságban kevésbé realizálódik, vagyis az állami intézkedések stimulálják a lakáspiaci fellendülést. Ez a kettőség az MNB által közzétett túlértékeltségi mutatóban érhető tetten, amely nőtt az elmúlt időszakban. Ez a mutató azt jelzi, hogy a gazdasági alapfundamentumok alapján történt-e a lakásár-robbanás, vagy más tényezők befolyásolják a piacot.

Vagyis a fundamentumok és az árak közti rés egyre csak nyílik, hiszen az MNB mutatója szerint országosan 18,8 százalék a túlértékeltség, a fővárosban még ennél is magasabb.
Vagyis a lakások ára látványosan gyorsabban nő, mint a jövedelmek, a bérleti díjak, az építési költségek vagy éppen a megfizethető hitelösszeg. Ez a piaci túlfűtöttség előbb-utóbb a stabilitást is érinti, ezért jelentette be a jegybank, hogy 2026-tól szektorális tőkepuffert ír elő az ingatlanfedezetű hiteleknél, vagyis erősebb védekezésre kötelezi a bankokat egy esetleges negatív fordulat esetére.

Esetünkben a már említett állami intézkedések meghatározók, de hozzá kell tennünk, hogy az elmúlt évtizedekben mindig is a magyar politika fontos eleme volt a családtámogatási rendszerek összekapcsolása az otthonteremtési célokkal. Ebbe a sorba illeszkedik a CSOK, később a Babaváró, majd a CSOK Plusz vagy éppen a Munkáshitel. De említhetjük az 5 százalékos áfát az újépítésű lakásoknál vagy az albérlettámogatást, míg most képbe került az OSP.

OSP a jolly joker

Az OSP minden korábbinál nagyobb hatást gyakorol a magyar lakáspiacra, hiszen az első lakást vásárlók helyzetbe hozásával – 3 százalékos fix kamat, 10 százalékos önrész, 50 százalékos tulajdonrész esetén is részvételi lehetőség, nem kötelező bentlakás stb. – az egész adásvételi láncot, ha úgy tetszik az egész lakásökoszisztémát megmozgatta.

Az első lakásvásárlók célpontjai azok az ingatlanok, amelyeket a fiatal házasok eladnak, hogy nagyobb ingatlant véve gyermeket vállaljanak, vagy ha újabb gyermeket vállalnak a szülők, akkor az idősebbek otthonaiba költözhetnek, akik pedig miután a gyerekek kirepültek, már kisebbe szeretnének költözni. Az OSP-vel az első lakásvásárlók lettek megszólítva, akik tízezres nagyságrendben jelenhetnek meg a piacon. A friss kínálat emiatt olyan mértékben kezdett emelkedni októbertől, hogy a kereslet szezonális csökkenésével párhuzamosan az eladó lakások választéka is növekedni tudott.

Vagyis az OSP dinamizálja az egész láncolatot, olyan ez, mint amikor kavicsot dobunk a vízbe, amely megváltoztatja a közvetlen és közvetett környezetét is. Sőt, a pillangóhatást is említhetjük, hiszen ez a program társadalmi-gazdasági értelemben is nagyobb hatást gyakorolhat. Mire gondolunk? Az OSP komplex célrendszerrel rendelkezik, hiszen egyrészt az első lakást vásárlókat kívánja helyzetbe hozni, ahogy említettük, másrészt a szánalmas adatokat mutató lakásépítési kedvet kívánja felrázni, ami az építőipar számára egy mentőöv a siralmas évek teljesítménye után.

Itt jön a képbe a Lakhatási Tőkeprogram 100 milliárd forintos állami tőkeinjekció, amelyet pályázaton nyertes ingatlanalapok kaptak, cserébe lakásokat, kisebb részben pedig kollégiumi férőhelyeket, bérlakásokat építenek. Sőt, a 250 lakásnál nagyobb projektek esetében, ha megfelel az összes lakás 75 százaléka az OSP-nek, akkor kiemelt projektekké is válhatnak, ami meggyorsítja a ciklust, így gyorsabban piacra kerülhetnek az új otthonok.

Vagyis visszatérve a kavics és pillangóhatás metaforákhoz, a multiplikátor elemet érdemes górcső alá venni. Sokféle számításról hallani, mi most nem szeretnénk tudományoskodó statisztikákat villantani, de az OSP nem csak a lakásökoszisztémát bolygatja fel, hanem a lakásépítéseket is stimulálja, sőt, a felújítások plusz munkát adnak a generálkivitelezők mellett a kkv-szektornak, és akkor nem beszéltünk a járulékos iparágakról, mint bútoráruházak, barkácsláncok, építőanyag-kereskedők satöbbi satöbbi.

A lakásárak konszolidálódtak

„Az év elején a prémium kamatozású állampapírokból tért vissza a befektetők egy része a lakáspiacra, ami 2025 első néhány hónapjában éves összevetésben 23-25 százalékos áremelkedést okozott. A befektetők főként Budapesten és a nagyobb városokban tűntek fel, és előszeretettel vásároltak új építésű ingatlanokat. Ez a hullám már épp lecsengett, amikor bejelentésre került az Otthon Start Program (OSP). Itt a dinamika már lényegesen eltérő volt az év elejihez képest: az egész ország lakáspiaca megmozdult nem csupán Budapest és a nagyvárosok” – tette hozzá Balogh László.

Azonban váratlanul a tavalyi évben és az idei esztendőben dinamikus lakásár-emelkedés 2025 végén szinte megállt. Ugyanis a vevők aktivitása mérséklődött, miközben a kínálat érezhetően bővült, hiszen sokan később kapcsoltak, hogy az OSP miatt most jó áron eladhatják az ingatlanaikat. Ez is függ persze az egyes területek árkategóriájától, hiszen a budai negyedekben ez kevésbé releváns, ellenben a pesti külső kerületekben vagy vidéki lokációkban nagyon is fontos stimuláló tényező lehet. Sőt, az is lehetséges, hogy sokan az új lakáspiac kínálatának bővülésére várnak, és ott szeretnék igénybe venni majd az OSP-t.

Mindenesetre az ingatlan.com novemberi lakásárindexe szerint országos szinten érdemben lassult a lakásárak emelkedése. Havi szinten országosan 0,5 százalékos emelkedés történt, ami jóval elmarad a szeptemberi 2,8, valamint az októberi 1,5 százalékos havi drágulási ütemtől. Budapesten pedig tavaly óta először minimális csökkenés történt: a fővárosban ugyanis 0,1 százalékkal mérséklődtek az árak, ami inkább stagnálásnak tekinthető. Budapest a szeptembert 2,6, az októbert pedig 1,4 százalékos havi drágulással zárta.

„A 1,5 milliós négyzetméter-árkorláthoz Budapesten gyorsan igazodtak a lakásárak, de onnantól kezdve már alig emelkedtek tovább. A fővárosi lakásár-dinamikára tehát éves összevetésben az a jellemző, hogy a nagyságrendileg 25-26 százalékos áremelkedés több mint 80 százalékát az OSP előtt „szenvedte” el a fővárosi lakáspiac. A Budapesten kívüli lakáspiac viszont július után dinamizálódott, és itt jóval nagyobb növekedési potenciál jelentkezik, mint a fővárosban, hiszen ezeken a településeken az árak is jóval alacsonyabb szintről indulnak” – magyarázta Balogh László.

Mi épüljön?

Mivel Magyarország az Európai Unió tagja, fontos megjegyezni, hogy miközben Brüsszelben a szociális bérlakások építését helyezik a középpontba, a Bizottság decemberben be is mutatta a lakhatási tervét, és az Európai Beruházási Bank is irdatlan összegekkel áll a projekt mögé, kishazánkban a magántulajdon szerepét erősítik az előbb felsorolt programokkal. Az is igaz, hogy nálunk tradicionálisan a magántulajdon szerepe domináns (több mint 90 százalék az összes lakásnak), míg Nyugat egyes államaiban ez az arány kisebb. Utóbbi esetébe jegyezzük meg, hogy Németország kivételével azért az arány így is jócskán 70-80 százalék felett van.

Jövőre valószínűleg konszolidálódnak az árak, vagyis az emelkedés nagyságrendje nem éri el az idei rohamtempót, amely az egész Európai Unióban égető kérdés. A kevés újlakás, a drága és korszerűtlen építőipar, az emelkedő árak, az Airbnb és a kevésbé emelkedő átlagfizetések mind-mind hozzájárulnak a kontinensen az általános lakhatási válsághoz. A megoldások már körvonalazódnak egész Európában, azonban az egyes társadalmi rétegek lakhatási feltételeinek javítása terén vannak hangsúlyeltolódások.

Az előbb említett uniós lakhatási terv a lakáskínálat növelésére, a beruházások és reformok ösztönzésére, a lakhatási stresszhelyzetben lévő területeken a rövid távú bérleti díjak kezelésére, valamint a leginkább érintett személyek támogatására összpontosít. Magyarországon továbbra is nagyjából 3 millió ember európai szintű lakhatása jövőképpel együtt még várat magára, de ugyanígy egész Európában nagyjából 40-50 millió ember él meglehetősen rossz körülmények között.

„A 2026-os év lesz az egyik legérdekesebb az elmúlt 10 év lakáspiacára visszatekintve: az OSP-s vevők rohamának láttán megjelentek a piacon a lakásfejlesztők is kifejezetten első lakásvásárlókat célzó kínálattal, ami Budapesten is tízezres nagyságrendet jelent 1,5 milliós négyzetméterár alatt. Már most is vannak olyan kerületek, ahol paneláron lehet új lakást venni, ami az árak korrekcióját is előrevetítheti. A budapesti lakásárak korrekciójával kapcsolatban viszont óvatosan fogalmaznék, mert válsághelyzeten kívül ilyet még nem nagyon láttunk. Budapesten kívül viszont nem nagyon mutatkoznak olyan tényezők, amik bármilyen formában visszafognák a lakáspiac lendületét” – összegez Balogh László.