Már sokszor leírtuk, hogy a 2008-as világgazdasági válság vízválasztó volt a nyugati világban a lakáspiacon, hiszen bár később megtörtént a visszarendeződés, jó néhány tényezőben változások történtek. Ezekre akkor nem koncentráltunk markánsan, most azonban már látszanak a fundamentális problémák. 

A 2010-es években a lakásépítések nagyságrendje nem érte el a kétezres évek ingatlanpiaci bummjának volumenét, ez igaz Amerikára és Európára is. A tartósan magas kamatok és a növekvő árak miatt kevesebb otthont vásárolnak az emberek, a nagy amerikai álom, amely egy szép családról, karrierről és kertvárosi házról szól, lassan dugába dől.

Kapcsolódó

Az első lakásukat vásárló Z generáció már nem tud vagy nem akar ugyanakkora arányban bekapcsolódni a lakáspiac vérkeringésébe, mint anno a baby boomer vagy az X generáció fiataljai. Új trendek indultak el, amelyek hosszú távon is éreztetik a hatásukat. Ez nem tragédia, hanem új idők szele, amelyhez átfogóan kell alkalmazkodni az egyes államoknak és kormányaiknak.

Nem elég a magas kamat, itt a home office is

Ráadásul a pandémia nyomán előtérbe került távmunka szintén jelentős hatást gyakorolt a lakáspiacra, és megindultak azok az átfogó változások, amelyek csak hosszabb távon fognak valóban artikulálódni. Ahogy a távmunka átalakítja a fiatal felnőttek lakóhelyét, a fejlesztők elmozdulhatnak a bérlemények, közösségi életterek vagy kisebb társasházak építése felé, amelyeket egyedülálló, mobilis fiatalok számára terveznek. 

A Z generáció egyes tagjai külvárosokba vagy kisebb városokba költözhetnek, ahol a lakhatás megfizethetőbb, ami potenciálisan fellendíthet bizonyos lokációkat, miközben más településeket, városrészeket kiürít. Itt megint érdemes Amerikával kezdeni, így például a megfizethetetlen San Francisco és New York helyett kevésbé forgalmas városokba költöznek az emberek. 

De paradox módon egyes Z generációsok jól fizető távmunkában dolgoznak San Franciscó-i vagy New York-i cégeknél, miközben fizikai valójukban például Középnyugaton élnek, ahol az otthonok ára 250 ezer dollár alatt lehet. Egyes tanulmányok szerint egyre több Z generációs lakástulajdonos hagyja el a drágább államokat a kedvezőbb árú helyszínekért. 

De Európában sincs ez másként, hiszen a Z generációhoz tartozó fiatalok egyre inkább elfordulnak a lakásvásárlás gondolatától, és inkább a bérlést választják. Bár a gazdasági realitások jelentős szerepet játszanak, ez a változás túlmutat az egyszerű megfizethetőségen – tükrözi a változó értékeket, az életmódbeli preferenciákat és a jövőre vonatkozó eltérő szemléletet.

Vagyis a Z generáció nem csak az ingatlanok magas ára miatt nem vásárol vagy nem tud vásárolni ingatlant, hanem mert egy olyan mobil generáció, akik közül sokan nem akarnak egy helyen „letelepedni”, és inkább a városok vagy országok közötti költözés szabadságát részesítik előnyben munka, tanulás vagy személyes fejlődés céljából. Míg egy otthonvásárlás nyilvánvalóan korlátozza ezt a mobilitást.

Közösségi lakásvásárlások

De nem csak a bérlakás-piac alakul át, hanem a vásárlások esetében is új trendek honosodnak meg. A pénzügyi korlátok miatt egyes Z generációsok alternatív lakásvásárlási modelleket keresnek, például barátokkal vagy családtagokkal való közös vásárlást (co-buying) realizálnak. 

Az erőforrások egyesítésével – a jelzáloghitel biztosításával – megengedhetnek maguknak egy olyan ingatlant, amely egyébként elérhetetlen lenne számukra. Sőt, akár bérbe is adhatják a felesleges szobákat, vagy a pincéket bérbeadható lakásokká alakítják át a havi törlesztőrészletek ellensúlyozására. 

Az Egyesült Államok legnagyobb szakmai szervezete, a National Association of Realtors (Ingatlanügynökök Országos Szövetsége) jelentése szerint az USA-ban 2022-ben az első lakást együtt vásárlók 12 százaléka nem házaspári vagy élettársi kapcsolatban álltak, ami a nem hagyományos vásárlási formák növekedését jelzi. 

A megosztott tulajdonlási modellek lehetőséget kínálnak a Z generációnak arra, hogy a jelzáloghitelt ne egyetlen személy fizesse hosszú évekig, hanem közösen törleszthetik a kölcsönt. Összességében ezek a kreatív megoldások a Z generáció alkalmazkodóképességét és hajlandóságát mutatják a lakástulajdonlás hagyományos útjainak újragondolására.

Nyilván ez a trend kihívásokkal is jár, így itt kell megemlíteni a jogi háttér egyediségét, hiszen az adásvételi szerződésben rögzíteni kell: ki mekkora hányadot birtokol, mi történik eladáskor, vagy ha valaki ki akar szállni a közös tulajdonból. Az USA-ban ez gyakran co-ownership agreement vagy tenancy in common agreement formájában történik.

Európában is megjelent már

A co-buying Európában szintén erősödő trend, amelyet – akárcsak Amerikában – a lakásárak emelkedése és a belépési korlátok emelkedése hajt. A jelenség különösen a nagyvárosi térségekben terjed, ahol a fiatal felnőttek egyre kevésbé képesek önállóan önerőt és hitelképességet felmutatni, vagyis a lakhatási válság erősödik. 

A nyugat-európai piacokon (Egyesült Királyság, Hollandia, Németország, Franciaország) már léteznek jól bejáratott jogi és banki keretek a co-buying támogatására. A bankok sok helyen újfajta hitelmodelleket kínálnak, a tulajdoni hányadok pedig rugalmasan szabályozhatók. 

Ugyanakkor a konstrukció kockázatai – például eladáskor a felek eltérő szándékai, élethelyzet-változások vagy fizetési nehézségek – miatt fontos a részletes szerződéses háttér, ahogy azt már korábban is említettük. Az országok többsége erre már jogszabályi hátteret kínál, de a megoldások stabilitása és rugalmassága eltérő.

Mifelénk, vagyis Közép-Kelet-Európában a co-buying még kevésbé intézményesült, de gyorsan fejlődő szakaszban van. A fiatal generációk lakáshoz jutási nehézségei, a rugalmas lakhatási modellek terjedése és a co-livinghez kapcsolódó attitűdváltozás várhatóan növelni fogja a társulások számát.

A régió számára a legnagyobb kihívás az átlátható, konfliktuskezelésre is alkalmas szerződéses keretek széleskörű elterjedése, valamint a banki finanszírozás rugalmasabbá válása. Nálunk az Otthon Start hitelhez kapcsolódik az adóstárs fogalma, aki kizárólag az igénylő házastársa, szülője vagy testvére lehet, de összességében ez egészen más konstrukció.

Összességében a co-buying Európában már nem csupán alternatíva, hanem egyre inkább egy szükségszerű és versenyképes válasz a lakhatási kihívásokra – különösen a fiatal és mobil generációk körében.