Úgy tűnik, hogy a kormány lakáspolitikája, amely szinte százszázalékos fordulatot vett tavaly ősszel, kezd pozitív eredményeket hozni. Az újépítések száma ugyanis siralmas valóságot mutatott, ami ébresztőnek bizonyult a hivatali és szakmai körökben is. A magas kamatkörnyezet, az építőipari termékek növekvő ára, az infláció miatt megdrágultak az építkezések, tavaly nem véletlenül mindössze 13 295 új lakás épült Magyarországon, ami 2023-hoz képest közel egyharmados zuhanást jelentett.

A kormányzat ezért huszárvágással éppen ellenkező irányból indult el: az Új Gazdasági Akciótervben kiemelt szerepet kapott a megfizethető lakhatás biztosítása, vagyis nem a kereslet ösztönzésére helyezi a hangsúlyt a különböző ösztönzőkkel, hanem az újlakáspiacon a kínálatot kívánja bővíteni. Reményeik szerint a bővülő állomány kordában tartja az árakat, és egyre szélesebb körben vehetnek lakást az érdeklődők. Mivel azonban a lakásárak tovább növekednek, az újlakások esetében sem álltak meg, így valószínűleg a szociális alapú lakásépítéseket is be kell csatornázni a rendszerbe, vagy önálló programban megvalósítani.

Kapcsolódó

Mindenesetre a friss statisztikák középtávon sikereket vetítenek előre az újlakáspiacon. Bár 2025 I. negyedévében 2704 új lakás épült, 2,7 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban, ellenben a kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 5651 volt, 25 százalékkal több, mint 2024 azonos időszakában. Budapesten pedig 2674 lakás építésére adtak engedélyt, vagyis csaknem háromszor többre!, mint egy évvel korábban. A növekedés hátterében elsősorban néhány nagy léptékű, fővárosi beruházás azonosítható.

A rohamtempóra az új engedélyeztetési eljárási rendszer is nyilván hatást gyakorolt, hiszen az első félévben még a tavalyi szabályok érvényesek, mindenesetre az adatok egy tendencia elindulását jelzik. Ellenben a fővároson kívül mindegyik településkategóriában csökkent az építési engedélyek száma 2024 első negyedévéhez képest, kivétel Szeged, ahol kiemelkedő számban adtak ki engedélyt. Utóbbi esetben a BYD-gyárépítés hatása is hozzájárul a pozitív tendenciához.

Beindul a buli

A pozitív adat persze nem a semmiből érkezett, hanem egy folyamat újabb állomása, ráadásul nem is kell elájulnunk, hiszen mélyről kapaszkodik vissza a piac és vele együtt a statisztika. Első lépésként tavaly a korábban elhalasztott vásárlások egy része megjelent a használtlakás-piacon, a vevőjelöltek alacsonyabb kamatokkal vehettek fel lakáshiteleket. A forgási sebesség jelentősen növekedett, a nagyon keresett ingatlanok akár egy-két héten belül eladásra kerülnek, de az átlagos értékesítési idő általában is jelentősen csökkent.

A keresett ingatlanok között említhetjük meg a nagyon jó és kiváló állapotú ingatlanokat jó lokációban, amelyek korszerű hűtés-fűtés rendszerrel rendelkeznek, jó elosztásúak és magas esztétikai minőséget képviselnek modern és trendi anyagokkal. A garzonok és a két-három szobás lakások a belvárosban különösen kelendőek mind a hazai, mind a külföldi befektetők körében, amelyeket jó ár-érték arányban lehet rövidebb vagy hosszabb távra kiadni. 

A kereslet jelentős része a befektetőkhöz köthető, hiszen az állampapírpiacról a hozamkifizetések után érkezők akár 1000 milliárd forintot is megmozgatnak vagy megmozgattak a lakáspiacon. Ugyanígy az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások lakáspiaci felhasználása szintén ösztönözte a keresletet. Egyes fővárosi lokációkban, mint a pesti belvárosban vagy Buda frekventált területein akár a 30 százalékot is elérhette a befektetők aránya az össze adásvételt tekintve.

Elfogytak, ezért jöhetnek az újak

Mivel a használtlakás-piacon a befektetők hatalmas mennyiségben vásároltak fel ingatlanokat, a jó minőségű és jó lokációban elérhető lakások/házak száma drasztikusan esik vissza. Ennek következtében a befektetők az újlakás-piac felé mozdulnak el. Azonban itt jelentős hiány alakult ki, hiszen ahogy már írtuk, 2024-ben mindössze 13 295 új lakás épült, sőt, Budapesten még rosszabb a helyzet: 4607 lakást vettek használatba, 28 százalékkal kevesebbet, mint 2023-ban.

Ráadásul a kormány a lakhatási válságra tekintettel szintén növelni szeretné az újlakás-kínálatot, hogy így tartsa kordában az árakat. A Nemzetgazdasági Minisztérium kezdeményezésére a Nemzeti Tőkeholding (NTH) koordinációjával március 17-én el is indult a Lakhatási Tőkeprogram. A program a magánszemélyek lakáshoz jutását és az otthonteremtést támogatja az ingatlan- és építőipari aktivitás – ezáltal a lakáspiaci kínálat – bővülésével és ösztönzésével az ingatlanalapok fejlesztésein keresztül.

A Lakhatási Tőkeprogram 200 milliárd forintos keretösszeggel indult, a nyertes ingatlanalapok az elnyert tőke 100 százalékát kizárólag magyarországi ingatlanbefektetésekre, ennek 80 százalékát pedig lakások, bérlakások, valamint kollégiumi épületek fejlesztésére fordíthatják. Azóta lezárult a program, amelynek keretösszege hamar kimerült, így azt 200-ról 300 milliárd forintra emelte a Nemzetgazdasági Minisztérium. 

Ez a nagyságrend banki hitelekkel, tőkeáttétellel összességében körülbelül 1000 milliárd forintot mozgathat meg a lakáspiacon: ez több mint 30 ezer új lakást jelenthet ötéves távon, ami kifejezetten jelentős a magyar piac méreteit tekintve, nyilatkozta korábban az economx.hu gazdasági hírportálnak Buda Sándor, a Nemzeti Tőkeholding elnök-vezérigazgatója. A társaság célja, hogy a budapesti fejlesztések mellett a vidéki beruházások is fellendüljenek, hiszen a nagy ipari zónákban akut lakáshiány alakult ki, elég csak Debrecenre vagy éppen Szegedre gondolnunk.

Mindenesetre nem véletlenül a fejlesztők egyre nagyobb lendülettel indítják el az új projektjeiket, amelyek azonban pár évvel később készülhetnek el. Nem csak kisebb lakópark-beruházásokról beszélhetünk, hanem új városnegyedek is épülnek, elég csak a 13. kerületben a Marina City-re gondolni a Duna mellett, de Zugló több alközpontjában is jelentős beruházások zajlanak. 

Ezzel párhuzamosan hagyományosan Újbudán és Ferencvárosban is indultak beruházások, de a KSH adatai szerint diverzifikálódik a piac, hiszen például a XIX. kerületben 130 új lakást vettek használatba. Az engedélyezett fővárosi lakásépítések jelentős része pedig egyelőre a klasszikus helyszínnek tekinthető Újbuda és Angyalföld mellett Kőbányán és a XXI. kerületben fog megvalósulni.

Az irodapiacról is ide jönnek

Sőt, érdekes tendencia az is, hogy a kereskedelmi ingatlanok piaca jelentősen változott az elmúlt időszakban, ennek következtében a bankok irodapiaci termékeket nem szívesen finanszíroznak, hiszen a szegmens meglehetősen telített. Mivel az irodafejlesztések lehetőségei nagyon beszűkültek, a nagy piaci szereplők egyre inkább diverzifikálják tevékenységüket, és belevágnak a lakásépítésekbe, vagy bővítik a már kiépített kapacitásaikat.

Ha az egész ingatlanszektort nézzük, akkor jelenleg az igazi bumm a lakáspiacon figyelhető meg. A következő egy-két évben óriási kereslet várható, amit a kínálat egyelőre nem ért utol, ezért folyamatosan emelkednek az árak. A bankok preferálják az ilyen típusú projekteket, hiszen a fejlesztők folyamatosan értékesítik a lakásokat, így biztosított a finanszírozás megtérülése. 

Összességében a befektetők egyre nagyobb része érkezik az újlakás-piacra, egyszerre akár 4-5 lakást is vásárolnak a tervasztalról, amelyek esetében 1-2 év múlva már az átadáskor jelentős hasznost könyvelhetnek el a folyamatosan emelkedő árak miatt. Ráadásul, ha valóban kiemelkedő volumenű bővülésről lesz szó az elkövetkezendő esztendőkben az újlakás-piacon, az már érezhetően lassíthatja a kereslet fokozódásából és az eddigi szűk kínálatból adódó drágulást. Ellenben a horrorárak miatt – cirka 1,2-3 millió forint/m2 Budapesten – ez az úgynevezett lakhatási válságra nem valószínű, hogy megoldást hoz, inkább csak enyhülést.