A bőségesebb választék mellett Budapesten az árak tekintetében is markáns fordulat következett be. 2025 januárjában még alig több mint kétezer újlakás-hirdetésből válogathattak a vevők, szeptember elején viszont a kínálat 2,7 ezer fölé nőtt, miközben a medián négyzetméterárak 16 százalékkal emelkedtek 1,43 millió forintról 1,66 millió forintra.

Szeptember és idén január között a fővárosi újlakás-kínálat 3,6 ezer fölé nőtt, miközben az árnövekedés lendülete elfogyott. Az utóbbi négy hónapban mindössze 2 százalékos drágulás történt a fővárosban, így idén január elején 1,69 milliónál tartott a medián négyzetméterár.

A lassulás a kerületi adatokban még élesebben kirajzolódik, és jól látható, hogy a piac reagált az új szabályozási környezetre. A legnagyobb újlakás-kínálatot nyújtó városrészekben, így a XI. kerületben múlt év első kilenc hónapjában 4 százalékkal nőttek az árak, azóta viszont stagnálást látható, ennek eredményeként 1,75 millió forintos mediánnal indult ez az év.

Hasonló stagnálás jellemzi a XIII. kerületet is, ahol 12 százalékos múlt év első kilenc hónapjára jellemző drágulást mindössze 2 százalékos áremelkedés váltotta. Ennek köszönhetően a XIII. kerületi új építésű társasházi lakások esetében most 1,7 millió forint medián négyzetméterár.

A budai prémiumlokációkban is beszédes adatok születtek: a XII. kerületben 3,31 millióról 2,97 millióra, míg az V. kerületben a kiugró 3,6 milliós szintről 2,94 millió forintra korrigáltak a medián árak. Ezzel szemben a külsőbb kerületekben, ahol az árak még nem érték el a kritikus szintet, továbbra is van növekedés: a XX. kerületben például 1,14 millióról 1,32 millió forintra nőttek a mediánértékek a kínálati piacon.

“A piaci folyamatok hátterében az Otthon Start Program (OSP) áll, hiszen a támogatás igénybevételéhez szabott 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát erős gátat jelent. A vásárlók lényegében sokkal jobban keresik azokat az ingatlanokat, amelyekre kedvezményes hitelt lehet igényelni, ami döntési helyzetbe hozta a beruházókat is”- mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Vidéken más a helyzet

Míg Budapesten a „plafonhatás” megállította a drágulást, több vármegyeszékhelyeken eltérő a helyzet. Mivel ott a négyzetméterárak jellemzően még a 1,5 milliós limit alatt vannak, a támogatott hitel lendületbe hozta a társasházi új lakások piacát a kínálat és az árak tekintetében is.

Tavaly januárban még alig több mint ezer új társasházi lakásból állt a kínálat, most viszont már 28 százalékkal nagyobb választékot jelent a vármegyeszékhelyeken eladó közel 1400 új lakás. 

Az árak is nőttek ezzel párhuzamosan: Egerben például 1,04 millióról 1,25 millióra, Miskolcon pedig 970 ezerről 1,11 millió forintra nőttek a medián négyzetméterárak szeptember óta, ami 21, illetve 14 százalékos növekedésnek felel meg.

Debrecenben már 1,23 millió forintnál tart az új társasházi lakások négyzetméterára, szemben a szeptemberi 1,1 millióval. Ugyanakkor Szegeden ezzel párhuzamosan  minimális, 3 százalékos drágulás következett be ez idő alatt, ami 1,38 millió mostani árat jelent. A szegedi 226 új társasházi lakásból álló kínálat viszont az elmúlt egy évben 52 százalékkal bővült.

Balogh László szerint 2026-ban a hangsúly várhatóan még inkább az OSP-kompatibilis, azaz a limit alatti projektekre helyeződik át. Ez a tendencia nemcsak az árazást, hanem a fejlesztések típusát is átalakíthatja. A kínálat további bővülésében az új társasházi építményi jog is szerepet játszhat, amely segítségével már tervezőasztal mellől is lehet hitelre lakást vásárolni.

A fővárosi árrobbanás lecsengését követően pedig egy sokkal kiegyensúlyozottabb, de a szabályozásra jóval érzékenyebb korszak veheti kezdetét az új lakások piacán.

Kapcsolódó