2024 végén láthatóvá vált, hogy a kormányzat vadonatúj megközelítési módokkal ösztönözné a lakáspiacot, a lakásépítéseket és az építőipart. Ennek kiindulópontja, hogy egyre többször merült fel a lakhatási válság kérdésköre mind kormányzati, mind önkormányzati szinten. 

Már az Új Gazdasági Akciótervben nevesítettek számos pontot a lakhatási válság megoldása és a lakhatási feltételek javítása érdekében. Majd 2025 fordulópontot jelentett a magyar lakáspolitikában, mivel több nagyszabású intézkedés is tavaly lépett életbe vagy teljesedett ki. Az intézkedések elsősorban a fizetőképesség javítására, a meglévő lakásállomány korszerűsítésére és a kínálat bővítésére fókuszáltak.

Kapcsolódó

Idejétmúlt lakáspolitika

De mielőtt 2025-öt elemeznék, térjünk ki a 2010 óta nevesített lakáspolitikára. Az otthonteremtés mindig is alapvető társadalmi cél volt a kormányzat számára, a prosperálás időszakában ezek az intézkedések jól is működtek, emlékezzünk csak többek között a CSOK jótékony hatására. A hitelek THM-je meglehetősen kedvező volt, inflációs nyomás sem jelentkezett, az alapkamat is támogatta a virágzást.

Azonban a 2022-ben kibontakozó újabb válság – háború, energia, infláció, lakáskamatok stb. – és a meredeken emelkedő lakásárak miatt a korábbi megoldások tarthatatlanná váltak. A kormányzat felismerte, hogy változásra van szükség, a korábbi támogatási formák segítségével a fiatalok már nem tudnak családalapítás szándékával lakást vásárolni, ezért az új intézkedések elmozdultak a keresletoldali ösztönzéstől a megfizethető lakáskínálat bővítésének irányába. Alapvető célként fogalmazták meg 8-10 éves távlatában, hogy évente 25-30 ezer újlakás épüljön.

Mi történt tavaly?

Nézzük meg most, hogy mi történt tavaly az állami lakáspolitika terén. Azt leszögezhetjük, hogy deklaráltan a magántulajdon erősítése az alapvető cél a középosztály megerősítésével a bérlakás-szektor vagy a szociális lakhatás támogatása helyett. Ugyanakkor ne zárjuk ki, hogy utóbbiak ösztönzése is megvalósul előbb-utóbb, hiszen a hátrányos helyzetűek vagy kevésvé versenyképes rétegek (cirka 2-3 millió fő) támogatása érdekében más típusú megoldásokra van szükség.

Tavaly a legfontosabb intézkedések voltak a SZÉP kártya lakásfelújításra és az ÖNYP (önkéntes nyugdíjpénztár) lakásvásárlásra, hiteltörlesztésre megnyíló lehetőségei, amelyek összességében pár milliárdos extra forgalmat generálhattak a lakáspiacon. De a legnagyobb hatású intézkedés 2025-ben kétségkívül az Otthon Start Program volt, mivel a 3 százalékos kamat még most is kevesebb, mint a piacon elérhető legjobb kamatszint fele. Tavaly 20-30 ezer adásvétel is történhetett ennek segítségével, 2026-ban pedig legalább további 40-50 ezerre számítunk – foglalta össze az Economx kérdésére a tavalyi legfontosabb intézkedéseket Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

De további fontos szabályozásokat is említhetünk, hiszen 2025-ben élesedett az Airbnb moratórium, vagyis új szálláshely szolgáltatási engedélyt nem szerezhetnek a beruházók az idei év végéig. Nagy kérdés, hogy 2026 után fennmarad-e az intézkedés, illetve, hogy hány kerület csatlakozik még a terézvárosi kezdeményezéshez. Ez nagy hatással volt eddig is, és lehet a jövőben is a befektetési célú lakásvásárlásokra, tette hozzá Balogh László.

A fiatalok lakhatási támogatása korábban élesedett, de 2026-ban jelenhet meg nagyobb számban a cégek kompenzációs stratégiájában. Ezzel a 35 évnél fiatalabb munkavállalók adómentesen kaphatnak havonta 150 ezer forintot, amit nem csak lakásvásárlásra, hanem bérleti díjfizetésre is fel tudnak használni. 

De említsük meg a társasházi építményjogról tavaly született döntést is, ami idén lép életbe. Ennek segítségével már tervezőasztalról is lehet új lakásokat vásárolni, ami nem csak a 3 százalékos hitel kihasználásában lehet kulcsfontosságú a vevők számára, de a beruházóknak is ösztönző lehet a lakásépítések tekintetében, magyarázta az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Frontális támadás a lakáspiacon

De érdemes az intézkedéseket részleteiben megnézni, hiszen ez is jelzi, hogy a kormány milyen nagy hangsúlyt helyez az otthonteremtésre, amely egyébként a Fidesz társadalompolitikai céljainak egyik legfontosabb törekvése immár több mint 25 éve.

A munkáshitel 2025. január 1-jétől indult el, amikor a kormány bevezette a 17-25 év közötti fiatal munkavállalók számára elérhető, kamatmentes, legfeljebb 4 millió forintos hitelkonstrukciót, amelyet a hazai bankokon keresztül lehet igénybe venni a tanulmányokat nem folytató pályakezdők támogatására. A munkáshitel nem lakáscélú konstrukció, de közvetetten kapcsolódik a lakásvásárláshoz, mert szabad felhasználású forrásként önerő-kiegészítésre, foglalóra vagy kapcsolódó költségekre is fordítható. 

2025. január 1-jétől a munkáltatók adómentesen vagy kedvezményes adózással támogathatják dolgozóik lakhatását. Havi 150 ezer forintig adható támogatás albérleti díjra vagy lakáshitel-törlesztésre. A SZÉP-kártyán lévő összegek is felhasználhatóvá váltak lakásfelújításra vagy bérleti díj fizetésére.

A CSOK Plusz lényegében 2024 végén váltotta fel a régi CSOK-ot, és 2025-ben már mint külön kamattámogatott hitelprogram működött, nemcsak vissza nem térítendő támogatásként, hanem fix, legfeljebb 3 százalékos kamattal futó lakáshitelként gyerekes családok számára. Harmonizálták más programokkal (különösen az Otthon Starttal), emelték az értékhatárokat (lakásnál 100 millió forintig, családi háznál 150 millió forintig), miközben új csoportokat vontak be (például 41 év feletti várandós nők 2026-tól).

Egy éven keresztül, 2025-ben lehetővé tették, hogy a lakosság adómentesen használhassa fel az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításait lakáscélra (vásárlásra, felújításra vagy hiteltörlesztésre).

A Vidéki Otthonfelújítási Program 2025. január 1-jén indult el a kistelepüléseken (5000 fő alatti lakosságszám) élő, gyermeket nevelő családok számára. Majd a programot kiterjesztették az öregségi nyugdíjban vagy egyéb nyugdíjszerű ellátásban részesülőkre is. A felújítási, korszerűsítési munkálatok megelőlegezésére maximum 6 millió forintos kamattámogatott kölcsön igényelhető, amelyből maximum 3 millió forint a vissza nem térítendő támogatás.

Lakásépítés, áfa és a nemzeti bank

A Lakhatási Tőkeprogram 2025 márciusában indult el azzal a céllal, hogy ösztönözze a lakásépítéseket Magyarországon. Az állami keretösszeg 300 milliárd forint, míg a teljes beruházási volumen elérheti az 1000 milliárd forintot. A várakozások szerint a következő 5-6 évben évente több tízezer új ingatlan épülhet fel. Ez nemcsak eladható lakásokat, hanem bérlakásokat és kollégiumi férőhelyeket is magában foglal.

A kormány és a Bankszövetség korábbi megállapodása alapján a bankok 2025. április 1. és október 31. között önkéntesen maximum 5 százalékos THM-mel kínáltak lakáshitelt a 35 év alatti első lakásvásárlóknak szigorú négyzetméter- és árszabályok mellett. Ezt ugye tromfolta az Otthon Start Program, de arról majd később beszélünk.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) által életre hívott Zöld Otthon Program egy kedvezményes, maximum 2,5 százalékos kamatozású hitelkonstrukció, amely kifejezetten magas energiahatékonyságú új lakások építését vagy vásárlását célozza. A keret kimerülésével 2022-ben lezártak. 2025-ben azonban a jegybank és a kormányzat újratárgyalta a feltételeket, így a program egy modernebb formában, még szigorúbb energetikai követelményekkel (BB vagy annál jobb besorolás) indult újra.

A kormány 2026. december 31-ig meghosszabbította a kedvezményes, 5 százalékos lakásáfát, ami akkor alkalmazható, ha a lakásépítési engedélyt legkésőbb 2026 végéig megszerzik, vagy az egyszerű bejelentés eddig megtörténik. Ekkor a lakásokat egészen 2030. december 31-ig értékesíthetik az alacsonyabb, 5 százalékos áfakulccsal. Emellett az Áfa-visszatérítési támogatás 2025-ben is megmaradt két különböző formában a magánszemélyek számára.

Majd érkezett az Otthon Start

Az állami lakáspolitika leglátványosabb elemét, amely valódi fordulópontot jelentett a lakásszektorban, 2025 nyarán jelentették be. Az Otthon Start Program fix, 3 százalékos kamatozású, államilag támogatott lakáshitelt kínál az első lakásukat vásárlóknak. A konstrukció nagyságrendje – akár 50 millió forintos hitelösszeg, hosszú futamidő és viszonylag alacsony, 10 százalékos önerő – a rendszerváltás óta az egyik legnagyobb volumenű lakáspolitikai beavatkozássá tette a programot.

Szeptemberben az Otthon Start Program élesben is elindult. Ezzel párhuzamosan a kormány az engedélyezési eljárások gyorsítását és a kínálati oldal ösztönzését támogatta további intézkedésekkel, felismerve, hogy a megnövelt hitelkereslet önmagában tovább hajthatja az ingatlanárakat. Az év második felében több kisebb módosítást is bevezettek a program feltételeiben, például az igénylők körének bővítésével (például zártkerti ingatlanok bevonása) és egyes adminisztratív követelmények lazításával.

Idén további intézkedések várhatók

De ezzel nincs vége az intézkedéseknek, hiszen idén továbbiak lépnek életbe. A társasházi építményi jog bevezetéséről szóló törvény 2026. március 1-jétől alkalmazandó teljeskörűen. Ez lehetővé teszi, hogy a még fel nem épült társasházi lakások is önálló, forgalomképes és hitelezhető vagyonelemként jelenjenek meg az ingatlan-nyilvántartásban.

Szintén idén januárban indul a Közszolgálati Otthontámogatás, amely többek között pedagógusok, rendvédelmi dolgozók, katonák és egészségügyi szakmunkások lakhatási terheit hivatott csökkenteni. A jogosultak évente legfeljebb nettó 1 millió forint vissza nem térítendő támogatást kaphatnak, amelyet lakáshitel-törlesztésre vagy új ingatlan vásárlása esetén az önerő kiegészítésére használhatnak.

2026 elejétől radikális változások lépnek életbe a rövid távú lakáskiadás, vagyis az Airbnb piacán, különösen Budapesten. A Terézvárosban bevezetett teljes tiltás értelmében egyáltalán nem adható ki magánszálláshely a kerületben. Ezzel párhuzamosan országosan a négyszeresére emelkedett a tevékenységet terhelő átalányadó összege, ami szobánként évi 157 500 forintot jelent a korábbi 38 400 forint helyett. A szabályozás célja, hogy a használt lakások egy része visszakerüljön a hosszú távú bérleti piacra, mérsékelve az albérletárak emelkedését.

2025-ben a Napenergia Plusz Program napelemes rendszerek és akkumulátoros tárolók együttes telepítését támogatta. Majd idén február elsején indul a lakossági energiatárolási program, amely a háztartásoknak nyújt vissza nem térítendő állami támogatást saját napelemes rendszer és/vagy akkumulátoros energiatároló telepítésére, így a családok képessé válnak a napközben megtermelt zöldenergia eltárolására. Akár 2,5 millió forintot is jelenthet családonként legalább 10 kWh kapacitású energiatároló telepítésére.